Bruttoinntektsmultiplikator
Hva er en bruttoinntektsmultiplikator?
En bruttoinntektsmultiplikator (GIM) er et grovt mål på verdien av en investeringseiendom. Den beregnes ved å dele eiendommens salgspris med brutto årlig leieinntekt. Investorer kan bruke GIM – sammen med andre metoder som kapitaliseringsrente (cap rate) og diskontert kontantstrømmetode – for å verdsette kommersielle eiendommer som kjøpesentre og leilighetskomplekser.
Forstå bruttoinntektsmultiplikatoren
Å verdsette en investeringseiendom er viktig for enhver investor før du signerer eiendomskontrakten. Men i motsetning til andre investeringer - som aksjer - er det ingen enkel måte å gjøre det på. Mange profesjonelle eiendomsinvestorer tror at inntekten generert av en eiendom er mye viktigere enn dens verdsettelse.
Bruttoinntektsmultiplikatoren er en beregning som er mye brukt i eiendomsbransjen. Den kan brukes av investorer og eiendomsmeglere for å ta en grov avgjørelse om en eiendoms prisantydning er en god avtale - akkurat som pris-til-inntektsforholdet (P/E) kan brukes til å verdsette selskaper i aksjemarkedet.
Å multiplisere GIM med eiendommens brutto årsinntekt gir eiendommens verdi eller prisen den skal selges for. En lav bruttoinntektsmultiplikator betyr at en eiendom kan være en mer attraktiv investering fordi bruttoinntekten den genererer er mye høyere enn markedsverdien.
Spesielle hensyn
En bruttoinntektsmultiplikator er en god generell eiendomsberegning. Men det er begrensninger fordi det ikke tar hensyn til ulike faktorer, inkludert en eiendoms driftskostnader, inkludert verktøy, skatter, vedlikehold og ledige stillinger. Av samme grunn bør investorer ikke bruke GIM som en måte å sammenligne en potensiell investeringseiendom med en annen lignende. For å gjøre en mer nøyaktig sammenligning mellom to eller flere eiendommer, bør investorer bruke nettoinntektsmultiplikatoren (NIM). NIM tar hensyn til både inntektene og driftsutgiftene til hver eiendom.
Bruk nettoinntektsmultiplikatoren for å sammenligne to eller flere eiendommer.
Ulemper ved bruttoinntektsmultiplikatormetoden
GIM er et flott utgangspunkt for investorer til å verdsette potensielle eiendomsinvesteringer. Det er fordi det er enkelt å beregne og gir et grovt bilde av hva kjøp av eiendom kan bety for en kjøper. Bruttoinntektsmultiplikatoren er neppe en praktisk verdsettelsesmodell, men den gir et utgangspunkt for baksiden av konvolutten. Men, som nevnt ovenfor, er det begrensninger og flere viktige ulemper å vurdere når du bruker dette tallet som en måte å verdsette investeringseiendommer på.
Et naturlig argument mot multiplikatormetoden oppstår fordi det er en ganske grov verdsettelsesteknikk. Fordi endringer i rentesatser - som påvirker diskonteringsrenter i tidsverdien av pengeberegninger - blir ikke kilder, inntekter og utgifter eksplisitt vurdert.
Andre ulemper inkluderer:
GIM-metoden forutsetter enhetlighet i egenskaper på tvers av lignende klasser. Utøvere vet av erfaring at kostnadsforhold mellom lignende eiendommer ofte er forskjellige som følge av faktorer som utsatt vedlikehold, eiendomsalder og kvaliteten på eiendomsforvalter.
GIM estimerer verdi basert på brutto inntekt og ikke netto driftsinntekt (NOI), mens en eiendom kjøpes hovedsakelig basert på netto inntjeningsevne. Det er fullt mulig at to eiendommer kan ha samme NOI selv om bruttoinntektene deres varierer betydelig. Dermed kan GIM-metoden lett misbrukes av de som ikke setter pris på grensene.
En GIM klarer ikke å redegjøre for gjenværende økonomiske levetid for sammenlignbare eiendommer. Ved å ignorere gjenværende økonomisk levetid, kan en utøver tildele like verdier til en ny eiendom og en 50 år gammel eiendom - forutsatt at de genererer like inntekter.
Eksempel på beregning av bruttoinntektsmultiplikator
En eiendom som er under vurdering har en effektiv bruttoinntekt på $50 000. Et sammenlignbart salg er tilgjengelig med en effektiv inntekt på $56 000 og en salgsverdi på $392 000 (i virkeligheten ønsker vi en rekke sammenlignbare for å forbedre analyser).
Vår GIM vil være $392 000 ÷ $56 000 = 7.
Denne sammenlignbare - eller komp som det ofte kalles i praksis - solgte for syv ganger (7x) det effektive brutto. Ved å bruke denne multiplikatoren ser vi at denne eiendommen har en kapitalverdi på $350 000. Dette er funnet ved hjelp av følgende formel:
V = GIM x EGI
7 x USD 50 000 = USD 350 000.
Høydepunkter
– En bruttoinntektsmultiplikator er et grovt mål på verdien av en investeringseiendom.
Investorer bør ikke bruke GIM som den eneste verdsettelsesberegningen fordi den ikke tar hensyn til en inntektseiendoms driftskostnader.
GIM beregnes ved å dele eiendommens salgspris på brutto årlig leieinntekt.
