Relación de servicio de deuda total (TDS)
¿Qué es la relación del servicio total de la deuda (TDS)?
La relación del servicio de la deuda total (TDS, por sus siglas en inglés), la obligación de la deuda total dividida por el ingreso bruto, es una métrica financiera que los prestamistas usan para determinar si otorgan o no un crédito, principalmente en la industria hipotecaria. Para calcular el porcentaje del ingreso bruto de un posible prestatario ya comprometido con las obligaciones de la deuda, los prestamistas consideran todos los pagos requeridos para las facturas de vivienda y no relacionadas con la vivienda.
El factor de vivienda en el cálculo de TDS incluye todo lo que se paga por la vivienda, desde el pago de la hipoteca, los impuestos inmobiliarios y el seguro de propiedad hasta las cuotas de la asociación y los servicios públicos. El factor no relacionado con la vivienda incluye todo lo demás, desde préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y pagos con tarjeta de crédito hasta manutención infantil y pensión alimenticia.
Cómo funciona la relación de servicio de deuda total (TDS)
Al solicitar una hipoteca o cualquier otro tipo de préstamo, todos los prestatarios deben tener en cuenta que la tasa de servicio de la deuda total (TDS, por sus siglas en inglés) es un factor clave que impulsa la aprobación o el rechazo, y es tan importante como un ingreso estable, el pago oportuno de las facturas, y una sólida puntuación de crédito.
Recuerde, cuanto menor sea su índice de TDS, mayores serán sus posibilidades de aprobación. Los prestatarios con índices TDS más altos tienen más probabilidades de tener dificultades para cumplir con sus obligaciones de deuda que los prestatarios con índices más bajos.
Todos los prestamistas compararán su TDS con su rango de TDS de referencia,. generalmente del 36 % a no más del 43 %, antes de decidir si puede administrar un pago mensual adicional además de todas las demás facturas. Muchos prestamistas prefieren una proporción del 36 % o menos para la aprobación del préstamo; la mayoría no otorga hipotecas a prestatarios con índices TDS superiores al 43%.
Los prestamistas prefieren prestatarios con índices de servicio de deuda total (TDS) del 36% o menos; los prestatarios con índices TDS que superan el 43% rara vez son aprobados para hipotecas.
Ejemplo de Ratio de Servicio de Deuda Total (TDS)
Para ver cómo se determinará su relación TDS, simplemente sume las obligaciones de deuda mensuales y divídalas por el ingreso bruto mensual. He aquí un ejemplo hipotético: una persona con un ingreso bruto mensual de $11,000 y obligaciones de deuda mensuales de $4,225 ($2,225 para una hipoteca; $1,000 para un préstamo estudiantil; $350 para un préstamo de motocicleta; $650 para el saldo de una tarjeta de crédito).
Divida la obligación de deuda total de $4225 por los ingresos de $11 000 (en la fórmula porcentual a continuación) para obtener un índice TDS de 38,4 %, que no es mucho más alto que el punto de referencia bajo (36 %) y muy por debajo del máximo (43 %). Lo más probable es que este individuo obtenga una hipoteca.
Cómo calcular la relación de servicio de deuda total (TDS) en Excel
El índice de servicio de la deuda total (TDS) también se puede calcular en Excel:
Fórmula de Excel para calcular la relación TDS: *=SUM(deuda/ingreso)100
En el ejemplo anterior (ingreso bruto de $11.000 y obligaciones de deuda de $4.225), la fórmula de Excel sería: *=SUMA(4225/11000)100 (lo que equivale a 38,4%).
Relación de Servicio de Deuda Total (TDS) vs. Relación de Servicio de Deuda Bruta (GDS)
La relación del servicio de la deuda total (TDS) es muy similar a otra relación deuda-ingreso utilizada por los prestamistas: la relación del servicio de la deuda bruta (GDS). La diferencia entre TDS y GDS es que GDS no tiene en cuenta ningún pago que no sea de vivienda, como deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles, en la ecuación.
Debido a que solo refleja los gastos de vivienda, la relación GDS también se conoce como la relación de gastos de vivienda. GDS se puede usar en otros cálculos de préstamos personales, pero se usa más comúnmente en el proceso de préstamos hipotecarios. (También puede escuchar que GDS se conoce como proporción de Vivienda 1 y TDS como proporción de Vivienda 2).
En la práctica, el índice TDS, el índice GDS y la calificación crediticia del prestatario son los componentes clave que se analizan en el proceso de suscripción de un préstamo hipotecario. (Los prestatarios generalmente deben esforzarse por lograr una relación GDS del 28 % o menos).
Consideraciones Especiales
Recuerde, hay varios otros factores además de los coeficientes del servicio total de la deuda (TDS) y el servicio bruto de la deuda (TDS) que los prestamistas toman en consideración al determinar si adelantar crédito a ciertos prestatarios.
Por ejemplo, un prestamista pequeño, uno con menos de $2 mil millones en activos y 500 o menos hipotecas en los últimos 12 meses, puede ofrecer una hipoteca calificada a un prestatario con un índice TDS superior al 43%.
Por supuesto, todos los prestamistas consideran los historiales de crédito y los puntajes de crédito. Las personas con puntajes crediticios altos tienden a administrar sus deudas de manera más responsable; tienen una cantidad razonable de deuda, hacen los pagos a tiempo y mantienen bajos los saldos de las cuentas.
También es más probable que los prestamistas más grandes aprueben hipotecas para prestatarios con grandes cuentas de ahorro, especialmente si pueden hacer pagos iniciales más grandes. Los prestamistas también pueden considerar otorgar crédito adicional a los prestatarios con quienes tienen relaciones de larga data.
Reflejos
Normalmente se necesita un índice TDS inferior al 43 % para obtener una hipoteca; muchos prestamistas son más estrictos, con índices TDS de referencia más cercanos al 36%.
El índice de servicio de la deuda total (TDS) es una métrica de préstamo utilizada por los prestamistas hipotecarios para evaluar la capacidad de un prestatario para tomar un préstamo.
El índice de servicio de la deuda total (TDS), a diferencia del índice de servicio de la deuda bruta (GDS), incluye tanto deudas y obligaciones de vivienda como no relacionadas con la vivienda.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuál es la diferencia entre TDS (servicio de deuda total) y GDS (servicio de deuda bruta)?
TDS y GDS son proporciones similares, pero la diferencia es que GDS no tiene en cuenta ningún pago que no sea de vivienda, como deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles, en la ecuación.
¿Qué tan bajo debe ser mi TDS para una hipoteca?
Para ser aprobado para una hipoteca, debe tener un índice TDS de no más del 43 % (el máximo permitido por la mayoría de los prestamistas), pero idealmente, su TDS debe estar lo más cerca posible del 36 % (el extremo inferior del rango de referencia que los prestamistas prefieren).
¿Cómo se calcula la relación del servicio total de la deuda (TDS)?
Para calcular TDS: primero, sume todas las obligaciones de deuda mensuales ; luego, divida ese total por el ingreso bruto mensual en esta fórmula porcentual: (DEUDA dividida por INGRESO) multiplicado por 100. Si prefiere calcular en Excel, la fórmula se ve así: =SUMA(deuda/ingreso)*100.
