Mnożnik dochodu brutto
Co to jest mnożnik dochodu brutto?
Mnożnik dochodu brutto (GIM) jest przybliżoną miarą wartości nieruchomości inwestycyjnej. Oblicza się ją, dzieląc cenę sprzedaży nieruchomości przez jej roczny dochód z najmu brutto. Inwestorzy mogą korzystać z GIM — wraz z innymi metodami, takimi jak stopa kapitalizacji (stopa kapitalizacji) i metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych — do wyceny nieruchomości komercyjnych,. takich jak centra handlowe i kompleksy mieszkaniowe.
Zrozumienie mnożnika dochodu brutto
Wycena nieruchomości inwestycyjnej jest ważna dla każdego inwestora przed podpisaniem umowy dotyczącej nieruchomości. Ale w przeciwieństwie do innych inwestycji — takich jak akcje — nie ma na to łatwego sposobu. Wielu profesjonalnych inwestorów w nieruchomości uważa, że dochód generowany przez nieruchomość jest o wiele ważniejszy niż jej aprecjacja.
Mnożnik dochodu brutto jest miernikiem szeroko stosowanym w branży nieruchomości. Może być wykorzystany przez inwestorów i specjalistów od nieruchomości, aby z grubsza określić, czy cena wywoławcza nieruchomości jest dobra – podobnie jak stosunek ceny do zysku (P/E) można wykorzystać do wyceny spółek na giełdzie.
Pomnożenie GIM przez roczny dochód brutto z nieruchomości daje wartość nieruchomości lub cenę, za jaką należy ją sprzedać. Niski mnożnik dochodu brutto oznacza, że nieruchomość może być atrakcyjniejszą inwestycją, ponieważ osiągany przez nią dochód brutto jest znacznie wyższy niż jego wartość rynkowa.
Uwagi specjalne
Mnożnik dochodu brutto to dobry ogólny miernik nieruchomości. Istnieją jednak ograniczenia, ponieważ nie bierze pod uwagę różnych czynników, w tym kosztów operacyjnych nieruchomości, w tym mediów, podatków, konserwacji i pustostanów. Z tego samego powodu inwestorzy nie powinni używać GIM jako sposobu na porównanie potencjalnej nieruchomości inwestycyjnej z inną, podobną. Aby dokonać dokładniejszego porównania dwóch lub więcej nieruchomości, inwestorzy powinni stosować mnożnik dochodu netto (NIM). NIM uwzględnia zarówno dochód, jak i koszty operacyjne każdej nieruchomości.
Użyj mnożnika dochodu netto, aby porównać dwie lub więcej nieruchomości.
Wady metody mnożnika dochodu brutto
GIM to świetny punkt wyjścia dla inwestorów do wyceny potencjalnych inwestycji w nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ łatwo to obliczyć i daje ogólny obraz tego, co zakup nieruchomości może oznaczać dla kupującego. Mnożnik dochodu brutto nie jest praktycznym modelem wyceny, ale stanowi punkt wyjścia z tyłu koperty. Jednak, jak wspomniano powyżej, istnieją ograniczenia i kilka kluczowych wad, które należy wziąć pod uwagę, korzystając z tej wartości jako sposobu wyceny nieruchomości inwestycyjnych.
Naturalny argument przeciwko metodzie mnożnikowej pojawia się, ponieważ jest to dość prymitywna technika wyceny. Ponieważ zmiany stóp procentowych — które wpływają na stopy dyskontowe w obliczeniach wartości pieniądza w czasie — źródła, przychody i wydatki nie są wyraźnie brane pod uwagę.
Inne wady to:
Metoda GIM zakłada jednorodność właściwości w podobnych klasach. Praktycy wiedzą z doświadczenia, że wskaźniki kosztów w podobnych nieruchomościach często różnią się między sobą ze względu na takie czynniki, jak odroczone utrzymanie, wiek nieruchomości oraz jakość zarządcy nieruchomości.
GIM szacuje wartość na podstawie dochodu brutto, a nie dochodu operacyjnego netto (NOI), podczas gdy nieruchomość jest kupowana głównie w oparciu o jej siłę zarobkową netto. Jest całkowicie możliwe, że dwie nieruchomości mogą mieć ten sam NOI, mimo że ich dochody brutto znacznie się różnią. W ten sposób metoda GIM może być łatwo nadużywana przez tych, którzy nie doceniają jej ograniczeń.
GIM nie uwzględnia pozostałego okresu ekonomicznego porównywalnych nieruchomości. Ignorując pozostałe życie gospodarcze, praktyk może przypisać równe wartości nowej nieruchomości i 50-letniej nieruchomości – zakładając, że generują one równe dochody.
Przykład obliczenia mnożnika dochodu brutto
W trakcie przeglądu nieruchomość ma efektywny dochód brutto w wysokości 50 000 USD. Dostępna jest porównywalna sprzedaż z efektywnym dochodem w wysokości 56 000 USD i wartością sprzedaży 392 000 USD (w rzeczywistości szukalibyśmy wielu porównywalnych, aby ulepszyć analizę).
Nasz GIM wynosiłby 392 000 $ ÷ 56 000 $ = 7.
Ta porównywalna - lub jak to się często nazywa w praktyce - sprzedawana za siedem razy (7x) od efektywnej wartości brutto. Stosując ten mnożnik, widzimy, że wartość kapitału tej nieruchomości wynosi 350 000 USD. Można to znaleźć za pomocą następującego wzoru:
V = GIM x EGI
7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Mnożnik dochodu brutto jest przybliżoną miarą wartości nieruchomości inwestycyjnej.
Inwestorzy nie powinni używać GIM jako jedynego miernika wyceny, ponieważ nie uwzględnia on kosztów operacyjnych nieruchomości dochodowych.
GIM oblicza się, dzieląc cenę sprzedaży nieruchomości przez jej roczny dochód z najmu brutto.
