Bruttoindkomstmultiplikator
Hvad er en bruttoindkomstmultiplikator?
En bruttoindkomstmultiplikator (GIM) er et groft mål for værdien af en investeringsejendom. Den beregnes ved at dividere ejendommens salgspris med dens årlige brutto lejeindtægt. Investorer kan bruge GIM - sammen med andre metoder som kapitaliseringsrenten (cap rate) og diskonteret cash flow -metoden - til at værdisætte kommercielle ejendomsejendomme som indkøbscentre og lejlighedskomplekser.
Forstå bruttoindkomstmultiplikatoren
Værdiansættelse af en investeringsejendom er vigtig for enhver investor, før han underskriver ejendomskontrakten. Men i modsætning til andre investeringer - som aktier - er der ingen nem måde at gøre det på. Mange professionelle ejendomsinvestorer mener, at indkomsten fra en ejendom er meget vigtigere end dens påskønnelse.
Bruttoindkomstmultiplikatoren er en metrik , der er meget brugt i ejendomsbranchen. Det kan bruges af investorer og ejendomsmæglere til at foretage en grov bestemmelse af, om en ejendoms udbudspris er en god - ligesom pris-til-indtjening- forholdet (P/E) kan bruges til at værdiansætte virksomheder på aktiemarkedet.
Multiplicering af GIM med ejendommens årlige bruttoindkomst giver ejendommens værdi eller den pris, den skal sælges for. En lav bruttoindkomstmultiplikator betyder, at en ejendom kan være en mere attraktiv investering, fordi bruttoindkomsten, den genererer, er meget højere end dens markedsværdi.
Særlige overvejelser
En bruttoindkomstmultiplikator er en god generel ejendomsmåling. Men der er begrænsninger, fordi det ikke tager højde for forskellige faktorer, herunder en ejendoms driftsomkostninger, herunder forsyningsselskaber, skatter, vedligeholdelse og ledige stillinger. Af samme grund bør investorer ikke bruge GIM som en måde at sammenligne en potentiel investeringsejendom med en anden lignende. For at foretage en mere præcis sammenligning mellem to eller flere ejendomme bør investorer bruge nettoindkomstmultiplikatoren (NIM). NIM faktorer i både indtægter og driftsudgifter for hver ejendom.
Brug nettoindkomstmultiplikatoren til at sammenligne to eller flere ejendomme.
Ulemper ved bruttoindkomstmultiplikatormetoden
GIM er et godt udgangspunkt for investorer til at værdsætte potentielle ejendomsinvesteringer. Det er nemlig let at beregne og giver et groft billede af, hvad køb af boligen kan betyde for en køber. Bruttoindkomstmultiplikatoren er næppe en praktisk værdiansættelsesmodel, men den giver en bagside af konvoluttens udgangspunkt. Men som nævnt ovenfor er der begrænsninger og flere vigtige ulemper ved at overveje at bruge dette tal som en måde at værdisætte investeringsejendomme.
Et naturligt argument mod multiplikatormetoden opstår, fordi det er en ret rå værdiansættelsesteknik. Fordi ændringer i rentesatser - som påvirker diskonteringssatser i tidsværdien af pengeberegninger - tages der ikke eksplicit i betragtning kilder, indtægter og udgifter.
Andre ulemper omfatter:
GIM-metoden forudsætter ensartethed i egenskaber på tværs af lignende klasser. Praktiserende læger ved af erfaring, at omkostningsprocenterne blandt lignende ejendomme ofte er forskellige som følge af faktorer som udskudt vedligeholdelse, ejendommens alder og ejendomsadministratorens kvalitet.
GIM estimerer værdi baseret på bruttoindkomst og ikke nettodriftsindkomst (NOI), mens en ejendom købes primært på basis af dens nettoindtjening. Det er fuldt ud muligt, at to ejendomme kan have samme NOI, selvom deres bruttoindkomster er væsentligt forskellige. GIM-metoden kan således let misbruges af dem, der ikke forstår dens grænser.
En GIM tager ikke højde for den resterende økonomiske levetid for sammenlignelige ejendomme. Ved at ignorere det resterende økonomiske liv kan en praktiserende læge tildele en ny ejendom og en 50 år gammel ejendom lige værdier - forudsat at de genererer lige store indkomster.
Eksempel på beregning af bruttoindkomstmultiplikator
En ejendom under revision har en effektiv bruttoindkomst på $50.000. Et sammenligneligt salg er tilgængeligt med en effektiv indkomst på $56.000 og en salgsværdi på $392.000 (i virkeligheden ville vi søge efter en række sammenlignelige for at forbedre analyser).
Vores GIM ville være $392.000 ÷ $56.000 = 7.
Denne sammenlignelige - eller comp som det ofte kaldes i praksis - blev solgt for syv gange (7x) dens effektive brutto. Ved at bruge denne multiplikator ser vi, at denne ejendom har en kapitalværdi på $350.000. Dette findes ved hjælp af følgende formel:
V = GIM x EGI
7 x 50.000 USD = 350.000 USD.
##Højdepunkter
En bruttoindkomstmultiplikator er et groft mål for værdien af en investeringsejendom.
Investorer bør ikke bruge GIM som den eneste værdiansættelsesmetrik, fordi den ikke tager højde for en indkomstejendoms driftsomkostninger.
GIM beregnes ved at dividere ejendommens salgspris med dens årlige brutto lejeindtægt.
