Amortización Negativa

¿Qué es la amortización negativa?

La amortización negativa es un término financiero que se refiere a un aumento en el saldo de capital de un préstamo causado por la falta de cobertura de los intereses adeudados por ese préstamo. Por ejemplo, si el pago de intereses de un préstamo es de $500 y el prestatario solo paga $400, entonces la diferencia de $100 se agregaría al saldo de capital del préstamo.

Comprender la amortización negativa

En un préstamo típico, el saldo de capital se reduce gradualmente a medida que el prestatario realiza los pagos. Un préstamo de amortización negativa es esencialmente el fenómeno inverso, donde el saldo principal crece cuando el prestatario no realiza los pagos.

Las amortizaciones negativas se presentan en algunos tipos de préstamos hipotecarios,. como las hipotecas de tasa ajustable con opción de pago (ARM, por sus siglas en inglés),. que permiten a los prestatarios determinar qué parte de la porción de interés de cada pago mensual eligen pagar. Cualquier parte de los intereses que opten por no pagar se suma al saldo de capital de la hipoteca.

Otro tipo de hipoteca que incorpora amortizaciones negativas es la denominada hipoteca de pagos escalonados (GPM). Con este modelo, el cronograma de amortización se estructura de manera que los primeros pagos incluyen solo una parte de los intereses que luego se cobrarán. Mientras se realizan estos pagos parciales, la porción de interés faltante se agregará nuevamente al saldo de capital del préstamo. En períodos de pago posteriores, los pagos mensuales incluirán el componente de interés completo, lo que provocará que el saldo de capital disminuya más rápidamente.

Si bien las amortizaciones negativas brindan flexibilidad a los prestatarios, en última instancia pueden resultar costosas. Por ejemplo, en el caso de una ARM, un prestatario puede optar por retrasar el pago de intereses durante muchos años. Si bien esto puede ayudar a aliviar la carga de los pagos mensuales a corto plazo, puede exponer a los prestatarios a una grave conmoción en los pagos futuros en caso de que las tasas de interés aumenten más adelante. En este sentido, la cantidad total de intereses pagados por los prestatarios puede ser, en última instancia, mucho mayor que si, para empezar, no se hubieran basado en las amortizaciones negativas.

Ejemplo del mundo real de amortización negativa

Considere el siguiente ejemplo hipotético: Mike, un comprador de vivienda por primera vez, desea mantener los pagos mensuales de su hipoteca lo más bajo posible. Para lograr esto, opta por un ARM, eligiendo pagar solo una pequeña porción de los intereses de sus pagos mensuales.

Supongamos que Mike obtuvo su hipoteca cuando las tasas de interés eran históricamente bajas. A pesar de esto, los pagos mensuales de su hipoteca engullen un porcentaje significativo de sus ingresos mensuales, incluso cuando aprovecha la amortización negativa que ofrece el ARM.

Aunque el plan de pago de Mike puede ayudarlo a administrar sus gastos a corto plazo, también lo expone a un mayor riesgo de tasa de interés a largo plazo, porque si las tasas de interés futuras aumentan, es posible que no pueda pagar sus pagos mensuales ajustados. Además, debido a que la estrategia de pago de bajo interés de Mike está causando que el saldo de su préstamo disminuya más lentamente de lo que lo haría de otra manera, tendrá más capital e intereses para pagar en el futuro que si simplemente hubiera pagado el interés y el capital completos que debía cada uno. mes.

La amortización negativa se denomina alternativamente "NegAm" o "interés diferido".

Reflejos

• Las amortizaciones negativas son comunes entre ciertos tipos de productos hipotecarios.

• Un préstamo con amortización negativa es aquel en el que los intereses impagos se suman al saldo de principal impago.

• Aunque la amortización negativa puede ayudar a brindar más flexibilidad a los prestatarios, también puede aumentar su exposición al riesgo de tasa de interés.