Ипотечный инвестиционный канал недвижимости (REMIC)

Что такое ипотечный инвестиционный канал (REMIC)?

Термин «канал инвестиций в ипотеку в сфере недвижимости» (REMIC) относится к компании специального назначения (SPV) или долговому инструменту, который объединяет ипотечные кредиты вместе и выпускает ценные бумаги , обеспеченные ипотекой (MBS).

Понимание каналов инвестирования в ипотеку в сфере недвижимости (REMIC)

REMIC — это комплексные инвестиции, приносящие доход эмитентам и инвесторам. Ипотечные пулы обычно разбиваются на транши,. переупаковываются и продаются инвесторам как отдельные ценные бумаги. REMIC могут принимать несколько различных форм и обычно считаются сквозными сущностями. Таким образом, они освобождаются от прямого налогообложения.

недвижимости (REMIC) были впервые разрешены принятием Закона о налоговой реформе 1986 года. Они держат коммерческие и жилые ипотечные кредиты в доверительном управлении и выдают проценты по этим секьюритизированным ипотечным кредитам инвесторам. Они считаются безопасным вариантом для инвесторов, которые не склонны к риску.

REMIC объединяют отдельные ипотечные кредиты в пулы в зависимости от риска и срока погашения, как и обеспеченные ипотечные обязательства (CMO). Они делятся на облигации или другие ценные бумаги, которые затем продаются инвесторам. Эти ценные бумаги обращаются на вторичном ипотечном рынке.

Некоторые из наиболее известных эмитентов ипотечных инвестиционных каналов в отрасли включают Fannie Mae и Freddie Mac. Эти компании поддерживаются федеральным правительством. Хотя на самом деле они не выдают ипотечные кредиты, они гарантируют жилищные кредиты, выданные другими кредиторами на вторичном рынке. Другими эмитентами REMIC являются ипотечные кредиторы и страховые компании, а также сберегательные учреждения.

Fannie Mae и Freddie Mac являются одними из наиболее известных эмитентов REMIC.

REMIC могут быть организованы в виде товариществ, трастов,. корпораций или ассоциаций и освобождены от налогов на федеральном уровне. Однако инвесторы, владеющие этими ценными бумагами, по-прежнему облагаются подоходным налогом с физических лиц. Налоговое законодательство не позволяло REMIC вносить изменения в свои ипотечные кредиты. Таким образом, организация может потерять свой статус освобождения от налогов, если кредит в ее пуле будет обменен на другой кредит. Это потому, что федеральные правила требуют, чтобы кредиты в данном пуле были постоянными. Другими словами, кредиты не могут быть существенно изменены или обменены на другие кредиты с новыми условиями.

Изменения в REMIC

Было либо предложено, либо внесено несколько изменений для защиты структуры и освобождения от налогов REMIC.

В 2009 году Конгресс представил Закон об улучшении условий для ипотечных инвестиций в недвижимость, чтобы ослабить ограничения на кредиты на коммерческую недвижимость,. секьюритизированные REMIC. Владельцы проблемной недвижимости с коммерческими кредитами не могли вносить изменения в свои активы, потому что их планы изменяли стоимость залога,. обеспечившего кредит.

Предлагаемый закон позволит владельцам недвижимости с коммерческими кредитами,. секьюритизированными REMIC, вносить улучшения и усовершенствования, которые сделают их недвижимость более привлекательной для рынка. Законодательство включало декларацию о том, что модификации собственности на таких условиях не будут рассматриваться как запрещенные операции, как указано Налоговой службой (IRS).

Проценты в REMIC по-прежнему будут рассматриваться как обычные проценты, а доходы, полученные в результате модификаций имущества, будут обрабатываться так же, как если бы они были получены по ипотеке с установленными условиями.

Закон был передан в Комитет по банковским, жилищным и городским делам, но дальше дело не пошло.

Федеральное правительство предоставило некоторую помощь людям с коммерческими и жилыми кредитами, страдающим от трудностей из-за пандемии COVID-19. Домовладельцам, неспособным производить платежи, была предоставлена отсрочка, сначала в соответствии с Законом о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), который был подписан бывшим президентом Дональдом Трампом в 2020 году, а затем снова, когда администрация Байдена расширила его положения.

Поскольку облегчение в конечном итоге изменит структуру этих кредитов, оно также повлияет на структуру REMIC. IRS гарантирует, что эти инвестиции и их эмитенты останутся в безопасности от любых налоговых последствий, если заемщики воспользуются этими чрезвычайными мерами.

Ипотечный инвестиционный канал недвижимости (REMIC) по сравнению с залоговым ипотечным обязательством (CMO)

Промышленность обычно рассматривает REMIC как CMOS, которые представляют собой серию ипотечных кредитов, которые объединяются и продаются инвесторам в качестве инвестиций. Но между ними есть некоторые различия.

ОКУ существуют в рамках REMIC, хотя ОКУ являются отдельными юридическими лицами для налоговых и юридических целей. REMIC, с другой стороны, освобождается от федерального налога. Но это только доход, который инвесторы получают от основных ипотечных кредитов на корпоративном уровне. Любой доход, полученный и выплаченный инвесторам, подлежит налогообложению при использовании формы 1066 при подаче REMIC.

Ипотечный инвестиционный канал недвижимости (REMIC) по сравнению с инвестиционным фондом недвижимости (REIT)

И REMIC, и инвестиционные фонды недвижимости (REIT) инвестируют в недвижимость в той или иной форме, но в то время как REMIC объединяют ипотечные кредиты и продают их в качестве инвестиций инвесторам, REIT — это совершенно другая игра с мячом.

REIT — это компании, которые владеют и управляют портфелем приносящей доход недвижимости, такой как офисные и торговые помещения, кондоминиумы и недвижимость смешанного использования. Инвесторы могут покупать акции REIT, которые торгуются на биржах так же, как акции. Компании сдают в аренду или сдают в аренду свою собственность, и этот доход затем выплачивается инвесторам в виде дивидендов.

Однако, как и REMIC, REIT не облагаются налогом. Но инвесторы должны сообщать о любых доходах от этих инвестиций в своих ежегодных налоговых декларациях,. что означает, что они облагаются налогом по своей собственной налоговой ставке.

Особенности

• REMIC были впервые разрешены принятием Закона о налоговой реформе 1986 года.

• Ипотечный инвестиционный канал недвижимости (REMIC) представляет собой механизм специального назначения, который используется для объединения ипотечных кредитов и выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

• Канал инвестиций в ипотеку недвижимости может быть организован как товарищество, траст, корпорация или ассоциация и освобожден от федеральных налогов.