Коэффициент обслуживания общего долга (TDS)

Что такое общий коэффициент обслуживания долга (TDS)?

Коэффициент обслуживания общего долга (TDS) — общая сумма долговых обязательств, деленная на валовой доход, — это финансовый показатель,. который кредиторы используют для определения того, следует ли предоставлять кредит, в первую очередь в ипотечной отрасли. Чтобы рассчитать процент от валового дохода потенциального заемщика, уже выделенного на долговые обязательства, кредиторы учитывают все необходимые платежи как по жилищным, так и по нежилым счетам.

Фактор жилья в расчете TDS включает в себя все, что уплачено за дом, от платежей по ипотеке, налогов на недвижимость и страхования домовладельцев до членских взносов и коммунальных услуг. Нежилой фактор включает в себя все остальное, от автокредитов, студенческих кредитов и платежей по кредитным картам до алиментов и алиментов.

Как работает коэффициент обслуживания общего долга (TDS)

При подаче заявки на ипотеку или любой другой вид кредита все заемщики должны знать, что общий коэффициент обслуживания долга (TDS) является ключевым фактором, определяющим одобрение или отказ, и он так же важен, как стабильный доход, своевременная оплата счетов, и сильный кредитный рейтинг.

Помните, чем ниже коэффициент TDS, тем выше ваши шансы на одобрение. Заемщики с более высокими коэффициентами TDS с большей вероятностью будут бороться за выполнение своих долговых обязательств, чем заемщики с более низкими коэффициентами.

Все кредиторы будут сравнивать ваш TDS со своим эталонным диапазоном TDS — обычно от 36% до не более 43% — прежде чем они решат, можете ли вы управлять дополнительным ежемесячным платежом сверх всех других счетов. Многие кредиторы предпочитают соотношение 36% или меньше для утверждения кредита; большинство из них не выдают ипотечные кредиты заемщикам с коэффициентами TDS, превышающими 43%.

Кредиторы предпочитают заемщиков с общим коэффициентом обслуживания долга (TDS) 36% или менее; заемщики с коэффициентом TDS, превышающим 43%, редко получают одобрение на ипотеку.

Пример коэффициента обслуживания общего долга (TDS)

Чтобы увидеть, как будет определяться ваш коэффициент TDS, просто сложите ежемесячные долговые обязательства и разделите их на валовой ежемесячный доход. Вот гипотетический пример: человек с валовым ежемесячным доходом в размере 11 000 долларов США и ежемесячными долговыми обязательствами в размере 4 225 долларов США (2 225 долларов США на ипотеку; 1 000 долларов США на студенческий кредит; 350 долларов США на мотоциклетный кредит; 650 долларов США на баланс кредитной карты).

Разделите общую сумму долговых обязательств в размере 4 225 долларов США на доход в размере 11 000 долларов США (в процентной формуле ниже), чтобы получить коэффициент TDS 38,4%, что ненамного выше нижнего контрольного значения (36%) и значительно ниже максимального (43%). Этот человек, скорее всего, получит ипотеку.

Как рассчитать коэффициент обслуживания общего долга (TDS) в Excel

Коэффициент обслуживания общего долга (TDS) также можно рассчитать в Excel:

• Формула Excel для расчета соотношения TDS: *=СУММ(долг/доход)100

• В приведенном выше примере (валовой доход 11 000 долларов США и долговые обязательства 4 225 долларов США) формула Excel будет выглядеть так: *=СУММ(4225/11000)100 (что равно 38,4%).

Коэффициент обслуживания общего долга (TDS) по сравнению с коэффициентом обслуживания валового долга (GDS)

Коэффициент обслуживания общего долга (TDS) очень похож на другое отношение долга к доходу, используемое кредиторами, — коэффициент обслуживания валового долга (GDS). Разница между TDS и GDS заключается в том, что GDS не учитывает никаких платежей, не связанных с жильем, таких как долги по кредитным картам или автокредиты, в уравнении.

Поскольку он отражает только расходы на жилье, коэффициент GDS также называют коэффициентом расходов на жилье. GDS может использоваться в других расчетах личного кредита, но чаще всего он используется в процессе ипотечного кредитования. (Вы также можете услышать, что GDS называется соотношением жилья 1, а TDS — соотношением жилья 2.)

На практике коэффициент TDS, коэффициент GDS и кредитный рейтинг заемщика являются ключевыми компонентами, анализируемыми в процессе андеррайтинга ипотечного кредита. (Заемщики обычно должны стремиться к коэффициенту GDS 28% или меньше.)

Особые соображения

Помните, что существует несколько других факторов, помимо общего обслуживания долга (TDS) и валового обслуживания долга (TDS), которые кредиторы принимают во внимание при принятии решения о предоставлении кредита определенным заемщикам.

Например, небольшой кредитор — с активами менее 2 миллиардов долларов и 500 или менее ипотечными кредитами за последние 12 месяцев — может предложить квалифицированную ипотеку заемщику с коэффициентом TDS, превышающим 43%.

Конечно, все кредиторы учитывают кредитную историю и кредитный рейтинг. Люди с высоким кредитным рейтингом более ответственно относятся к своим долгам; они держат разумную сумму долга, своевременно производят платежи и поддерживают низкие остатки на счетах .

Более крупные кредиторы также могут с большей вероятностью одобрить ипотечные кредиты для заемщиков с большими сберегательными счетами, особенно если они могут сделать более крупные авансовые платежи. Кредиторы могут также рассмотреть возможность предоставления дополнительного кредита заемщикам, с которыми у них давние отношения.

Особенности

• Коэффициент TDS ниже 43%, как правило, необходим для получения ипотечного кредита; многие кредиторы действуют строже: эталонные коэффициенты TDS приближаются к 36%.

• Общий коэффициент обслуживания долга (TDS) является показателем кредитования, используемым ипотечными кредиторами для оценки способности заемщика взять кредит.

• Коэффициент обслуживания общего долга (TDS), в отличие от коэффициента обслуживания валового долга (GDS), включает как жилищные, так и нежилищные долги и обязательства.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

В чем разница между TDS (общее обслуживание долга) и GDS (валовое обслуживание долга)?

TDS и GDS — аналогичные коэффициенты, но разница в том, что GDS не учитывает никаких платежей, не связанных с жильем, таких как долги по кредитным картам или автокредиты, в уравнении.

Насколько низким должен быть мой TDS для ипотеки?

Чтобы получить одобрение на ипотеку, вы должны иметь коэффициент TDS не более 43% (максимум, который допускают большинство кредиторов), но в идеале ваш TDS должен быть как можно ближе к 36% (нижний предел контрольного диапазона, который кредиторы предпочитают).

Как рассчитать коэффициент обслуживания общего долга (TDS)?

Чтобы рассчитать TDS: сначала сложите все ежемесячные долговые обязательства ; затем разделите эту сумму на валовой ежемесячный доход по следующей процентной формуле: (ДОЛГ, деленный на ДОХОД), умножить на 100. Если вы предпочитаете расчет в Excel, формула выглядит так: =СУММ(долг/доход)*100.