Opmærksomhed
Hvad er opmærksomhed?
Attornment er handlingen med at give autoritet eller jurisdiktion til en part, selvom der ikke eksisterer nogen juridiske rettigheder. Det gælder hovedsageligt for ejendomshandler og kan forekomme, når en lejer anerkender en ny ejer af ejendommen som deres nye udlejer.
I tilfælde af, at erhvervsejendomme skifter ejer, kræver en fuldbyrdelsesklausul i en underordnings-, ikke-forstyrrelses- og fuldmagtsaftale, at lejeren anerkender en ny ejer som udlejer og fortsætter med at betale leje, uanset om ejendommen skifter ejer gennem et normalt salg eller en tvangsauktion.
Forstå Attornment
Attorment er oftest forbundet med ejendomsret og er designet til at anerkende forholdet mellem parterne i en transaktion.
Fx kan fuldbyrdelse forekomme, når en lejer udlejer en lejlighed kun for at få ejeren til at skifte under lejemålet. Fuldmægtigaftalen skaber ikke et nyt sæt rettigheder for ejeren, medmindre lejeren underskriver det. Udlejer kan muligvis bruge en lejers underskriftsvægring som begrundelse for fraflytning .
Klausulen i en SNDA dikterer, at hvis ejerskabet ændres, erstatter den nye ejer den tidligere ejer i lejekontrakten og påtager sig alle den tidligere ejers rettigheder og ansvar. I klausulen er det endvidere fastsat, at lejerne fortsat skal betale husleje, uanset hvem der ejer ejendommen.
Fuldmægtig i erhvervslejemål
Kommercielle lejekontrakter indeholder ofte en SNDA. Dette er en aftale mellem en lejer og udlejer, der beskriver de specifikke rettigheder for lejer og udlejer. SNDA kan også give oplysninger om andre tredjeparter, såsom udlejerens långiver eller køberen af ejendommen. Der er tre dele:
underordningsklausul (S)
ikke-forstyrrelsesklausul (ND)
fuldbyrdelsesklausul (A)
Advokat i en erhvervslejekontrakt er tilsvarende. Advokatklausulen i en SNDA forpligter lejeren til at anerkende den nye ejer af ejendommen som sin udlejer, uanset om den nye ejer erhvervede ejendommen gennem et normalt salg eller en tvangsauktion. Klausulen kræver også, at lejer fortsætter med at betale leje til den nye udlejer i resten af lejeperioden.
I underordningsklausulen i en SNDA accepterer lejeren at lade deres interesse i ejendommen blive underordnet en tredjeparts långivers interesser. Udlejer kan ønske at bruge erhvervsejendommen til at sikre finansiering efter indgåelse af lejekontrakt med en lejer. Derfor vil de fleste långivere kræve, at alle lejere underordner deres lejemålsinteresser til långiverens realkreditrenter. Efterstillingsklausulen giver tredjemand långiver mulighed for at opsige lejemålet i tilfælde af kommerciel tvangsauktion.
En uforstyrrelsesklausul eller aftale giver lejeren ret til fortsat at bebo det lejede, så længe de ikke misligholder. Lejer kan udleje lokalerne, selv efter at ejendommen er solgt eller tvangsauktioneret. Uforstyrrelsesklausulen understøtter lejerens rettigheder til lokalerne, selvom udlejer ikke opfylder pantepligter, og ejendommen er tvangsauktioneret.
##Højdepunkter
Der kan ske fuldbyrdelse, når en lejer udlejer en lejlighed, og bygningen skifter ejer til en ny ejer i løbet af lejemålet.
Advokat gælder oftest ved ejendomshandler.
Attorment anerkender forholdet mellem parterne i en transaktion.
Fuldmægtigaftalen ændrer kun den nye ejers rettigheder, hvis den er underskrevet af lejer.
