Gayrimenkul İpotek Yatırım Kanalı (REMIC)
Gayrimenkul İpoteği Yatırım Kanalı (REMIC) Nedir?
"Gayrimenkul ipoteği yatırım kanalı" (REMIC) terimi, ipotek kredilerini bir araya toplayan ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS'ler) ihraç eden özel amaçlı bir aracı (SPV) veya borçlanma aracını ifade eder .
Gayrimenkul İpoteği Yatırım Kanallarını Anlama (REMIC'ler)
REMIC'ler, ihraççılar ve yatırımcılar için gelir yaratan karmaşık yatırımlardır. İpotek havuzları genellikle dilimlere bölünür , yeniden paketlenir ve yatırımcılara bireysel menkul kıymetler olarak pazarlanır. REMIC'ler birkaç farklı biçim alabilir ve genellikle geçişli varlıklar olarak kabul edilir. Bu nedenle, doğrudan vergiden muaftırlar.
Gayrimenkul ipoteği yatırım kanalları (REMIC'ler) ilk olarak 1986 tarihli Vergi Reformu Yasası'nın yürürlüğe girmesiyle yetkilendirilmiştir . Ticari ve konut ipoteklerini güven içinde tutarlar ve bu menkul kıymetleştirilmiş ipoteklerde yatırımcılara çıkar sağlarlar. Riskten kaçınan yatırımcılar için güvenli bir seçenek olarak kabul edilirler.
REMIC'ler, tıpkı teminatlı ipotek yükümlülükleri (CMO'lar) gibi, bireysel ipotekleri risk ve vadeye dayalı olarak havuzlar halinde bir araya getirir. Daha sonra yatırımcılara satılan tahvillere veya diğer menkul kıymetlere bölünürler. Bu menkul kıymetler ikincil ipotek piyasasında işlem görmektedir.
Sektörün en önde gelen gayrimenkul ipotek yatırım kanalları ihraççılarından bazıları Fannie Mae ve Freddie Mac'tir. Bu şirketler federal hükümet tarafından desteklenmektedir. Aslında ipotek vermeseler de, ikincil piyasada diğer borç verenler tarafından verilen konut kredilerini garanti ederler. Diğer REMIC ihraççıları arasında ipotek kredisi verenler ve sigorta şirketleri ile tasarruf kurumları bulunmaktadır.
Fannie Mae ve Freddie Mac, REMIC'lerin daha önde gelen yayıncılarından bazılarıdır.
tröstler,. şirketler veya dernekler olarak organize edilebilir ve federal olarak vergiden muaf kuruluşlardır. Bu menkul kıymetlere sahip olan yatırımcılar, yine de bireysel gelir vergisine tabidir. Vergi kanunları, REMIC'lerin ipotek kredilerinde değişiklik yapmalarını engelledi. Bu nedenle, havuzundaki bir kredi başka bir krediyle değiştirilirse, işletme vergiden muaf statüsünü kaybedebilir. Bunun nedeni, federal düzenlemelerin belirli bir havuzdaki kredilerin sabit olmasını gerektirmesidir. Başka bir deyişle, krediler önemli ölçüde değiştirilemez veya yeni koşullarla farklı kredilerle değiştirilemez.
REMIC'lerde Değişiklikler
REMIC'lerin yapısını ve vergiden muaf statüsünü korumak için çeşitli değişiklikler önerildi veya yapıldı.
, REMIC'ler tarafından menkul kıymetleştirilen ticari gayrimenkul kredileri üzerindeki kısıtlamaları hafifletmek için 2009 yılında Gayrimenkul İpotek Yatırım Kanalı İyileştirme Yasası'nı uygulamaya koydu. Ticari kredileri olan sorunlu mülk sahipleri, planları krediyi güvence altına alan teminatın değerini değiştireceğinden varlıklarında değişiklik yapamıyorlardı .
Önerilen yasa, REMIC'ler tarafından menkul kıymetleştirilen ticari kredilere sahip mülk sahiplerinin,. mülklerini pazar için daha çekici hale getirecek iyileştirmeler ve iyileştirmeler yapmalarına izin verecek. Mevzuat, bu tür şartlar altında mülk değişikliklerinin İç Gelir Servisi (IRS) tarafından belirtildiği gibi yasaklanmış işlemler olarak kabul edilmeyeceğine dair bir beyanı içeriyordu .
REMIC'deki faiz, düzenli faiz olarak muamele görmeye devam edecek ve mülkte yapılan değişikliklerden elde edilen gelirler, nitelikli ipotek yoluyla alınmış gibi ele alınacaktır.
Yasa, Bankacılık, Konut ve Kentsel İşler Komitesi'ne havale edildi, ancak daha fazla ilerlemedi.
Federal hükümet, COVID-19 salgını nedeniyle zorluk çeken ticari ve konut kredisi olan kişilere bir miktar rahatlama sağladı. Ödeme yapamayan ev sahiplerine, önce 2020'de eski Başkan Donald Trump tarafından imzalanan Coronavirus Yardım, Rahatlama ve Ekonomik Güvenlik (CARES) Yasası ve ardından Biden yönetiminin hükümleri genişlettiği zaman müsamaha verildi.
Yardım, nihayetinde bu kredilerin yapısını değiştireceğinden, REMIC'lerin nasıl yapılandırıldığı üzerinde de bir etkisi olacaktır. IRS, borçluların bu acil durum önlemlerinden yararlanmaları halinde, bu yatırımların ve ihraççılarının herhangi bir vergi etkisinden korunmasını sağlamıştır.
Gayrimenkul İpoteği Yatırım Kanalı (REMIC) ile Teminatlı İpotek Yükümlülüğü (CMO) karşılaştırması
Endüstri genellikle REMIC'leri, bir araya getirilen ve yatırımcılara yatırım olarak satılan bir dizi ipotek olan CMOS olarak kabul eder. Fakat ikisi arasında bazı ayrımlar vardır.
CMO'lar, vergi ve yasal amaçlar için ayrı tüzel kişilikler olmalarına rağmen, REMIC'ler içinde mevcuttur. Öte yandan bir REMIC, federal vergiden muaftır. Ancak bu yalnızca yatırımcıların kurumsal düzeyde altta yatan ipoteklerden topladıkları gelirle ilgilidir. REMIC başvurusunda bulunurken Form 1066 kullanılarak elde edilen ve yatırımcılara ödenen gelir vergiye tabidir.
Gayrimenkul İpotek Yatırım Kanalı (REMIC) ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) karşılaştırması
Hem REMIC'ler hem de gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) şu veya bu şekilde gayrimenkule yatırım yaparlar, ancak REMIC'ler ipotek kredilerini bir araya toplayıp yatırımcılara yatırım olarak satarken, GYO'lar tamamen farklı bir top oyunudur.
, ofis ve perakende alanı, kat mülkiyeti ve karma kullanımlı mülkler gibi gelir getirici mülklerin portföyüne sahip olan ve bunları işleten şirketlerdir . Yatırımcılar, tıpkı hisse senetleri gibi borsalarda işlem gören GYO'larda hisse satın alabilirler. Şirketler mülklerini kiraya verir veya kiraya verir ve bu gelir yatırımcılara temettü olarak ödenir.
REMIC'ler gibi, GYO'lar da vergilendirilmez. Ancak yatırımcılar, bu yatırımlardan elde ettikleri kazançları yıllık vergi beyannamelerinde bildirmek zorundadırlar , yani kendi vergi oranlarına göre vergilendirilirler.
Öne Çıkanlar
REMIC'ler ilk olarak 1986 Vergi Reformu Yasası'nın yürürlüğe girmesiyle yetkilendirilmiştir.
Gayrimenkul ipoteği yatırım kanalı (REMIC), ipotek kredilerini birleştirmek ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç etmek için kullanılan özel amaçlı bir araçtır.
Bir gayrimenkul ipoteği yatırım kanalı, bir ortaklık, bir vakıf, bir şirket veya bir dernek olarak organize edilebilir ve federal vergilerden muaftır.
