Conduta de Investimento em Hipoteca Imobiliária (REMIC)
O que é um Conduíte de Investimento Imobiliário (REMIC)?
O termo "conduta de investimento em hipotecas imobiliárias" (REMIC) refere-se a um veículo de propósito específico (SPV) ou instrumento de dívida que agrupa empréstimos hipotecários e emite títulos garantidos por hipotecas (MBSs).
Entendendo as condutas de investimento em hipotecas imobiliárias (REMICs)
REMICs são investimentos complexos que geram renda para emissores e investidores. Os pools de hipotecas geralmente são divididos em tranches,. reembalados e comercializados para investidores como títulos individuais. Os REMICs podem assumir várias formas diferentes e geralmente são considerados entidades de passagem. Como tal, estão isentos de serem tributados diretamente.
imobiliárias (REMICs) foram autorizadas pela primeira vez pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986. Eles detêm hipotecas comerciais e residenciais em confiança e emitem participações nessas hipotecas securitizadas para investidores. Eles são considerados uma opção segura para investidores avessos ao risco.
Os REMICs reúnem hipotecas individuais em pools com base em risco e vencimento, assim como obrigações de hipotecas com garantia (CMOs). Eles são divididos em títulos ou outros títulos que são vendidos aos investidores. Esses títulos são negociados no mercado secundário de hipotecas.
Alguns dos emissores mais proeminentes do setor de condutas de investimento em hipotecas imobiliárias incluem Fannie Mae e Freddie Mac. Essas empresas são apoiadas pelo governo federal. Embora eles não emitam hipotecas, eles garantem empréstimos à habitação emitidos por outros credores no mercado secundário. Outros emissores de REMIC incluem credores hipotecários e companhias de seguros, bem como instituições de poupança.
Fannie Mae e Freddie Mac são alguns dos emissores mais proeminentes de REMICs.
REMICs podem ser organizados como parcerias, trusts,. corporações ou associações e são entidades isentas de impostos federais. Os investidores que possuem esses títulos, no entanto, ainda estão sujeitos ao imposto de renda individual. As leis tributárias impediram os REMICs de fazer modificações em seus empréstimos hipotecários. Como tal, a entidade pode perder seu status de isenção fiscal se um empréstimo dentro de seu pool for trocado por outro empréstimo. Isso porque os regulamentos federais exigem que os empréstimos em um determinado pool sejam constantes. Em outras palavras, os empréstimos não podem ser significativamente modificados ou trocados por empréstimos diferentes com novos termos.
Alterações nos REMICs
Várias mudanças foram propostas ou feitas para proteger a estrutura e o status de isenção de impostos dos REMICs.
O Congresso introduziu o Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act em 2009 para aliviar as restrições sobre empréstimos imobiliários comerciais securitizados por REMICs. Proprietários de propriedades problemáticas com empréstimos comerciais não podiam fazer alterações em seus ativos porque seus planos mudariam o valor da garantia que garantia o empréstimo.
A lei proposta permitiria que proprietários com empréstimos comerciais securitizados por REMICs fizessem melhorias e melhorias que tornariam suas propriedades mais atraentes para o mercado. A legislação incluía uma declaração de que as modificações de propriedade sob tais termos não seriam consideradas transações proibidas, conforme descrito pelo Internal Revenue Service (IRS).
Os juros do REMIC continuariam a ser tratados como juros regulares e os rendimentos gerados por modificações na propriedade seriam tratados da mesma forma como se fossem recebidos por meio de hipotecas qualificadas.
A lei foi encaminhada ao Comitê de Bancos, Habitação e Assuntos Urbanos, mas não foi adiante.
O governo federal forneceu algum alívio para pessoas com empréstimos comerciais e residenciais que sofrem dificuldades devido à pandemia do COVID-19. Os proprietários de imóveis incapazes de fazer pagamentos receberam tolerância, primeiro sob a Lei de Ajuda, Alívio e Segurança Econômica ao Coronavírus (CARES), assinada pelo ex-presidente Donald Trump em 2020, e depois novamente quando o governo Biden estendeu as disposições.
Como o alívio acabaria mudando a estrutura desses empréstimos, também afetaria a forma como os REMICs são estruturados. O IRS garantiu que esses investimentos e seus emissores permanecerão protegidos de quaisquer implicações fiscais se os mutuários tirarem proveito dessas medidas emergenciais.
Conduta de Investimento em Hipoteca Imobiliária (REMIC) vs. Obrigação Hipotecária Colateralizada (CMO)
A indústria geralmente considera REMICs como CMOS, que são uma série de hipotecas agrupadas e vendidas a investidores como investimentos. Mas há algumas distinções entre os dois.
Os CMOs existem dentro dos REMICs, embora os CMOs sejam entidades legais separadas para fins fiscais e legais. A REMIC, por outro lado, está isenta de imposto federal. Mas isso é apenas sobre a renda que os investidores coletam das hipotecas subjacentes no nível corporativo. Qualquer receita gerada e paga aos investidores é tributável, usando o Formulário 1066 ao preencher um REMIC.
Conduta de Investimento em Hipoteca Imobiliária (REMIC) vs. Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)
Tanto os REMICs quanto os fundos de investimento imobiliário (REITs) investem em imóveis de uma forma ou de outra, mas enquanto os REMICs agrupam empréstimos hipotecários e os vendem como investimentos para investidores, os REITs são um jogo totalmente diferente.
REITs são empresas que possuem e operam um portfólio de propriedades geradoras de renda, como escritórios e lojas, condomínios e propriedades de uso misto. Os investidores podem comprar ações em REITs que são negociadas em bolsas como ações. As empresas arrendam ou alugam suas propriedades e essa renda é então paga aos investidores como dividendos.
Assim como os REMICs, os REITs não são tributados. Mas os investidores devem relatar quaisquer ganhos desses investimentos em suas declarações fiscais anuais,. o que significa que eles são tributados de acordo com sua própria taxa de imposto.
Destaques
REMICs foram autorizados pela primeira vez pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986.
Um canal de investimento hipotecário imobiliário (REMIC) é um veículo de finalidade especial que é usado para agrupar empréstimos hipotecários e emitir títulos garantidos por hipotecas.
Um canal de investimento de hipoteca imobiliária pode ser organizado como uma parceria, um trust, uma corporação ou uma associação e está isento de impostos federais.
