Ammortamento negativo

Che cos'è l'ammortamento negativo?

L'ammortamento negativo è un termine finanziario riferito ad un aumento del saldo capitale di un prestito causato dalla mancata copertura degli interessi dovuti su quel prestito. Ad esempio, se il pagamento degli interessi su un prestito è di $ 500 e il mutuatario paga solo $ 400, la differenza di $ 100 verrà aggiunta al saldo principale del prestito.

Capire l'ammortamento negativo

In un prestito tipico, il saldo principale viene gradualmente ridotto man mano che il mutuatario effettua i pagamenti. Un prestito ad ammortamento negativo è essenzialmente il fenomeno inverso, in cui il saldo del capitale cresce quando il mutuatario non effettua i pagamenti.

Gli ammortamenti negativi sono presenti in alcuni tipi di mutui ipotecari,. come i mutui a tasso variabile (ARM) con opzione di pagamento,. che consentono ai mutuatari di determinare l'importo della parte di interesse di ciascuna rata mensile che scelgono di pagare. Qualsiasi parte degli interessi che decidono di non pagare viene quindi aggiunta al saldo principale del mutuo.

Un altro tipo di mutuo che incorpora ammortamenti negativi è il cosiddetto mutuo graduato (GPM). Con questo modello il piano di ammortamento è strutturato in modo che i primi pagamenti comprendano solo una parte degli interessi che verranno successivamente addebitati. Mentre vengono effettuati questi pagamenti parziali, la quota di interessi mancanti verrà aggiunta al saldo principale del prestito. Nei periodi di pagamento successivi, i pagamenti mensili includeranno l'intera componente degli interessi, facendo sì che il saldo principale diminuisca più rapidamente.

Sebbene gli ammortamenti negativi offrano flessibilità ai mutuatari, alla fine possono rivelarsi costosi. Ad esempio, nel caso di un ARM, un mutuatario può scegliere di ritardare il pagamento degli interessi per molti anni. Sebbene ciò possa aiutare ad alleviare l'onere dei pagamenti mensili a breve termine, può esporre i mutuatari a gravi shock futuri nei pagamenti nel caso in cui i tassi di interesse aumentino in seguito. In questo senso, l'importo totale degli interessi pagati dai mutuatari potrebbe in definitiva essere molto maggiore che se non avessero fatto affidamento su ammortamenti negativi, tanto per cominciare.

Esempio reale di ammortamento negativo

Si consideri il seguente esempio ipotetico: Mike, un compratore di casa per la prima volta, desidera mantenere le rate mensili del mutuo il più basse possibile. Per raggiungere questo obiettivo, opta per un ARM, decidendo di pagare solo una piccola parte degli interessi sui suoi pagamenti mensili.

Assumiamo che Mike abbia ottenuto il suo mutuo quando i tassi di interesse erano storicamente bassi. Nonostante ciò, le sue rate mensili del mutuo divorano una percentuale significativa del suo reddito mensile, anche quando sfrutta l'ammortamento negativo offerto dall'ARM.

Sebbene il piano di pagamento di Mike possa aiutarlo a gestire le sue spese a breve termine, lo espone anche a un maggiore rischio di tasso di interesse a lungo termine, perché se i tassi di interesse futuri aumenteranno, potrebbe non essere in grado di permettersi i pagamenti mensili adeguati. Inoltre, poiché la strategia di pagamento degli interessi bassi di Mike sta facendo diminuire il saldo del suo prestito più lentamente di quanto non sarebbe altrimenti, in futuro avrà più capitale e interessi da rimborsare che se avesse semplicemente pagato l'intero interesse e capitale che doveva a ciascuno. mese.

L'ammortamento negativo è indicato alternativamente come "NegAm" o "interessi differiti".

Mette in risalto

• Gli ammortamenti negativi sono comuni in alcune tipologie di prodotti ipotecari.

• Un prestito ad ammortamento negativo è quello in cui gli interessi non pagati vengono aggiunti al saldo del capitale non pagato.

• Sebbene l'ammortamento negativo possa contribuire a fornire maggiore flessibilità ai mutuatari, può anche aumentare la loro esposizione al rischio di tasso di interesse.