Udsættelse
Hvad er udsættelse?
Fraflytning er den civile proces, hvorved en udlejer lovligt kan fjerne en lejer fra deres lejebolig. Fraflytning kan ske, når lejer holder op med at betale husleje, når vilkårene i lejeaftalen er misligholdt, eller i andre situationer, der er tilladt ved lov.
Udsættelser i USA er styret af individuelle stater og visse kommuner. Udlejere er forpligtet til at informere lejere om, at de bliver smidt ud, med en meddelelse, der angiver årsagen til fraflytningen og antallet af dage før fraflytningssagen begynder.
Sådan fungerer udsættelse
Udlejningsejendomme og alle parter involveret i lejeaftaler er underlagt udlejer-lejerlovgivningen. Udlejere kan ikke smide lejere ud uden god grund. Årsagerne omfatter manglende betaling af husleje, skader, ulovlig aktivitet, overtrædelse af vilkårene i en lejekontrakt, eller hvis udlejer ønsker at tage ejendommen i besiddelse. Ubetalt husleje er den mest almindelige årsag til udsættelse, ifølge forskning fra Princeton University's Eviction Lab. Nogle stater tillader ejendomsejere at smide lejere ud, selv når de ikke har gjort noget forkert. Disse lejere kan være beskyttet i stater, der tillader fejlfri udsættelser, især hvis domstolene anser handlingen for at være diskriminerende eller gengældelsesgivende.
Fraflytningslove varierer fra stat og kommune, men processen er ret ensartet. En udlejer giver en fraflytningsmeddelelse til deres lejer, hvilket giver dem et antal dage til at betale husleje eller rette eventuelle skader. Hvis denne periode udløber uden beslutning, så kan udlejer anlægge en fraflytningssag mod lejer. En klager kan søge økonomisk godtgørelse for ubetalte husleje- og forsyningsomkostninger, skader på ejendommen, gebyrer for forsinkede gebyrer og sagsomkostninger ud over fraflytningen.
Sager behandles generelt ved distriktsretter, domstole for småsager eller boligretter. Både udlejere og lejere er forpligtet til at deltage og kan søge juridisk repræsentation. Domstole kræver bevis for forseelser, herunder fotos, e-mails, tekstbeskeder, andre dokumenter og vidneudsagn, der kan understøtte hver parts sag.
En dommer hører vidnesbyrd og gennemgår ethvert bevis, før han træffer en beslutning om at smide eller afvise en udlejers sag. Dommeren kan også beslutte, om der skal tilkendes økonomisk erstatning i sagen og hvor meget. Hvis lejeren udebliver i retten, modtager de typisk automatisk en fraflytningsdom, så længe udlejeren eller en juridisk repræsentant er til stede.
Udsættelser og COVID-19
Kongressen forbød midlertidigt udsættelser gennem loven om Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) som reaktion på COVID-19-pandemien. Udsættelser blev forbudt i 120 dage for folk på føderal boligstøtte eller i hjem med føderalt støttede realkreditlån, inklusive dem finansieret af Fannie Mae, Freddie Mac eller Federal Housing Administration (FHA).
Det oprindelige forbud, som sluttede den 24. juli 2020, forbød udlejere at anlægge nye fraflytningssager på grund af ubetalt husleje. Moratoriet gjaldt for omkring 28 % af landets 43,8 millioner lejehusstande, ifølge en analyse fra Urban Institute.
Centers for Disease Control and Prevention (CDC) forbød derefter udsættelse for mange lejere på grund af folkesundheden. Den oprindelige ordre, der blev udstedt den 4. september 2020, er blevet forlænget flere gange. På grund af den hurtige spredning af Delta-varianten udstedte CDC en ny ordre, der træder i kraft den 3. august 2021, der midlertidigt forbyder udsættelser i amter med betydelige eller høje niveauer af samfundsspredning. Den nye kendelse skulle udløbe den 3. oktober 2021, men blev slået ned af Højesteret den 26. august 2021. Nogle stater og lokaliteter kan stadig have forbud og andre beskyttelser.
Mens højesteret afviste CDC's seneste forlængelse af dets tidligere moratorium for udsættelser og tvangsauktioner, er der stadig hjælp tilgængelig. Lovforslaget om konsoliderede bevillinger, 2021, vedtaget i december 2020, gav 25 milliarder dollars til US Treasury Emergency Rental Assistance-program.
Lejere med behov for hjælp bør konsultere National Low Income Housing Coalitions hjemmeside, som giver en søgbar liste over alle de programmer, der er tilgængelige i øjeblikket.
For at kvalificere sig til det indledende moratorium skal en lejer have tjent mindre end 99.000 USD om året (198.000 USD for par) og underskrive en erklæring om, at de har opbrugt alle bestræbelser på at betale husleje og sandsynligvis vil blive hjemløse på grund af udsættelse.
Federal Housing Finance Agency (FHFA) meddelte den 24. september 2021, at Fannie Mae og Freddie Mac ville fortsætte med at tilbyde COVID-19 overbærenhed til ejere af flerfamiliehuse, som oplever en økonomisk nød på grund af COVID-19-nødsituationen.
Fordele og ulemper ved fraflytning
For udlejere
Udsættelser giver udlejere mulighed for at fjerne uregerlige lejere, såvel som dem, der ikke betaler deres husleje til tiden eller overhovedet. Selvom det kan være dyrt, kan udlejere drage fordel af at gå gennem fraflytningssager for at beskytte deres ejendoms interesser. Ved at smide en uønsket lejer ud, kan en udlejer åbne deres ejendom for bedre og mere ansvarlige lejere.
For lejere
Effekterne af en fraflytning kan være langvarige for lejere. For eksempel, når en person indsender en lejeansøgning om et nyt hjem, vil ansøgningen sandsynligvis spørge, om de nogensinde er blevet smidt ud før.
Alligevel kan det at have en tidligere udsættelse ikke fuldstændig diskvalificere en person fra en lejekontrakt. Nogle udlejere vil måske blot gerne vide mere om vilkårene for fraflytningen. For eksempel, hvis en udlejer besluttede at sælge en lejlighed som en ejerlejlighed og lovligt smed lejerne ud for at gøre det, så vil det næppe have en negativ indvirkning på en udlejers syn på en potentiel lejer.
For samfundet
Forskning viser også, at høje fraflytningsrater har skadelige virkninger for samfundet som helhed. Ved at destabilisere familier bliver kvarterer med stor fraflytning mere modtagelige for kriminalitet.
Høje fraflytningsrater har også store økonomiske omkostninger for byer, som ofte mister ejendomsskatter og udestående forsyningsregninger og måske skal betale mere for krisecentre og sociale tjenester.
Højdepunkter
Fraflytningsforløbet starter normalt med en meddelelse fra udlejer, der beder lejer om at afhjælpe visse forhold.
En udlejer kan beslutte at smide en lejer ud på grund af manglende betaling af husleje, skader, ulovlig aktivitet, overtrædelse af vilkårene i en lejekontrakt, eller hvis udlejer ønsker at tage ejendommen i besiddelse.
Hvis lejeren ikke yder en afhjælpning, kan udlejer indlede en fraflytningssag ved en domstol.
Dommere hører vidnesbyrd, gennemgår beviser og beslutter, om de skal smides ud eller afvise en udlejers anmodning.
En fraflytning er en domstolsafsagt fjernelse af en lejer fra den ejendom, hvor de bor.
