Bruttoinkomstmultiplikator
Vad är en bruttoinkomstmultiplikator?
En bruttoinkomstmultiplikator (GIM) är ett grovt mått på värdet på en investeringsfastighet. Den beräknas genom att dividera fastighetens försäljningspris med dess årliga bruttohyresintäkter. Investerare kan använda GIM – tillsammans med andra metoder som kapitaliseringsräntan (cap rate) och diskonterade kassaflödesmetoden – för att värdera kommersiella fastigheter som köpcentrum och lägenhetskomplex.
Förstå bruttoinkomstmultiplikatorn
Att värdera en investeringsfastighet är viktigt för alla investerare innan man undertecknar fastighetskontraktet. Men till skillnad från andra investeringar – som aktier – finns det inget enkelt sätt att göra det. Många professionella fastighetsinvesterare tror att inkomsten som genereras av en fastighet är mycket viktigare än dess uppskattning.
Bruttoinkomstmultiplikatorn är ett mått som ofta används inom fastighetsbranschen. Det kan användas av investerare och fastighetsproffs för att göra ett grovt beslut om huruvida en fastighets utropspris är en bra affär – precis som pris-till-vinst- förhållandet (P/E) kan användas för att värdera företag på aktiemarknaden.
Att multiplicera GIM med fastighetens bruttoårsinkomst ger fastighetens värde eller det pris som den ska säljas för. En låg bruttoinkomstmultiplikator innebär att en fastighet kan vara en mer attraktiv investering eftersom bruttoinkomsten den genererar är mycket högre än dess marknadsvärde.
Särskilda överväganden
En bruttoinkomstmultiplikator är ett bra allmänt fastighetsmått. Men det finns begränsningar eftersom det inte tar hänsyn till olika faktorer inklusive en fastighets driftskostnader inklusive verktyg, skatter, underhåll och vakanser. Av samma anledning bör investerare inte använda GIM som ett sätt att jämföra en potentiell investeringsfastighet med en annan liknande. För att göra en mer exakt jämförelse mellan två eller flera fastigheter bör investerare använda nettoinkomstmultiplikatorn (NIM). NIM tar hänsyn till både intäkter och driftskostnader för varje fastighet.
Använd nettoinkomstmultiplikatorn för att jämföra två eller flera fastigheter.
Nackdelar med bruttoinkomstmultiplikatormetoden
GIM är en bra utgångspunkt för investerare att värdera potentiella fastighetsinvesteringar. Det beror på att det är lätt att räkna ut och ger en grov bild av vad ett köp av fastigheten kan innebära för en köpare. Bruttoinkomstmultiplikatorn är knappast en praktisk värderingsmodell, men den erbjuder en utgångspunkt bakom kuvertet. Men, som nämnts ovan, finns det begränsningar och flera viktiga nackdelar att tänka på när du använder denna siffra som ett sätt att värdera investeringsfastigheter.
Ett naturligt argument mot multiplikatormetoden uppstår eftersom det är en ganska grov värderingsteknik. Eftersom förändringar i räntesatser – som påverkar diskonteringsräntor i tidsvärdet för pengarberäkningar – tas inte uttryckligen hänsyn till källor, intäkter och utgifter.
Andra nackdelar inkluderar:
GIM-metoden förutsätter enhetlighet i egenskaper över liknande klasser. Utövare vet av erfarenhet att kostnadskvoterna mellan liknande fastigheter ofta skiljer sig till följd av faktorer som uppskjutet underhåll, fastighetens ålder och fastighetsskötarens kvalitet.
GIM uppskattar värdet baserat på bruttoinkomst och inte driftsnetto (NOI), medan en fastighet köps främst baserat på dess nettoförtjänstkraft. Det är fullt möjligt att två fastigheter kan ha samma NOI även om deras bruttoinkomster skiljer sig markant. Således kan GIM-metoden lätt missbrukas av de som inte förstår dess gränser.
En GIM tar inte hänsyn till den återstående ekonomiska livslängden för jämförbara fastigheter. Genom att ignorera det återstående ekonomiska livet kan en utövare tilldela lika värden till en ny fastighet och en 50 år gammal fastighet – förutsatt att de genererar lika inkomster.
Exempel på beräkning av bruttoinkomstmultiplikator
En fastighet som granskas har en effektiv bruttoinkomst på 50 000 USD. En jämförbar försäljning är tillgänglig med en effektiv inkomst på 56 000 $ och ett försäljningsvärde på 392 000 $ (i verkligheten skulle vi söka efter ett antal jämförbara för att förbättra analysen).
Vårt GIM skulle vara 392 000 $ ÷ 56 000 $ = 7.
Denna jämförbara – eller comp som det ofta kallas i praktiken – såldes för sju gånger (7x) sin effektiva brutto. Med denna multiplikator ser vi att den här egenskapen har ett kapitalvärde på 350 000 USD. Detta hittas med hjälp av följande formel:
V = GIM x EGI
7 x 50 000 USD = 350 000 USD.
Höjdpunkter
– En bruttoinkomstmultiplikator är ett grovt mått på värdet på en förvaltningsfastighet.
- Investerare bör inte använda GIM som det enda värderingsmåttet eftersom det inte tar hänsyn till en inkomstegendoms driftskostnader.
– GIM beräknas genom att dividera fastighetens försäljningspris med dess årliga bruttohyresintäkter.
