punkty rabatowe

Co to są punkty rabatowe?

Punkty rabatowe to rodzaj przedpłaconych odsetek lub opłat, które kredytobiorcy hipoteczni mogą nabyć w celu obniżenia kwoty odsetek od kolejnych miesięcznych płatności — w efekcie wydając więcej z góry, aby zapłacić mniej później. Punkty rabatowe można odliczyć od podatku.

Zrozumienie punktów rabatowych

Rodzaj punktów hipotecznych,. punkty dyskontowe to jednorazowy, płatny z góry koszt zamknięcia kredytu hipotecznego, który daje kredytobiorcy dostęp do zdyskontowanej stopy procentowej przez cały okres kredytowania. Każdy punkt dyskontowy zazwyczaj kosztuje 1% całkowitej kwoty pożyczki, a każdy punkt obniża oprocentowanie pożyczki od jednej ósmej do jednej czwartej procenta.

Na przykład przy pożyczce w wysokości 200 000 USD każdy punkt kosztowałby 2000 USD. Zakładając, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 4,5%, a każdy punkt obniża oprocentowanie o 0,25%, kupno dwóch punktów kosztuje 4000 USD i daje oprocentowanie 4,0%. W zależności od długości kredytu hipotecznego przy takim oprocentowaniu może to z czasem przynieść znaczne oszczędności. Przyjrzyjmy się, jak przebiegają spłaty takiej pożyczki — zakładając klasyczny 30-letni kredyt hipoteczny:

TTT

Źródło: Bank of America

Im dłuższa żywotność pożyczki, tym więcej płacisz od niej odsetek — tak ogólnie działa finansowanie. Tak więc punkty idealnie nadają się do długoterminowego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu (20 do 30 lat), który najprawdopodobniej nie zostanie w najbliższym czasie zrefinansowany.

Jak płacić za punkty hipoteczne

Kredytobiorca, który płaci punkty rabatowe, prawdopodobnie będzie musiał pokryć te koszty z własnej kieszeni. Istnieje jednak wiele scenariuszy, szczególnie na rynkach nieruchomości kupującego, w których sprzedający oferuje zapłatę do określonej kwoty kosztów zamknięcia w dolarach. Jeśli inne koszty zamknięcia, takie jak prowizja za udzielenie kredytu i opłata za ubezpieczenie tytułu własności, nie osiągają tego progu, to często kupujący może dodać punkty rabatowe i skutecznie obniżyć oprocentowanie za darmo.

Zmniejszenie oprocentowania kredytu hipotecznego za pomocą punktów dyskontowych nie zawsze wymaga spłaty z własnej kieszeni – szczególnie w sytuacji refinansowania,. w której kredytodawca może przerzucić punkty dyskontowe, a także inne koszty zamknięcia, na nowe saldo kredytu. Uniemożliwia to pożyczkobiorcy wykasływanie większej ilości pieniędzy przy stole zamykającym; oczywiście zmniejsza to również ich pozycję kapitałową w ich domu.

Ponieważ Urząd Skarbowy (IRS) traktuje punkty dyskontowe jako przedpłacone odsetki od kredytu hipotecznego, zazwyczaj można je odliczyć od podatku przez cały okres spłaty pożyczki. Jeśli oni i zakup domu spełniają określone warunki, mogą być w pełni odliczane za rok, w którym zostały wypłacone.

Czy możesz negocjować punkty hipoteczne?

Punkty są zdecydowanie otwarte do negocjacji. Liczba punktów, które kupisz – lub czy w ogóle je kupisz – zależy od Ciebie. Zazwyczaj, gdy pożyczkodawcy wyświetlają opcje kredytu hipotecznego, do których się kwalifikujesz, pokażą ci kilka różnych stawek, w tym te, które możesz uzyskać, kupując punkty rabatowe.

Ściśle mówiąc, nie negocjujesz samych punktów, ale niższą stopę procentową na czas trwania pożyczki. Warunki punktów — koszt każdego punktu i to, o ile obniża roczną stopę procentową (APR) — są w dużej mierze ustalane przez instytucję finansową. Ale nie są osadzone w kamieniu. Jeśli rozglądałeś się (zawsze to dobry pomysł, gdy szukałeś kredytów hipotecznych) i możesz pokazać im lepszą ofertę gdzie indziej, mogą do niej pasować – zwłaszcza jeśli masz silną historię kredytową i wydajesz się odpowiedzialnym, pożądanym klientem.

Chociaż oba są rodzajem punktów hipotecznych, nie myl punktów rabatowych z punktami początkowymi. Punkty początkowe to opłaty pobierane przez kredytodawców za sfinalizowanie kredytu hipotecznego — część kosztów zamknięcia zakupu domu. Punkty początkowe są zasadniczo dopłatą, która nie jest związana ze stopą procentową i generalnie nie jest opcjonalna, nie podlega negocjacji ani nie podlega odliczeniu od podatku.

Czy powinieneś kupować punkty rabatowe?

Dla pożyczkodawców punkty dyskontowe mają wyraźną zaletę: otrzymują gotówkę z góry, zamiast czekać na pieniądze w formie płatności odsetek w czasie. Może to zwiększyć płynność instytucji finansowej .

Pożyczkobiorcy uzyskują również korzyści z punktów rabatowych – głównym z nich są niższe spłaty w okresie trwania pożyczki. Zasadniczo płacisz pewne odsetki z góry – na początku spłaty kredytu hipotecznego – w zamian za obniżoną stopę procentową w przyszłości. Jednak ta korzyść ma zastosowanie tylko wtedy, gdy planujesz utrzymać kredyt hipoteczny wystarczająco długo, aby zaoszczędzić pieniądze z mniejszych płatności odsetek.

Na przykład pożyczkobiorca, który płaci 4000 USD w punktach dyskontowych, aby zaoszczędzić 80 USD miesięcznie na odsetkach, musi utrzymać pożyczkę przez 50 miesięcy lub cztery lata i dwa miesiące, aby wyjść na zero. Jeśli kredytobiorca sądzi, że może sprzedać nieruchomość lub zrefinansować swój kredyt przed upływem 50 miesięcy, powinien rozważyć zmniejszenie tego, co płaci w punktach dyskontowych, i nieco wyższe oprocentowanie.

Ogólnie rzecz biorąc, im dłużej planujesz posiadać dom, tym bardziej punkty pomogą Ci zaoszczędzić na odsetkach przez cały okres spłaty pożyczki. Ostatecznie jednak korzyści z punktów rabatowych zależą od matematyki. Jeśli możesz sobie pozwolić na wyłożenie z góry kilku tysięcy więcej, może to przynieść znaczne oszczędności w dłuższej perspektywie, zwłaszcza jeśli dom wymaga remontu. Mogą też być niepotrzebnym kosztem, którego pożyczkobiorca mógłby uniknąć dzięki bardziej ustrukturyzowanemu planowaniu.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Punkty dyskontowe to forma przedpłaconych odsetek, które kredytobiorcy hipoteczni mogą nabyć, aby obniżyć oprocentowanie swoich kolejnych miesięcznych spłat.
Punkty rabatowe to jednorazowa opłata, płatna z góry przy pierwszym zaciągnięciu kredytu hipotecznego lub podczas refinansowania.
Każdy punkt dyskontowy zazwyczaj kosztuje 1% całkowitej kwoty pożyczki i obniża oprocentowanie pożyczki od jednej ósmej do jednej czwartej procenta.
Punkty dyskontowe są dobrym rozwiązaniem, jeśli kredytobiorca zamierza utrzymać kredyt hipoteczny przez długi czas, ale są mniej przydatne, jeśli kredytobiorca zamierza sprzedać swoją nieruchomość lub zrefinansować ją przed terminem zapadalności kredytu.
Punkty nie zawsze muszą być wypłacane z kieszeni kupującego; czasami mogą zostać włączone do salda pożyczki lub opłacone przez sprzedawcę.