Multiplicador de Renda Bruta

O que é um Multiplicador de Renda Bruta?

Um multiplicador de renda bruta (GIM) é uma medida aproximada do valor de uma propriedade de investimento. É calculado dividindo o preço de venda do imóvel pelo seu rendimento anual bruto de aluguel. Os investidores podem usar o GIM – juntamente com outros métodos, como a taxa de capitalização (cap rate) e o método de fluxo de caixa descontado – para avaliar imóveis comerciais, como shopping centers e complexos de apartamentos.

Entendendo o Multiplicador de Renda Bruta

Avaliar uma propriedade para investimento é importante para qualquer investidor antes de assinar o contrato imobiliário. Mas, ao contrário de outros investimentos – como ações – não há uma maneira fácil de fazer isso. Muitos investidores imobiliários profissionais acreditam que a renda gerada por um imóvel é muito mais importante do que sua valorização.

O multiplicador de receita bruta é uma métrica amplamente utilizada no setor imobiliário. Ele pode ser usado por investidores e profissionais do setor imobiliário para determinar se o preço pedido de uma propriedade é um bom negócio - assim como a relação preço-lucro (P/L) pode ser usada para avaliar empresas no mercado de ações.

renda bruta anual do imóvel, obtém-se o valor do imóvel ou o preço pelo qual deve ser vendido. Um baixo multiplicador de renda bruta significa que uma propriedade pode ser um investimento mais atraente porque a renda bruta que ela gera é muito superior ao seu valor de mercado.

Considerações Especiais

Um multiplicador de renda bruta é uma boa métrica geral de imóveis. Mas há limitações porque não leva em consideração vários fatores, incluindo os custos operacionais de uma propriedade, incluindo serviços públicos, impostos, manutenção e vagas. Pela mesma razão, os investidores não devem usar o GIM como forma de comparar uma potencial propriedade de investimento com outra similar. Para fazer uma comparação mais precisa entre duas ou mais propriedades, os investidores devem usar o multiplicador de lucro líquido (NIM). O NIM leva em consideração tanto a receita quanto as despesas operacionais de cada propriedade.

Use o multiplicador de lucro líquido para comparar dois ou mais imóveis.

Desvantagens do Método do Multiplicador de Renda Bruta

O GIM é um ótimo ponto de partida para investidores avaliarem potenciais investimentos imobiliários. Isso porque é fácil de calcular e fornece uma imagem aproximada do que a compra do imóvel pode significar para um comprador. O multiplicador de renda bruta dificilmente é um modelo de avaliação prático, mas oferece um ponto de partida para trás do envelope. Mas, como mencionado acima, existem limitações e várias desvantagens importantes a serem consideradas ao usar esse número como forma de avaliar propriedades de investimento.

Um argumento natural contra o método do multiplicador surge porque é uma técnica de avaliação bastante grosseira. Como as mudanças nas taxas de juros — que afetam as taxas de desconto nos cálculos do valor do dinheiro no tempo — fontes, receitas e despesas não são explicitamente consideradas.

Outras desvantagens incluem:

• O método GIM assume uniformidade nas propriedades entre classes semelhantes. Os profissionais sabem por experiência que as taxas de despesas entre propriedades semelhantes geralmente diferem como resultado de fatores como manutenção diferida, idade da propriedade e qualidade do administrador da propriedade.

• O GIM estima o valor com base na receita bruta e não na receita operacional líquida (NOI), enquanto um imóvel é adquirido com base principalmente em seu poder de ganho líquido. É perfeitamente possível que duas propriedades possam ter o mesmo NOI, mesmo que suas receitas brutas sejam significativamente diferentes. Assim, o método GIM pode facilmente ser mal utilizado por quem não aprecia seus limites.

• Um GIM não contabiliza a vida econômica restante de propriedades comparáveis. Ao ignorar a vida econômica restante, um praticante pode atribuir valores iguais a uma nova propriedade e a uma propriedade de 50 anos – supondo que elas gerem rendas iguais.

Exemplo de cálculo do multiplicador de renda bruta

Uma propriedade sob revisão tem uma receita bruta efetiva de $ 50.000. Uma venda comparável está disponível com uma receita efetiva de $ 56.000 e um valor de venda de $ 392.000 (na realidade, buscaríamos um número comparável para melhorar a análise).

Nosso GIM seria $ 392.000 ÷ $ 56.000 = 7.

Este comparável - ou comp,. como é frequentemente chamado na prática - foi vendido por sete vezes (7x) seu valor bruto efetivo. Usando este multiplicador, vemos que esta propriedade tem um valor de capital de $ 350.000. Isso é encontrado usando a seguinte fórmula:

V = GIM x EGI

7 x $ 50.000 = $ 350.000.

Destaques

• Um multiplicador de renda bruta é uma medida aproximada do valor de uma propriedade de investimento.

• Os investidores não devem usar o GIM como única métrica de avaliação porque não leva em consideração os custos operacionais de uma propriedade de renda.

• O GIM é calculado dividindo o preço de venda do imóvel pelo seu rendimento anual bruto de aluguel.