Podwodny

Co oznacza pod wodą?

„Pod wodą” to termin określający umowę finansową lub aktywa, które są warte mniej niż ich wartość nominalna. Częściej jednak termin ten jest używany w odniesieniu do domu lub innego znaczącego składnika aktywów, który ma niespłaconą hipotekę lub pożyczkę na składnik aktywów, która jest większa niż wartość danego składnika aktywów.

W obu przypadkach posiadacz posiada aktywa bez wartości wewnętrznej. W przypadku kredytu hipotecznego lub pożyczki, posiadacz aktywów jest faktycznie winien więcej niż jest to warte.

Podwodny jest czasami również określany jako „do góry nogami”.

##Podwodny

Zasób jest pod wodą, jeśli zapłacona za niego cena jest wyższa niż jego aktualna wycena rynkowa. Ogólnie rzecz biorąc, każda ( niezrealizowana ) strata na papierze dotyczy aktywów podwodnych.

Częściej, podwodny odnosi się do dźwigni finansowej lub pożyczki, gdzie oznacza posiadanie aktywów, które są warte mniej niż niespłacona pożyczka na ten zasób. W obrocie papierami wartościowymi może się to zdarzyć na rachunku depozytowym,. na którym trader posiada akcje z dźwignią, ale firma (akcje) ogłasza bankructwo, a posiadane akcje nie pokrywają już marży lub pożyczki udzielonej brokerowi na początkowy zakup akcji. Konto jest pod wodą, a inwestor będzie musiał znaleźć środki w innym miejscu, aby spłacić pieniądze (pożyczkę), które stracił na giełdzie. Nazywa się to wezwaniem do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego.

Taka sytuacja może mieć również miejsce w przypadku aktywów niefinansowych. Jeśli nowy samochód jest kupowany na kredyt, prawie natychmiastowo kupujący znajdzie się pod wodą, ponieważ samochód będzie się amortyzował natychmiast po zjechaniu z parceli, podczas gdy kredyt będzie spłacany powoli przez lata. W końcu, gdy dokonywanych jest więcej płatności, a samochód wolniej się amortyzuje, samochód znajdzie się z powrotem nad wodą. Na przykład za 10 lat kredyt jest spłacany, ale właściciel prawdopodobnie może sprzedać samochód za kilka tysięcy dolarów, w zależności od marki i stanu pojazdu.

Uwagi specjalne

Bycie pod wodą na pożyczce nie zawsze jest straszną rzeczą. Tak długo, jak dokonywane są płatności, pożyczka jest spłacana, a sytuacja pod wodą może być tymczasowa. To powiedziawszy, sytuacji podwodnych można w większości uniknąć, szukając marginesu bezpieczeństwa w odniesieniu do kupowanego majątku i kwoty pożyczki.

Uzyskanie dobrej oferty na dom lub samochód, w którym wartość aktywów może zostać sprzedana za więcej niż zapłacona (podana przez pewien czas), oznacza, że kwota pożyczki jest mniejsza i istnieje większy bufor między wartością aktywów a pożyczką ilość. Oznacza to, że zasób musiałby bardziej stracić na wartości, aby znaleźć się pod wodą. Porównaj to z parą, która przepłaca za dom, płacąc 300 000 dolarów w wojnie licytacyjnej o dom, który tak naprawdę jest wart tylko 280 000 dolarów. W zależności od tego, ile odłożą, mogą natychmiast znaleźć się pod wodą, a jeśli ceny mieszkań spadną, mogą znaleźć się pod wodą znacznie w krótkim czasie.

Brakujące płatności lub ponoszenie dodatkowych opłat za naruszenie warunków pożyczki może szybko zwiększyć należną kwotę pożyczki. Może to spowodować, że pożyczka przesunie się pod wodą lub głębiej pod wodą. Pożyczkodawcy często są skłonni wypracować z pożyczkobiorcami rozwiązania, jeśli problemy finansowe są krótkoterminowe, ponieważ pożyczkodawca nie chce przechodzić przez walkę ze sprzedażą podwodnego składnika aktywów, aby tylko częściowo spłacić pożyczkę ze stratą.

Jeśli masz do czynienia z problemami finansowymi, porozmawiaj z planistą finansowym, doradcą ds. zadłużenia i/lub pożyczkodawcą, aby pomóc znaleźć rozwiązanie, zanim problem się pogorszy.

Podwodne kredyty hipoteczne

W nieruchomościach „podwodny” odnosi się do sytuacji, w której dom lub inna nieruchomość jest warta mniej niż pieniądze należne z tytułu kredytu. Hipoteka podwodna jest więc kredytem mieszkaniowym z kapitałem wyższym niż wartość wolnorynkowa domu. Taka sytuacja może wystąpić, gdy wartości nieruchomości spadają. W przypadku hipoteki podwodnej właściciel domu może nie mieć żadnego kapitału dostępnego na kredyt. Podwodny kredyt hipoteczny może potencjalnie uniemożliwić kredytobiorcy refinansowanie lub sprzedaż domu, chyba że ma on gotówkę na pokrycie straty z własnej kieszeni.

Ta ujemna wartość stwarza problemy zarówno właścicielowi domu, jak i posiadaczowi kredytu hipotecznego. Jeśli właściciel domu będzie musiał się przeprowadzić, sprzedaż domu nie przyniesie wystarczającej ilości pieniędzy na spłatę kredytu hipotecznego, nawet przed opłatami transakcyjnymi. W takim przypadku właściciel domu musi znaleźć dodatkowe środki lub zawrzeć krótką sprzedaż z osobą trzecią. Tego typu problemy z kolei prowadzą do batalii prawnych i możliwych trudności zarówno dla pierwotnego właściciela domu, jak i zewnętrznego pożyczkodawcy.

Podczas gdy krótka sprzedaż komplikuje proces odzyskiwania pieniędzy przez pierwotnego pożyczkodawcę, większy problem z hipotekami podwodnymi pojawił się po bańce na rynku nieruchomości w latach 2006-07 i upadł w latach 2008-09. Właściciele domów, którzy są winni więcej niż wartość ich domu, po cichu odeszli od swoich inwestycji. Doprowadziło to do niespłacania kredytów hipotecznych,. pozostawiając banki kredytujące ze stratami i dodatkowymi kosztami likwidacji nabytych domów.

Podwodny kredyt hipoteczny był powszechnym problemem wśród właścicieli domów w szczytowym momencie kryzysu finansowego w 2008 r., który wiązał się między innymi ze znaczną deflacją cen mieszkań.

Przykład bycia pod wodą na hipotece

Załóżmy, że dana osoba widzi dom, który mu się podoba, wystawiony na 400 000 dolarów. Mają 40 000 dolarów na zaliczkę, czyli 10%. Nie uwzględniając innych opłat i ubezpieczenia kredytu hipotecznego, co oznacza, że część zaliczki nie trafi do zleceniodawcy, dla uproszczenia załóżmy, że kupujący otrzyma pożyczkę na 360 000 USD.

Korzystając z kredytu hipotecznego i wkładu własnego kupujący płaci za dom. Kilka miesięcy po zakupie zauważają, że podobne domy w ich okolicy sprzedają się za znacznie mniej niż 400 000 dolarów. Podobne domy, zwane porównywal- nymi,. sprzedają się za 350 000 dolarów. Wartość pożyczki w wysokości 360 000 USD tylko stopniowo spadła do 359 000 USD, ponieważ większość początkowych płatności idzie na odsetki, a nie na kapitał, jednak dom jest wart tylko 350 000 USD. Jeśli dom został sprzedany, nie mógł spłacić kredytu. Nazywa się to przebywaniem pod wodą lub do góry nogami.

Jeśli rynek mieszkaniowy się ustabilizuje, w końcu kredyt zostanie spłacony, a kredyt na nieruchomości nie będzie już pod wodą. Niewielkie przebywanie pod wodą lub przez krótki okres czasu nie stanowi większego problemu. Bycie pod wodą przez długi czas i przez dużą ilość wskazuje na zły zakup, zły czas lub złe warunki rynkowe. Prawdopodobnie wszystkie trzy.

Dom może znajdować się pod wodą z wielu powodów. Prawdopodobnie nabywca domu przepłacił w pierwszej kolejności. Dom mógł być wart tylko 350 000 dolarów przez cały czas, ale sprzedający zażądał więcej, a kupujący był gotów zapłacić.

alternatywnie wartość właściwości mogła spaść. 400 000 dolarów mogło być wtedy dobrą ceną, ale niedawny kryzys gospodarczy oznacza mniej miejsc pracy i mniejszą liczbę osób, które mogą sobie pozwolić na domy. Zmuszone do sprzedaży, wartości nieruchomości spadają.

Wartości nieruchomości często spadają powoli, ale w niektórych obszarach mogą się szybko zmieniać. Na przykład w małym miasteczku wartość nieruchomości może bardzo szybko spaść, jeśli główne źródło zatrudnienia, powiedzmy zakład lub kopalnia, zostanie zamknięte.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Zwykle odnosi się do posiadania pożyczki na aktywa, które są większe niż wartość aktywów.
Pod wodą oznacza, że zasób jest wart mniej, niż został zapłacony.
Sytuacji pod wodą można często, ale nie zawsze, uniknąć, szukając dobrych ofert i tworząc margines bezpieczeństwa między wartością aktywów a kwotą pożyczki.
Właściciel domu jest pod wodą, jeśli jego kredyt hipoteczny jest większy niż jego wartość.