Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Vad Àr en Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Termen "real estate hypotgage investment conduit" (REMIC) hÀnvisar till ett special purpose vehicle (SPV) eller skuldinstrument som slÄr samman bolÄn och ger ut vÀrdepapper med sÀkerhet i hypotekslÄn (MBS).
FörstÄ Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs)
REMIC Àr investeringskomplex som genererar inkomster för emittenter och investerare. BolÄnepooler delas vanligtvis upp i trancher,. packas om och marknadsförs till investerare som individuella vÀrdepapper. REMICs kan anta flera olika former och betraktas i allmÀnhet som pass-through-enheter. Som sÄdana Àr de befriade frÄn att beskattas direkt.
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) godkÀndes först genom antagandet av Tax Reform Act frÄn 1986. De har kommersiella och bostadslÄn i truster och emitterar andelar i dessa vÀrdepapperiserade bolÄn till investerare. De anses vara ett sÀkert alternativ för investerare som Àr riskvilliga.
REMICs sÀtter ihop individuella bolÄn till pooler baserade pÄ risk och löptid, precis som sÀkerstÀllda hypotekslÄn (CMOs). De Àr uppdelade i obligationer eller andra vÀrdepapper som sedan sÀljs till investerare. Dessa vÀrdepapper handlas pÄ den sekundÀra bolÄnemarknaden.
NĂ„gra av branschens mest framstĂ„ende emittenter av investeringskanaler för fastighetsinteckningar inkluderar Fannie Mae och Freddie Mac. Dessa företag stöds av den federala regeringen. Ăven om de faktiskt inte har hypotekslĂ„n, garanterar de bostadslĂ„n utfĂ€rdade av andra lĂ„ngivare pĂ„ andrahandsmarknaden. Andra REMIC-emittenter inkluderar hypotekslĂ„ngivare och försĂ€kringsbolag samt sparinstitut.
Fannie Mae och Freddie Mac Àr nÄgra av de mer framstÄende emittenterna av REMICs.
REMICs kan organiseras som partnerskap, truster,. företag eller föreningar och Àr federalt skattebefriade enheter. Investerare som Àger dessa vÀrdepapper Àr dock fortfarande föremÄl för individuell inkomstbeskattning. Skattelagar hindrade REMIC frÄn att göra Àndringar i sina hypotekslÄn. Som sÄdan kan enheten förlora sin skattebefriade status om ett lÄn inom dess pool byts ut mot ett annat lÄn. Det beror pÄ att federala regler krÀver att lÄn i en given pool Àr konstanta. LÄnen kan med andra ord inte Àndras nÀmnvÀrt eller bytas ut mot olika lÄn med nya villkor.
Ăndringar av REMICs
Flera Àndringar föreslogs eller gjordes för att skydda strukturen och skattebefriad status för REMIC.
Kongressen införde Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act 2009 för att lĂ€tta pĂ„ restriktioner för kommersiella fastighetslĂ„n vĂ€rdepapperiserade av REMICs. Ăgare av oroliga fastigheter med kommersiella lĂ„n kunde inte göra Ă€ndringar i sina tillgĂ„ngar eftersom deras planer skulle Ă€ndra vĂ€rdet pĂ„ de sĂ€kerheter som sĂ€krade lĂ„net.
Den föreslagna lagen skulle tillÄta fastighetsÀgare med kommersiella lÄn vÀrdepapperiserade av REMICs att göra förbÀttringar och förbÀttringar som skulle göra deras fastigheter mer attraktiva för marknaden. Lagstiftningen inkluderade en förklaring om att fastighetsÀndringar under sÄdana villkor inte skulle betraktas som förbjudna transaktioner enligt beskrivningen av Internal Revenue Service (IRS).
Intresset i REMIC skulle fortsÀtta att behandlas som vanlig rÀnta och intÀkter som genererades av modifieringar av fastigheten skulle hanteras pÄ samma sÀtt som om de mottogs genom kvalificerade inteckningar.
Lagen remitterades till kommittén för bank-, bostads- och stadsfrÄgor, men har inte flyttats lÀngre.
Den federala regeringen gav viss lÀttnad för personer med kommersiella lÄn och bostadslÄn som lider av svÄrigheter pÄ grund av covid-19-pandemin. HusÀgare som inte kunde göra betalningar beviljades överseende, först enligt lagen om Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES), som undertecknades av tidigare president Donald Trump 2020, och sedan igen nÀr Biden-administrationen förlÀngde bestÀmmelserna.
Eftersom lÀttnaden i slutÀndan skulle förÀndra strukturen för dessa lÄn, skulle det ocksÄ ha en effekt pÄ hur REMIC Àr uppbyggd. IRS har sett till att dessa investeringar och deras emittenter kommer att förbli sÀkra frÄn eventuella skattekonsekvenser om lÄntagare drar fördel av dessa nödÄtgÀrder.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Branschen anser vanligtvis att REMIC Àr CMOS, som Àr en serie bolÄn som paketeras och sÀljs till investerare som investeringar. Men det finns vissa skillnader mellan de tvÄ.
CMOs finns inom REMICs, Àven om CMOs Àr separata juridiska enheter för skattemÀssiga och juridiska ÀndamÄl. En REMIC, Ä andra sidan, Àr befriad frÄn federal skatt. Men det Àr bara pÄ den inkomst investerare samlar in frÄn de underliggande bolÄnen pÄ företagsnivÄ. Alla inkomster som genereras och betalas ut till investerare Àr skattepliktiga, med hjÀlp av formulÀr 1066 nÀr du lÀmnar in en REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
BÄde REMICs och fastighetsinvesteringsfonder (REITs) investerar i fastigheter i nÄgon eller annan form, men medan REMICs samlar hypotekslÄn och sÀljer av dem som investeringar till investerare, Àr REITs ett helt annat bollspel.
REITs Àr företag som Àger och driver en portfölj av inkomstgenererande fastigheter, sÄsom kontors- och butikslokaler, bostadsrÀtter och fastigheter med blandad anvÀndning. Investerare kan köpa aktier i REITs som handlas pÄ börser precis som aktier. Företag hyr eller hyr ut sina fastigheter och den inkomsten betalas sedan ut till investerare som utdelning.
Precis som REMICs beskattas dock inte REITs. Men investerare mÄste rapportera eventuella intÀkter frÄn dessa investeringar pÄ sina Ärliga skattedeklarationer,. vilket innebÀr att de beskattas enligt sin egen skattesats.
##Höjdpunkter
REMICs godkÀndes först genom antagandet av Tax Reform Act frÄn 1986.
En fastighetshypotekinvesteringskanal (REMIC) Àr ett specialföretag som anvÀnds för att slÄ samman hypotekslÄn och emittera vÀrdepapper med sÀkerhet i hypotekslÄn.
En investeringskanal för fastighetsinteckningar kan organiseras som ett partnerskap, en trust, ett företag eller en förening och Àr befriad frÄn federala skatter.
