Federal Housing Administration (FHA)

Vad är Federal Housing Administration (FHA)?

Termen Federal Housing Administration (FHA) syftar på en amerikansk byrå som tillhandahåller bolåneförsäkring till FHA-godkända långivare. FHA grundades 1934 av den amerikanska regeringen och blev en del av US Department of Housing and Urban Development (HUD) 1965.

FHA finansierar sin verksamhet med inkomster som genereras genom hypoteksförsäkringspremier (MIP). FHA-lån tillåter lägre handpenningsminimi och lägre kreditpoäng än traditionella långivare. Detta öppnar upp husägande för tusentals amerikaner som annars inte kunde kvalificera sig för en inteckning. Bolåneförsäkringen skyddar långivare mot förluster från hypotekslån , så om en låntagare inte betalar, betalar FHA långivaren.

Förstå FHA

FHA är ett av världens största bolåneförsäkringsbolag, och skyddar FHA-godkända långivare från förluster – särskilt om låntagaren går i konkurs. Det grundades 1934 för att stimulera den amerikanska bostadsmarknaden. Den bakomliggande tanken var att fler skulle kvalificera sig för bolån för att köpa bostäder om långivare försågs med försäkring. Som nämnts ovan kom byrån under HUD:s kontor för bostäder 1965.

FHA försäkrar hypotekslån i USA och amerikanska territorier för följande fastighetstyper:

• Enfamiljshus

• Flerfamiljsfastigheter

• Vårdanläggningar på boende

• Sjukhus

De flesta FHA-lån kräver en lägre lägsta handpenning - så lite som 3,5%, vilket innebär att lånen är försäkrade för upp till 96,5%. Godkända FHA-långivare kan också ge lån till personer med lägre kreditvärdighet än de flesta konventionella långivare. Dessa fördelar gör FHA-lån populära bland förstagångsköpare. Kvalificerade låntagare måste också köpa en bolåneförsäkring. Dessa premier görs till FHA, som den använder som egengenererad inkomst.

När en låntagare slutar att betala sin inteckning kan långivaren lämna in en fordran genom FHA. Byrån betalar hypoteksbolaget det återstående kapitalbeloppet på ett lån med hjälp av de ovan nämnda MIP som den samlar in. Detta gör att långivare kan erbjuda större lån till låntagare.

Det finns gränser för hur mycket du kan låna. FHA-lånegränser bestäms av regionen där du bor - lågkostnadsområden har en lägre gräns än det vanliga FHA-lånet och högkostnadsområden har en högre gräns.

Särskilda överväganden

FHA kräver att låntagare betalar två typer av MIP:

– Den första är up-front MIP, som är 1,75 % av lånebeloppet 2022.

– Den andra är den årliga MIP, som debiteras månadsvis. Dessa betalningar sträcker sig från 0,45 % till 1,05 % av lånebeloppet.

Betalningen varierar beroende på lånebeloppet, lånets längd och den ursprungliga belåningsgraden (LTV). Ursprungligen togs den årliga MIP automatiskt bort när låntagarna nådde 78 % LTV baserat på det ursprungliga köpeskillingen. Efter subprime-bolånekrisen stod FHA inför en finanspolitisk kris och implementerade 2013 en regel om att den årliga MIP förblir under lånets löptid. Som ett resultat av förändringen kommer de flesta låntagare med FHA-bolån att refinansiera genom ett traditionellt bolån när de når 80% LTV. Även om deras kreditvärdighet inte har förbättrats avsevärt, är det mer sannolikt att de blir godkända för ett konventionellt lån nu när de har 20 % eget kapital i sin fastighet.

MIP hjälper också till att finansiera andra FHA-program som gynnar husägare, hyresgäster och samhällen i stort.

FHA:s historia

Bankkonkurser fick bostadslånen att minska, vilket minskade husägandet avsevärt under den stora depressionen. Default- och utestängningsräntorna sköt i höjden, eftersom lånen var begränsade till 50 % av en fastighets marknadsvärde och bolånevillkoren (inklusive korta återbetalningsscheman i kombination med ballongbetalningar ) var svåra att uppfylla för många bostadsköpare. Som ett resultat var USA i första hand en nation av hyresgäster - bara ett av tio hushåll ägde sina hem.

Kongressen antog National Housing Act från 1934 för att hjälpa till att omstrukturera det federala banksystemet. Dess primära syfte var att förbättra bostadsstandarder och villkor, tillhandahålla en metod för ömsesidig hypoteksförsäkring och minska utmätningar på familjehemsinteckningar. Lagstiftningen skapad av Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC),. en före detta statlig institution vars ansvarsområden nu är en del av Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC),. och FHA. Dessa handlingar ökade marknaden för småhus och byggde mer överkomliga bostäder och bolån.

FHA-webbplatsen erbjuder informativa konsumentresurser, inklusive en hemköpsguide.

Kritik mot FHA

FHA-program ger betydande ekonomisk stimulans i USA via gemenskaps- och hemutveckling, som flödar ner till lokala samhällen i form av jobb, skolor och andra inkomstkällor. Även om det också säkerställer att långivare är skyddade och hjälper låntagare att få större lån, är FHA inte utan kritik.

Kritiker säger att låntagare är bundna av stränga krav, såsom förskotts- och årliga MIP. Vissa experter hävdar att husägare kan vara bättre att gå med en konventionell inteckning om de kvalificerar sig. Det beror på att de kan spara pengar på lång sikt genom privata hypoteksförsäkringspremier (PMI) från konventionella långivare.

Långivare av konventionella bolån kräver att låntagare köper PMI när de inte kan komma med en handpenning på 20 %. PMI kan annulleras när en låntagare betalar ner tillräckligt mycket av bolånets kapital. MIP samlas in i 11 år eller fram till slutet av lånetiden, beroende på vad som kommer först, oavsett eget kapital i bostaden.

Historiskt sett har FHA implementerat policyer som redlining,. där tjänstemän bokstavligen drar en röd linje runt stadsdelar som övervägande var svarta och sågs som "osäkra" och vägrade låna ut till låntagare i dessa stadsdelar. Denna praxis, bland annat, hindrade generationer av svarta medborgare från att dra fördel av samma program som sina vita kamrater. Denna barriär för att bli husägare och bygga generationsrikedom förvärrade den rasistiska rikedomsskillnad som vi fortfarande ser idag.

Poängen

FHA skapades ursprungligen för att stimulera ekonomin genom att uppmuntra bostadsköp och bostadsbyggande, och för att hjälpa amerikaner med lägre inkomster att bli husägare. Sett i det ljuset har programmet varit en stor succé.

Men tidiga policyer som redlining har hindrat miljontals svarta amerikaner från att uppleva den generationsrikedom som billigt husägande gav generationen efter andra världskriget av sina vita jämnåriga. Medan programmet fortsätter idag och har försökt rätta till några av sina tidigare missförhållanden, gör förändringar efter subprime-bolånekrisen att FHA-lånen är mindre av en hand-up-köp än de en gång var.

##Höjdpunkter

• FHA-bolåneprogrammet är utformat för låntagare som inte kan göra stora handpenningar, har lägre kreditvärdighet och inte kvalificerar sig för konventionella bolån.

– Byrån grundades 1934 och blev en del av US Department of Housing and Urban Development (HUD) 1965.

• Låntagare med FHA-lån måste köpa FHA-inteckningsförsäkring.

• Federal Housing Administration (FHA) erbjuder bolåneförsäkringar till godkända långivare.

• Hypoteksförsäkringspremier (MIP) som samlas in från FHA-försäkrade lån hjälper till att betala för programmet.

##FAQ

Vad gör Federal Housing Administration (FHA)?

Kongressen skapade Federal Housing Administration (FHA) 1934 under den stora depressionen för att stimulera bostadsmarknaden. FHA garanterar bostadslån utfärdade av godkända långivare. Lånen är utformade för låntagare med lägre kreditpoäng än genomsnittet och som inte har pengar att komma med en stor handpenning.

Hur fungerar FHA-lån?

Kvalificerade låntagare kan låna upp till 96,5 % av värdet på en bostad. Bostadsköpare är skyldiga att köpa en bolåneförsäkring. Premiebetalningar görs till FHA, och om en låntagare misslyckas med ett bolån, betalar FHA långivaren.

Har FHA bostadslån inkomstgränser?

FHA-lån har inga inkomstgränser. Det finns gränser för hur mycket du kan låna, som baseras på den region där du bor.