Zombie titel
Hvad er en zombietitel?
En zombie-titel er en ejendomsret, der forbliver hos en husejer, som fejlagtigt er under indtryk af, at ejendommen er gået tabt på grund af tvangsauktion,. og at titlen som følge heraf er overgået til långiveren. Zombie-titler er resultatet af, at långivere indleder en tvangssag ved at udstede en meddelelse om afskærmning og derefter uventet afvise den.
Hvis husejeren ikke er bekendt med en afvisning af tvangsauktion, vil de stå med en zombietitel. En långiver kan beslutte at afvise tvangsauktionen af en række forskellige årsager, herunder et overskud af varelager eller uberettigede omkostninger.
En zombietitel kan udgøre en betydelig økonomisk risiko for husejeren, som fortsat vises på ejendomstitlen, da de fortsat er ansvarlige for ejendomsskatter og overtrædelser af koden.
Forstå zombietitlen
Zombie-titler er ofte resultatet af forvirring hos husejere med hensyn til afskærmningsregler. En boligejer, der har misligholdt et realkreditlån, kan opgive ejendommen og flytte ud efter at have modtaget en tvangsauktionsmeddelelse fra långiver. Långiver vil vurdere ejendommen forud for tvangsauktionen. Hvis ejendommen er i forfald og har brug for et betydeligt udlæg til reparationer og ubetalte skatter, før den kan sælges, kan långiver vælge ikke at tage ejendomsretten ud fra den forudsætning, at det ikke nytter at kaste gode penge efter dårlige. Hvis långiveren annullerer eller afviser afskærmningsprocessen, står husejeren tilbage med en zombietitel.
Zombie-titler opstår af to grunde. For det første er en långiver eller finansiel institution ikke forpligtet til at tage ejendomsretten til en ejendom på tvangsauktion, selv om boligejeren har misligholdt lånet. Hvis omkostningerne ved at sælge ejendommen eller det potentielle ansvar forbundet med ejendommen er for høje, kan långiver gå væk i stedet for at tage ejendomsretten til ejendommen. For det andet er långiver heller ikke forpligtet til at lade boligejeren vide, hvis den har besluttet at afvise tvangsauktionen; selvom långiver beslutter sig for at informere boligejeren, har den muligvis ikke en adresse eller kontaktoplysninger på boligejeren, der nu bor et andet sted.
En boligejer i denne situation vil ubevidst stadig have ejendomsretten til ejendommen sammen med alle de tilhørende omkostninger og ansvar ved at eje et hjem uden nogen af de medfølgende fordele. Ejerskabet ændres ikke, før en andens navn er på titlen.
Realkreditkrisen i 2007-2008 resulterede i, at millioner af boligejere stod over for tvangsauktion. Mens størstedelen af disse tvangsauktioner blev gennemført, blev mange efterladt hængende midt i processen eller uventet afskediget, hvilket resulterede i titusindvis af husejere, der ubevidst havde zombietitler i årene efter finanskrisen.
Efterhånden som det amerikanske boligmarked gradvist blev styrket, begyndte antallet af genlukninger af zombier at falde. Ifølge RealtyTrac talte ledige zombieboliger i hele USA ved udgangen af andet kvartal af 2016 lidt over 19.000, et fald på 30 % i forhold til et år siden og repræsenterede 4,7 % af alle boligejendomme under afskærmning.
Ifølge ejendomsdataudbyderen ATTOM Data Solutions, af cirka 288.000 boliger, der var i gang med tvangsauktion i løbet af fjerde kvartal af 2019, stod lidt over 8.500 eller 2,96 % tomme som zombie-tvangsauktioner.
Økonomisk indvirkning på långivere og boligejere
Hvad er de økonomiske konsekvenser for långiveren? En Reuters-rapport citerer et papir fra Federal Reserve fra 2010, som siger, at ved at gå væk fra sådanne realkreditlån kan banker i det mindste høste de forsikringsmæssige, skattemæssige og regnskabsmæssige fordele, der opstår ved sådanne tab. En långiver kan også sælge den ubetalte gæld til inkassatorer for at få hele eller en del af lånet tilbage.
Mens den økonomiske indvirkning af zombie-titler på finansielle institutioner med dybe lommer således kan være begrænset, kan de føre til betydelige og ofte katastrofale økonomiske problemer for boligejere, der troede, de var flyttet ud og gået videre. En zombie-titel repræsenterer et dobbeltfald for en boligejer, der allerede er økonomisk stresset på grund af konkurs, og som kan blive konfronteret med en stor regning for efterbetaling af skat og brud på kode, ligesom de er ved at komme på fode igen økonomisk.
En ubeboet bolig kan for eksempel nemt forfalde. Ikke alene forbliver husejeren ansvarlig for ejendomsskatter,. men de kan også holdes ansvarlige af den lokale regering for vedligeholdelse og reparationer på ejendommen. Hvis huset er forladt og skal rives ned, skal disse omkostninger afholdes af zombie-titlens husejer.
Boligejeren skal også kæmpe med de mange problemer, der opstår i forbindelse med en nedlagt ejendom. Disse kan spænde fra offentlige gener, der opstår som følge af, at ejendommen udvikler skadedyrsangreb eller bliver brugt til kriminel aktivitet, til komplikationer, der opstår som følge af ulovlige squattere eller negativ besiddelse.
Forladte ejendomme har også en negativ indflydelse på værdien af andre huse i kvarteret. Klager fra naboer og beboere i området over forladte og forsømte huse tvinger ofte den lokale kommune til at træde til og udføre grundlæggende vedligeholdelse såsom trimning af tilgroede gårdhaver eller affaldsfjernelse, da hverken långiver eller den fraværende husejer vil tage ansvar for ejendommens vedligeholdelse.
Omkostningerne ved sådan tredjepartsvedligeholdelse og bøderne for overtrædelse af koden kan stige over tid. Hvis disse omkostninger efterlades ubetalte, kan husejeren pådrage sig bøder og gebyrer og endda stå over for retslige skridt. Derudover kan indehavere af zombietitler få garneret deres løn og skatterefusion og deres kredit ødelagt, hvilket resulterer i flere økonomiske problemer i fremtiden. Mange husejere er ikke klar over, at de har zombietitler, før de bliver forfulgt af realkreditinstitutter, inkassatorer og lokale myndigheder.
Købere, der uforvarende køber boliger med zombietitler, kan også blive efterladt i juridisk limbo, da den tidligere boligejer muligvis ikke kan overføre ejendomsretten til køberen på grund af panterettigheder i ejendommen som følge af ubetalte skatter og bøder. Caveat emptor bør være det vigtigste vejledende princip, før du køber et hus, den største købsbeslutning for de fleste mennesker.
Nogle ejendomsmæglere anbefaler, at husejerens eneste udvej er at fortsætte med at blive i hjemmet gennem afskærmningsprocessen for at holde det sikkert og velholdt. Under alle omstændigheder kan husejere beskytte sig mod zombietitler ved at se afskærmningsprocessen til afslutning, samt sikre sig, at titlen til deres hjem lovligt overføres til en anden part.
Højdepunkter
En zombietitel er en, der forbliver hos en husejer, når en tvangsauktion afvises, men ejeren er uvidende om afskedigelsen. Således forbliver titlen med husejer uvidende.
Långiveren kan vælge ikke at tage ejendomsretten til den overtagne ejendom, hvis omkostningerne forbundet med at sælge ejendommen (som følge af ubetalte skatter, tilbageholdsret og bøder) eller potentielt ansvar er for høje, og kan gå væk i stedet for at tage ejendomsretten.
Zombie-titler opstår, fordi en finansiel institution ikke er forpligtet til at overtage juridisk ejendomsret til en ejendom på tvangsauktion, og måske ikke (eller kan være ude af stand til) at kontakte husejeren, hvis den afviser tvangsauktionen.
