Trekke tilbake

Hva er en tilbaketrekking?

Å trekke tilbake betyr å trekke tilbake et bud, tilbud eller uttalelse før en relevant part handler på den oppgitte informasjonen. For eksempel er det vanlig praksis i eiendomstransaksjoner å gi et depositum som viser kjøperens intensjon om å fullføre transaksjonen. Dette innskuddet blir noen ganger referert til som seriøse penger. Dersom kjøper bestemmer seg for å trekke tilbake tilbudet på eiendommen, kan de også bli pålagt å miste depositumet.

Hvordan en tilbaketrekking fungerer

En tilbaketrekning – også referert til som en tilbaketrekning – kan skje fordi budgiveren eller selgeren ser nye muligheter eller uforutsette utfordringer, for eksempel en jobboverføring, tap av inntekt eller en bedre avtale.

Tilbaketrekking kan forekomme i mange forskjellige bransjer. En virksomhet kan tilby å kjøpe en annen virksomhet, men trekker deretter tilbudet tilbake før partene diskuterer vilkårene. I en slik situasjon kan en tilbaketrekning få juridiske eller økonomiske konsekvenser for virksomheten som utfører tilbaketrekkingen. En entreprenør kan by på et prosjekt, men trekker deretter tilbake budet. Denne handlingen kan også ha rettslige konsekvenser. Til slutt kan en aksjehandler også legge inn et bud og/eller tilbud og deretter trekke det tilbake.

Eksempler på tilbaketrekkinger

Bud-, ytelses- og betalingsbindinger kreves for de fleste offentlige byggeprosjekter. Tidligere møtte den føderale regjeringen høye feilrater blant private firmaer som utførte offentlige byggeprosjekter. Mange entreprenører var insolvente da jobbene ble tildelt eller ble insolvente før de avsluttet prosjektet. Da regjeringen satt igjen med uferdige prosjekter, ble skattebetalerne tvunget til å dekke merkostnadene ved å fullføre prosjektet. Siden statlig eiendom ikke er underlagt en mekanikers pant hvis en entreprenør ikke klarte å fullføre et prosjekt for den føderale regjeringen, betydde det at arbeidere, materialleverandører og underleverandører ofte gikk ubetalt.

I 1894 vedtok den amerikanske kongressen Heard Act, som godkjente bruken av selskapsgarantier for å sikre privat utførte føderale byggekontrakter. Heard Act ble erstattet i 1935 av Miller Act, som for tiden krever ytelses- og betalingsobligasjoner på føderale byggeprosjekter. Miller Act krever at entreprenører på enkelte offentlige byggekontrakter legger ut obligasjoner som en måte å garantere utførelsen av deres kontraktsmessige plikter og betalingen til deres underleverandører og materialleverandører.

Siden det meste av offentlig bygging i USA utføres av firmaer i privat sektor, blir arbeidet vanligvis gitt til lavestbydende. En budobligasjon brukes ofte for å forhindre at firmaer trekker tilbake budene sine, og forsikrer myndighetene om at den vellykkede budgiveren utfører i henhold til kontraktens vilkår og betingelser til den avtalte kostnaden innen den tildelte tiden. Hvis den laveste budgiveren ikke overholder sine forpliktelser, er eieren beskyttet opp til beløpet for budobligasjonen – vanligvis forskjellen mellom det lave budet og det nest høyeste responsive budet.

Tilbaketrekking kan også skje på et tidspunkt i løpet av en eiendomstransaksjon. I beredskapsperioden, etter at en kontrakt er signert og seriøse penger er sikret, må alle kontraktskrav oppfylles for at kjøper og selger skal gå videre med transaksjonen. For eksempel kan boligen vurderes og inspiseres, og kjøperen må sikre seg passende finansiering (som noen ganger er betinget av taksering eller befaring).

Boligkjøpet er ikke fullført hvis for eksempel boliginspektøren finner at taket må skiftes eller det oppstår et annet problem (forutsatt at salgskontrakten var underlagt en befaringsbetingelse). Kjøperen kan trekke tilbake sitt bud med full retur av seriøse penger; selgeren kan fortsette å finne en ny kjøper.

Dersom en kjøper trekker tilbake et bud utenom beredskapsperioden av grunner utenfor kontraktens klausuler, resulterer dette vanligvis i at selgeren beholder kjøperens seriøse penger for å dekke skader som oppstår ved ikke å fullføre transaksjonen.

Høydepunkter

• Å trekke tilbake betyr å trekke tilbake et bud, tilbud eller uttalelse før en relevant part handler på den gitte informasjonen.

– Tilbaketrekking kan forekomme i mange ulike bransjer; de er spesielt vanlige i forretningsavtaler og i eiendom.

• Noen lover beskytter mot økonomiske tap som kan oppleves av den ene parten hvis den andre parten trekker tilbake sin kontrakt, bud eller forlik. For eksempel krever Miller Act at entreprenører på noen offentlige byggekontrakter legger ut obligasjoner som en måte å garantere utførelsen av deres kontraktsmessige plikter.