Real Estate Conduit Inwestycji Hipotecznej (REMIC)

Co to jest kanał inwestycji hipotecznych na nieruchomości (REMIC)?

Termin „inwestycyjny kanał inwestycyjny w zakresie nieruchomości” (REMIC) odnosi się do spółki celowej (SPV) lub instrumentu dłużnego, który gromadzi razem kredyty hipoteczne i emituje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS).

Zrozumienie kanałów inwestycji hipotecznych na nieruchomości (REMICs)

REMIC to złożone inwestycje, które generują dochód dla emitentów i inwestorów. Pule kredytów hipotecznych są zazwyczaj dzielone na transze,. przepakowywane i sprzedawane inwestorom jako pojedyncze papiery wartościowe. REMICs mogą przybierać różne formy i są ogólnie uważane za jednostki tranzytowe. Jako takie są zwolnione z bezpośredniego opodatkowania.

nieruchomości (REMIC) zostały po raz pierwszy zatwierdzone przez uchwalenie ustawy o reformie podatkowej z 1986 r. Utrzymują w powiernictwie komercyjne i mieszkaniowe kredyty hipoteczne i wystawiają inwestorom udziały w tych sekurytyzowanych hipotekach. Są uważane za bezpieczną opcję dla inwestorów niechętnych ryzyku.

REMICs łączą poszczególne kredyty hipoteczne w pule w oparciu o ryzyko i termin zapadalności, podobnie jak zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO). Dzielą się na obligacje lub inne papiery wartościowe, które są następnie sprzedawane inwestorom. Papiery te są przedmiotem obrotu na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.

Niektórzy z najbardziej znanych w branży emitentów programów do inwestowania w kredyty hipoteczne na rynku nieruchomości to Fannie Mae i Freddie Mac. Firmy te są wspierane przez rząd federalny. Chociaż w rzeczywistości nie udzielają kredytów hipotecznych, gwarantują kredyty mieszkaniowe udzielane przez innych pożyczkodawców na rynku wtórnym. Pozostali emitenci REMIC to kredytodawcy hipoteczni i firmy ubezpieczeniowe, a także instytucje oszczędnościowe.

Fannie Mae i Freddie Mac to jedni z bardziej znanych emitentów REMICs.

REMICs mogą być zorganizowane jako spółki osobowe, trusty,. korporacje lub stowarzyszenia i są podmiotami zwolnionymi z podatku na szczeblu federalnym. Inwestorzy, którzy są właścicielami tych papierów wartościowych, nadal podlegają jednak opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przepisy podatkowe uniemożliwiały REMICom dokonywanie modyfikacji ich kredytów hipotecznych. W związku z tym podmiot może utracić status zwolniony z podatku, jeśli pożyczka z jego puli zostanie wymieniona na inną pożyczkę. To dlatego, że przepisy federalne wymagają, aby pożyczki w danej puli były stałe. Innymi słowy, pożyczki nie mogą być znacząco modyfikowane ani wymieniane na inne pożyczki na nowych warunkach.

Zmiany w REMICs

Zaproponowano lub wprowadzono kilka zmian w celu ochrony struktury i zwolnienia z podatku REMICs.

Kongres wprowadził w 2009 roku ustawę Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act, aby złagodzić ograniczenia dotyczące kredytów na nieruchomości komercyjne sekurytyzowanych przez REMICs. Właściciele niespokojnych nieruchomości z kredytami komercyjnymi nie byli w stanie dokonać zmian w swoich aktywach, ponieważ ich plany zmieniłyby wartość zabezpieczenia kredytu.

Proponowana ustawa pozwoliłaby właścicielom nieruchomości z kredytami komercyjnymi sekurytyzowanymi przez REMIC na wprowadzanie ulepszeń i ulepszeń, które uczyniłyby ich nieruchomości bardziej atrakcyjnymi dla rynku. Ustawodawstwo zawierało deklarację, że modyfikacje własności na takich warunkach nie będą uważane za transakcje zabronione, jak określono przez Internal Revenue Service (IRS).

Odsetki w REMIC byłyby nadal traktowane jako zwykłe odsetki, a dochody generowane przez modyfikacje nieruchomości byłyby traktowane tak samo, jak w przypadku kredytów hipotecznych kwalifikowanych.

Ustawa została skierowana do Komisji Bankowości, Mieszkalnictwa i Spraw Miejskich, ale nie posunęła się dalej.

Rząd federalny zapewnił pewną ulgę osobom z kredytami komercyjnymi i mieszkaniowymi, które znalazły się w trudnej sytuacji z powodu pandemii COVID-19. Właściciele domów, którzy nie są w stanie dokonać płatności, otrzymali wyrozumiałość, najpierw na mocy ustawy o pomocy, pomocy i bezpieczeństwie gospodarczym (CARES) Coronavirus, która została podpisana przez byłego prezydenta Donalda Trumpa w 2020 r., A potem ponownie, gdy administracja Bidena rozszerzyła przepisy.

Ponieważ ulga ostatecznie zmieniłaby strukturę tych pożyczek, miałaby również wpływ na strukturę REMIC. IRS zapewnił, że te inwestycje i ich emitenci pozostaną bezpieczni przed wszelkimi konsekwencjami podatkowymi, jeśli kredytobiorcy skorzystają z tych nadzwyczajnych środków.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) a zabezpieczone zobowiązanie hipoteczne (CMO)

Branża powszechnie uważa REMICs za CMOS, które są serią kredytów hipotecznych, które są łączone i sprzedawane inwestorom jako inwestycje. Ale są między nimi pewne różnice.

OZZ istnieją w ramach REMIC, chociaż są one odrębnymi podmiotami prawnymi dla celów podatkowych i prawnych. Z drugiej strony REMIC jest zwolniony z podatku federalnego. Ale to tylko na dochodach, które inwestorzy uzyskują z bazowych kredytów hipotecznych na poziomie korporacyjnym. Wszelkie dochody wygenerowane i wypłacone inwestorom podlegają opodatkowaniu, korzystając z formularza 1066 podczas składania REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)

Zarówno REMICs, jak i real estate Investment Trusts (REITs) inwestują w nieruchomości w takiej czy innej formie, ale podczas gdy REMICs gromadzą kredyty hipoteczne i sprzedają je jako inwestycje inwestorom, REIT to zupełnie inna gra w piłkę.

REIT to spółki, które posiadają i prowadzą portfel nieruchomości generujących dochód, takich jak powierzchnie biurowe i handlowe, kondominia i nieruchomości o różnym przeznaczeniu . Inwestorzy mogą kupować akcje REIT, które są przedmiotem obrotu na giełdach, podobnie jak akcje. Firmy dzierżawią lub wynajmują swoje nieruchomości, a dochód ten jest następnie wypłacany inwestorom w formie dywidendy.

Podobnie jak REMICs, REIT nie są opodatkowane. Ale inwestorzy muszą zgłaszać wszelkie dochody z tych inwestycji w rocznych zeznaniach podatkowych,. co oznacza, że są opodatkowane według własnej stawki podatkowej.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

REMIC zostały po raz pierwszy zatwierdzone przez uchwalenie ustawy o reformie podatkowej z 1986 r.
Kanał inwestycyjny w zakresie nieruchomości (REMIC) jest spółką celową, która służy do łączenia kredytów hipotecznych i emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.
Kanał inwestycji hipotecznych na nieruchomości może być zorganizowany jako spółka osobowa, trust, korporacja lub stowarzyszenie i jest zwolniony z podatków federalnych.