rabattpoäng
Vad är rabattpoäng?
Rabattpoäng är en typ av förbetald ränta eller avgift som bolånetagare kan köpa för att sänka räntan på deras efterföljande månatliga betalningar - spendera mer i förväg för att betala mindre senare, faktiskt. Rabattpoäng är avdragsgilla.
Förstå rabattpoäng
En typ av bolånepoäng,. rabattpoäng är en engångskostnad för lånet i förskott som ger låntagaren tillgång till en rabatterad ränta under lånets livstid. Varje rabattpoäng kostar i allmänhet 1 % av det totala lånebeloppet och varje poäng sänker lånets ränta med en åttondel till en fjärdedel av en procent.
Till exempel, på ett lån på 200 000 $, skulle varje poäng kosta 2 000 $. Om vi antar att räntan på bolånet är 4,5 % och varje poäng sänker räntan med 0,25 %, kostar det 4 000 USD att köpa två punkter och ger en ränta på 4,0 %. Beroende på längden på bolånet med denna ränta kan detta resultera i betydande besparingar över tid. Låt oss titta på hur betalningarna spelar ut på ett sådant lån - med antagande om det klassiska 30-åriga bolånet:
TTT
Källa: Bank of America
Ju längre livslängd ett lån har, desto mer betalar du ränta på det – det är så finansiering fungerar i allmänhet. Så poäng är idealiska för ett långfristigt lån med fast ränta (20 till 30 år) som med största sannolikhet inte kommer att refinansieras när som helst snart.
Hur man betalar för hypotekspoäng
En låntagare som betalar rabattpoäng kommer sannolikt att behöva betala dessa kostnader ur egen ficka. Det finns dock många scenarier, särskilt på köparens fastighetsmarknader, där en säljare erbjuder sig att betala upp till ett visst belopp i dollar av slutkostnaderna. Om andra stängningskostnader, såsom låneavgiften och titelförsäkringsavgiften, inte når denna tröskel, kan köparen ofta lägga till rabattpoäng och effektivt sänka sin ränta gratis.
Att sänka din bolåneränta med rabattpoäng kräver inte alltid att du betalar ur fickan – särskilt i en refinansieringssituation,. där långivaren kan rulla in rabattpoäng, såväl som andra stängningskostnader, till det nya lånesaldot. Detta hindrar låntagaren från att hosta upp mer pengar vid stängningsbordet; naturligtvis minskar det också deras eget kapital i deras hem.
Eftersom Internal Revenue Service (IRS) anser att rabattpoäng är förskottsbetalda bolåneräntor, är de i allmänhet avdragsgilla under lånets löptid. Om de och bostadsköpet uppfyller vissa villkor så kan de vara fullt avdragsgilla för det år då de betalades.
Kan du förhandla om hypotekspoäng?
Poäng är definitivt öppna för förhandling. Antalet poäng du köper – eller om du köper några alls – är upp till dig. Vanligtvis, när långivare visar de bolånealternativ som du kvalificerar dig för, kommer de att visa dig flera olika priser, inklusive de som du kan få om du köper rabattpoäng.
Strängt taget förhandlar du inte om poängen i sig utan en lägre ränta under lånets livslängd. Villkoren för poängen - kostnaden för varje punkt och hur mycket den sänker den årliga procentsatsen (APR) - är i stort sett fastställda av finansinstitutet. Men de är inte huggna i sten. Om du har shoppat runt (alltid en bra idé när du letar efter bolån) och kan visa dem en bättre affär någon annanstans, så kanske de matchar det – särskilt om du har en stark kredithistorik och verkar vara en ansvarsfull, önskvärd kund.
Även om båda är typer av bolånepoäng, blanda inte ihop rabattpoäng med startpoäng. Ursprungspunkter är avgifter som långivare tar ut för att slutföra ett bolån - en del av slutkostnaderna för ett bostadsköp. Ursprungspunkter är i huvudsak ett tillägg som inte relaterar till räntan och i allmänhet inte är valfritt, förhandlingsbart eller skattemässigt avdragsgilla.
Ska du köpa rabattpoäng?
För långivare har rabattpoäng en tydlig fördel: de får kontanter i förskott, istället för att behöva vänta på pengar i form av räntebetalningar över tid. Detta kan förbättra finansinstitutets likviditet.
Låntagare får också fördelar av rabattpoäng – den främsta är lägre betalningar under ditt låns löptid. I grund och botten betalar du en viss ränta i förskott - vid början av ditt bolån - i utbyte mot en sänkt ränta på vägen. Denna förmån gäller dock endast om du planerar att hålla på bolånet tillräckligt länge för att spara pengar från de mindre räntebetalningarna.
Till exempel, en låntagare som betalar 4 000 USD i rabattpoäng för att spara 80 USD per månad i räntekostnader måste behålla lånet i 50 månader, eller fyra år och två månader, för att gå i balans. Om låntagaren tror att de kan sälja fastigheten eller refinansiera sitt lån innan det har gått 50 månader, då bör de överväga att minska vad de betalar i rabattpoäng och ta en något högre ränta.
Generellt gäller att ju längre tid du planerar att äga bostaden, desto fler poäng hjälper dig att spara på räntan under lånets löptid. I slutet av dagen beror dock fördelarna med rabattpoäng på matematiken. Om du har råd att lägga ut några tusen till i förväg, kan de resultera i betydande kostnadsbesparingar på lång sikt, särskilt om hemmet behöver renoveras. Eller så kan de vara en onödig kostnad som låntagaren hade kunnat undvika med lite mer strukturerad planering.
##Höjdpunkter
Rabattpoäng är en form av förbetald ränta som bolånetagare kan köpa för att sänka räntan på deras efterföljande månatliga betalningar.
Rabattpoäng är en engångsavgift som betalas i förskott antingen när ett bolån ordnas eller under en refinansiering.
– Varje rabattpoäng kostar i allmänhet 1% av det totala lånet och sänker lånets ränta med en åttondel till en fjärdedel av en procent.
– Rabattpoäng är ett bra alternativ om en låntagare har för avsikt att hålla ett bolån under en längre tid, men är mindre användbara om en låntagare tänker sälja sin fastighet eller refinansiera innan lånet förfaller.
- Poäng behöver inte alltid betalas ur köparens ficka; de kan ibland rullas in i lånesaldot eller betalas av säljaren.
