Ujemna amortyzacja

Co to jest ujemna amortyzacja?

Amortyzacja ujemna to termin finansowy odnoszący się do wzrostu salda kapitału kredytu spowodowanego brakiem pokrycia należnych odsetek od tego kredytu. Na przykład, jeśli spłata odsetek od pożyczki wynosi 500 USD, a pożyczkobiorca płaci tylko 400 USD, wówczas różnica 100 USD zostanie dodana do salda kapitału pożyczki.

Zrozumienie negatywnej amortyzacji

W typowej pożyczce saldo kapitału jest stopniowo zmniejszane w miarę dokonywania płatności przez pożyczkobiorcę. Ujemna pożyczka amortyzacyjna jest zasadniczo zjawiskiem odwrotnym, w którym saldo kapitału rośnie, gdy pożyczkobiorca nie dokonuje płatności.

Ujemne amortyzacje występują w niektórych typach kredytów hipotecznych,. takich jak kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM),. które pozwalają kredytobiorcom określić, jaką część odsetek każdej miesięcznej płatności zdecydują się zapłacić. Każda część odsetek, których nie chcą płacić, jest następnie dodawana do salda głównego kredytu hipotecznego.

Innym rodzajem kredytu hipotecznego, który obejmuje amortyzację ujemną, jest tak zwany kredyt hipoteczny o stopniowej płatności (GPM). W tym modelu harmonogram amortyzacji jest skonstruowany tak, że pierwsze płatności obejmują tylko część odsetek, które zostaną później naliczone. Podczas dokonywania tych częściowych płatności brakująca część odsetek zostanie z powrotem dodana do salda głównego pożyczki. W późniejszych okresach płatności miesięczne płatności będą obejmować pełny składnik odsetkowy, powodując szybszy spadek salda kapitału.

Chociaż ujemna amortyzacja zapewnia kredytobiorcom elastyczność, ostatecznie może okazać się kosztowna. Na przykład w przypadku ARM pożyczkobiorca może zdecydować się na opóźnienie spłaty odsetek przez wiele lat. Chociaż może to pomóc w zmniejszeniu obciążenia miesięcznymi płatnościami w krótkim okresie, może narazić kredytobiorców na poważny wstrząs w przypadku przyszłych płatności w przypadku późniejszego wzrostu stóp procentowych. W tym sensie całkowita kwota odsetek zapłaconych przez pożyczkobiorców może ostatecznie być znacznie większa, niż gdyby na początku nie polegali na ujemnych amortyzacjach.

Prawdziwy przykład negatywnej amortyzacji

Rozważmy następujący hipotetyczny przykład: Mike, kupujący dom po raz pierwszy, chce, aby miesięczne spłaty kredytu hipotecznego były jak najniższe. Aby to osiągnąć, wybiera ARM, decydując się płacić tylko niewielką część odsetek od swoich miesięcznych płatności.

Załóżmy, że Mike uzyskał kredyt hipoteczny, gdy stopy procentowe były historycznie niskie. Mimo to jego miesięczne spłaty kredytu hipotecznego pochłaniają znaczny procent jego miesięcznych dochodów – nawet jeśli korzysta z ujemnej amortyzacji oferowanej przez ARM.

Chociaż plan płatności Mike'a może pomóc mu zarządzać jego wydatkami w krótkim okresie, naraża go również na większe ryzyko długoterminowych stóp procentowych, ponieważ jeśli przyszłe stopy procentowe wzrosną, może nie stać go na spłacanie skorygowanych miesięcznych płatności. Co więcej, ponieważ strategia niskooprocentowanych spłat Mike'a powoduje, że saldo jego kredytu spada wolniej niż w innym przypadku, w przyszłości będzie miał do spłaty więcej kapitału i odsetek, niż gdyby po prostu spłacił pełne odsetki i kapitał, które był mu winien. miesiąc.

Ujemna amortyzacja jest alternatywnie określana jako „NegAm” lub „odroczone odsetki”.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Ujemne amortyzacje są powszechne wśród niektórych rodzajów produktów hipotecznych.

• Ujemna pożyczka amortyzacyjna to taka, w której niespłacone odsetki doliczane są do salda niespłaconego kapitału.

• Chociaż ujemna amortyzacja może zapewnić większą elastyczność kredytobiorcom, może również zwiększyć ich ekspozycję na ryzyko stopy procentowej.