Associação Nacional de Hipoteca do Governo (Ginnie Mae)

O que é a Associação Nacional de Hipoteca do Governo?

O termo Government National Mortgage Association refere-se a uma corporação do governo federal que garante o pagamento pontual do principal e juros sobre títulos lastreados em hipotecas (MBSs) emitidos por credores aprovados. A associação é comumente conhecida como Ginnie Mae e é abreviada para GNMA. A garantia de Ginnie Mae permite que os credores hipotecários obtenham um preço melhor para MBSs no mercado de capitais.

O que Ginnie Mae faz?

A Government National Mortgage Association foi criada em 1968 como parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) para promover a aquisição de imóveis a preços acessíveis. A Ginnie Mae não cria nem adianta hipotecas, mas garante-as para casas unifamiliares e multifamiliares. Como esses empréstimos são garantidos pelo governo, os proprietários podem garantir taxas de juros mais baixas,. reduzindo assim seus custos de empréstimos.

Usar uma calculadora de hipoteca é um bom recurso para orçar esses custos.

Foi a primeira organização a criar e garantir títulos lastreados em hipotecas em 1970 e continua a apoiar esses instrumentos desde então. Os títulos foram vendidos pela primeira vez no mercado internacional na Bolsa de Valores de Luxemburgo em 1983. Ginnie Mae está essencialmente alguns passos atrás do mercado hipotecário, não emitindo, vendendo ou comprando títulos lastreados em hipotecas, nem comprando empréstimos hipotecários. Em vez disso, os credores privados aprovados originam empréstimos elegíveis, agrupam-nos em títulos e emitem títulos lastreados em hipotecas garantidos por Ginnie Mae. De acordo com o site da associação, o saldo do portfólio de MBS de Ginnie Mae vale US$ 2,1 trilhões.

Ginnie Mae tem garantido títulos lastreados em hipotecas desde 1970 para ajudar a abrir o mercado de hipotecas residenciais para donas de casa de primeira viagem, mutuários de baixa renda e outros grupos carentes.

Ao fazer isso, a Ginnie Mae garante o pagamento pontual do principal e dos juros de emissores aprovados – como bancos hipotecários,. poupança e empréstimos e bancos comerciais – de empréstimos qualificados. Um investidor em um título GNMA não sabe quem é o emissor subjacente das hipotecas, mas apenas que o título é garantido por Ginnie Mae. Isso significa que é respaldado pela plena fé e crédito do governo dos EUA, assim como os instrumentos emitidos pelo USTreasury. A garantia GNMA significa que os investidores com ações nos fundos da Ginnie Mae nunca precisam se preocupar com o impacto de pagamentos atrasados ou inadimplência de hipotecas em seu investimento. Quando os mutuários não conseguem fazer um pagamento, Ginnie Mae intervém para honrar os pagamentos perdidos.

Os esforços de Ginnie Mae servem para expandir o grupo de proprietários de imóveis, auxiliando principalmente os empréstimos para proprietários de imóveis que tradicionalmente são mal atendidos no mercado de hipotecas. A maioria das hipotecas securitizadas como Ginnie Mae MBSs são seguradas pela Federal Housing Administration (FHA), que normalmente garante hipotecas para compradores de casa pela primeira vez e mutuários de baixa renda. Outros beneficiários frequentes das garantias da Ginnie Mae são os títulos constituídos por hipotecas seguradas pela Veterans Administration (VA) e pelo Serviço de Habitação Rural (RHS).

##História de Ginnie Mae

Trinta anos depois de sua criação, a Federal National Mortgage Association (FNMA), mais conhecida como Fannie Mae, cresceu tanto que em 1968 foi dividida em duas entidades separadas com duas funções distintas. Fannie Mae compraria empréstimos convencionais e Ginnie Mae compraria hipotecas apoiadas pelo governo, como empréstimos FHA e VA (Veterans Administration).

A gênese da Ginnie Mae pode ser rastreada até a Grande Depressão, quando as taxas de desemprego historicamente altas levaram a uma onda sem precedentes de inadimplência. Quando o aumento das execuções hipotecárias deprimiu ainda mais os valores das moradias e a economia geral do país, o Congresso aprovou o National Housing Act de 1934, um componente-chave do New Deal,. que criou a Federal Housing Administration (FHA) para ajudar a ressuscitar a habitação dos EUA. mercado e proteger os credores da inadimplência das hipotecas. Como um programa nacional de seguro de empréstimos hipotecários, deu maior incentivo aos bancos, associações de construção e empréstimos e outras instituições para fazer empréstimos aos americanos comuns.

Quando a divisão ocorreu, a Fannie Mae foi convertida de uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) para uma empresa de capital aberto. Ginnie Mae foi estabelecida como um GSE e permanece até hoje como parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, ou HUD. Atualmente, a Ginnie Mae é a única agência de empréstimos imobiliários explicitamente apoiada pela plena fé e crédito do governo dos Estados Unidos.

Considerações Especiais

Como agência de garantia do governo, há algumas coisas que Ginnie Mae não faz. Conforme observado acima, a agência não origina nenhum empréstimo e não fornece nenhum financiamento para emissores de hipotecas. A GNMA também não oferece nenhum seguro aos credores contra quaisquer riscos de crédito decorrentes dos mutuários. Além disso, a Ginnie Mae não estabelece nenhum padrão para emissores de empréstimos, como padrões de subscrição ou crédito.

Ginnie Mae vs. os Outros Maes e Freddie Mac

Existem várias organizações semelhantes à Ginnie Mae, notadamente seus primos Freddie Mac,. Fannie Mae e Sallie Mae. Como Ginnie Mae, Freddie Mac e Fannie Mae envolvem hipotecas e empréstimos para habitação, enquanto Sallie Mae lida principalmente com empréstimos para educação. A principal diferença entre Ginnie Mae e os outros é que Ginnie Mae é uma corporação de propriedade federal. Freddie Mac e Fannie Mae são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) ou corporações licenciadas pelo governo federal que são de propriedade de acionistas privados. Sallie Mae já foi uma GSE, mas agora é uma corporação privada após sua privatização em 2004.

Nos casos em que Ginnie Mae garante apenas títulos que compreendem hipotecas garantidas por órgãos federais, como FHA e VA, seus parentes podem lastrear títulos cujas hipotecas não sejam seguradas por esses órgãos federais. A Fannie Mae também possui sua própria carteira,. comumente chamada de carteira retida, que investe em títulos lastreados em hipotecas próprias e de outras instituições.

O GNMA também é ostensivamente o único Mae ou Mac apoiado pela plena fé e crédito do governo federal. No entanto, na segunda metade de 2008, durante a crise imobiliária,. Fannie Mae e Freddie Mac foram assumidos pelo governo através de uma tutela do Federal Housing Finance Committee. Ambos foram socorridos em mais de US$ 190 bilhões em 2019, o que os salvou do colapso. Alguns argumentam que o resgate praticamente apagou a distinção de Ginnie Mae como a única agência federal que garantia títulos hipotecários que gozam de proteção do governo contra falência.

##Destaques

A associação é comumente conhecida como Ginnie Mae ou GNMA e faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
A Government National Mortgage Association é uma corporação federal que garante pagamentos de principal e juros sobre títulos lastreados em hipotecas emitidos por credores aprovados.
Seu objetivo é garantir crédito à habitação acessível para consumidores carentes no mercado hipotecário.
Credores privados aprovados originam empréstimos elegíveis, agrupam-nos em títulos e emitem títulos lastreados em hipotecas garantidos por Ginnie Mae.