Зомби Титул

Что такое титул зомби?

Зомби-титул — это право собственности на недвижимость, которое остается у домовладельца, который ошибочно полагает, что собственность была потеряна из-за обращения взыскания и что в результате право собственности перешло к кредитору. Титулы зомби являются результатом того, что кредиторы инициируют процедуру обращения взыскания, выпустив уведомление о лишении права выкупа, а затем неожиданно отклонив его.

Если домовладелец не знает о лишении права выкупа, он останется в статусе зомби. Кредитор может принять решение об отклонении обращения взыскания по целому ряду причин, включая излишек запасов или неоправданные расходы.

Титул зомби может представлять значительный финансовый риск для домовладельца, который по-прежнему указан в титуле собственности, поскольку он по-прежнему несет ответственность за налоги на недвижимость и нарушения кодекса.

Понимание названия зомби

Титулы зомби часто являются результатом путаницы со стороны домовладельцев в отношении правил обращения взыскания. Домовладелец, который не выполнил свои обязательства по ипотеке, может отказаться от собственности и съехать после получения уведомления о потере права выкупа от кредитора. Кредитор будет оценивать имущество до продажи выкупа. Если имущество находится в аварийном состоянии и требует значительных затрат на ремонт и неуплату налогов, прежде чем его можно будет продать, кредитор может отказаться от права собственности, исходя из того, что нет смысла выбрасывать хорошие деньги после плохих. Если кредитор отменяет или прекращает процесс обращения взыскания, домовладелец остается с титулом зомби.

Титулы зомби возникают по двум причинам. Во-первых, кредитор или финансовое учреждение не обязаны приобретать законное право собственности на имущество, находящееся под арестом, даже если домовладелец не выполнил свои обязательства по кредиту. Если затраты на продажу имущества или потенциальная ответственность, связанная с имуществом, слишком высоки, кредитор может уйти, а не получить право собственности на имущество. Во-вторых, кредитор также не обязан сообщать домовладельцу, если он решил отклонить обращение взыскания; даже если кредитор решит информировать домовладельца, у него может не быть адреса или контактной информации домовладельца, который в настоящее время живет в другом месте.

Домовладелец в этой ситуации по незнанию по-прежнему будет владеть правом собственности на недвижимость вместе со всеми связанными с этим расходами и обязанностями, связанными с владением домом, без каких-либо сопутствующих преимуществ. Право собственности не меняется до тех пор, пока в титуле не будет указано чье-то имя.

Кризис ипотечного кредитования 2007–2008 годов привел к тому, что миллионы домовладельцев столкнулись с потерей права выкупа. В то время как большинство этих случаев лишения права выкупа были реализованы, многие из них остались висеть в середине процесса или были неожиданно отклонены, в результате чего десятки тысяч домовладельцев неосознанно стали обладателями титулов зомби в годы после финансового кризиса.

По мере того, как рынок жилья в США постепенно укреплялся, количество « зомби» для выкупа домов стало сокращаться. По данным RealtyTrac, к концу второго квартала 2016 года количество свободных домов-зомби в США насчитывало чуть более 19 000, что на 30% меньше, чем год назад, и составляет 4,7% всей жилой недвижимости, находящейся под арестом.

По данным поставщика данных о собственности ATTOM Data Solutions, из примерно 288 000 домов, которые находились в процессе обращения взыскания в четвертом квартале 2019 года, чуть более 8 500, или 2,96%, пустовали из-за лишения права выкупа.

Финансовые последствия для кредиторов и домовладельцев

Каковы финансовые последствия для кредитора? В отчете Reuters цитируется документ Федеральной резервной системы от 2010 года, в котором говорится, что, отказываясь от таких ипотечных кредитов, банки могут, по крайней мере, получить страховые, налоговые и бухгалтерские выгоды, возникающие в результате таких убытков. Кредитор может также продать неоплаченный долг коллекторам, чтобы погасить весь или часть кредита.

Хотя финансовое влияние титулов зомби на богатые финансовые учреждения может быть ограничено, они могут привести к значительным, а часто и катастрофическим финансовым проблемам для домовладельцев, которые думали, что они съехали, и переехали. Зомби-титул представляет собой двойной удар для домовладельца, который уже испытывает финансовые трудности из-за банкротства и может столкнуться с огромным счетом за неуплату налогов и нарушения кодекса, как только они встанут на ноги в финансовом отношении.

Например, незанятый дом может легко прийти в негодность. Домовладелец не только несет ответственность за уплату налога на недвижимость,. но и может быть привлечен местным правительством к ответственности за техническое обслуживание и ремонт имущества. Если дом заброшен и должен быть снесен, эти расходы должен нести домовладелец с титулом зомби.

Домовладельцу также приходится сталкиваться с массой проблем, возникающих в связи с брошенным имуществом. Они могут варьироваться от причинения вреда обществу, возникающего из-за того, что собственность заражается вредителями или используется для преступной деятельности, до осложнений, возникающих в результате незаконных скваттеров или неправомерного владения.

Заброшенная недвижимость также оказывает негативное влияние на стоимость других домов по соседству. Жалобы соседей и местных жителей на заброшенные и заброшенные дома часто вынуждают местный муниципалитет вмешиваться и выполнять базовое обслуживание, такое как обрезка заросших дворов или вывоз мусора, поскольку ни кредитор, ни отсутствующий домовладелец не берут на себя ответственность за содержание собственности.

Затраты на такое стороннее обслуживание и штрафы, взимаемые за нарушение кодекса, могут со временем возрасти. Если эти расходы не будут оплачены, домовладелец может понести штрафы и сборы и даже предстать перед судом. Кроме того, у обладателей зомби-титулов может быть конфискована их заработная плата и возврат налогов,. а их кредитная история уничтожена, что приведет к новым финансовым проблемам в будущем. Многие домовладельцы не осознают, что они носят статус зомби, пока их не преследуют ипотечные службы, сборщики долгов и местные органы власти.

Покупатели, которые непреднамеренно покупают дома с титулами зомби, также могут оказаться в правовой неопределенности, поскольку предыдущий домовладелец может быть не в состоянии передать право собственности покупателю из-за залоговых прав на недвижимость, возникающих в результате неуплаты налогов и штрафов. Предупреждение о покупке должно быть основным руководящим принципом перед покупкой дома, самым важным решением о покупке для большинства людей.

Некоторые специалисты по недвижимости советуют, что единственный выход домовладельца - продолжать оставаться в доме в процессе обращения взыскания, чтобы сохранить его в безопасности и в хорошем состоянии. В любом случае домовладельцы могут защитить себя от зомби-титулов, доведя процесс обращения взыскания до конца, а также убедившись, что право собственности на их дом на законных основаниях переходит к другой стороне.

Особенности

• Титул зомби — это титул, который остается у домовладельца, когда отказано в праве выкупа, но владелец не знает об увольнении. Таким образом, титул остается за домовладельцем врасплох.

• Кредитор может принять решение не получать право собственности на имущество, лишенное права выкупа, если расходы, связанные с продажей имущества (вытекающие из неуплаченных налогов, залогов и штрафов) или потенциальной ответственности, слишком высоки, и может уйти, а получить право собственности.

• Зомби-титулы возникают, потому что финансовое учреждение не обязано приобретать юридическое право собственности на собственность, на которую обращено взыскание, и не может (или не может) связаться с домовладельцем, если оно отклоняет обращение взыскания.