灵活的支付方式

什么是灵活支付 ARM？

灵活支付 ARM 是一种可调整利率抵押贷款 (ARM) ，允许借款人每月从不同的支付选项中进行选择。在 2000 年代初期很常见，它们使许多人有可能获得住房贷款，但它们宽松的标准助长了 2007-2008 年次级抵押贷款的崩溃。

消费者金融保护局 (CFPB)在2014 年通过其合格抵押贷款 (QM)标准有效地取消了灵活支付 ARM 。

灵活的支付方式是如何工作的

也称为选项支付或选项 ARM ，灵活支付 ARM 通常提供四种不同的支付选项：

30 年全额摊销；
15 年全额摊销；
只付利息；
所谓的最低还款额，不一定包括每月的利息。

借款人可以每月更改他们使用的付款方式。

在最初的一到三个月内，ARM 的利率通常非常低；在那之后，它将重置为更具竞争力的东西。每月最低付款额每年可能增加的金额通常有一个限制或上限。抵押贷款还具有内置的重新计算期，通常每五年一次，届时将根据贷款的剩余期限重新计算付款。

灵活支付 ARM 的历史

2007-2008年次贷危机之前，灵活支付 ARM 很受欢迎。事实上，他们的受欢迎程度很可能助长了这场危机。

在 1990 年代末和 2000 年代初，房价迅速上涨。人们渴望拥有和投资房地产，而灵活的支付方式让他们很容易做到这一点。

抵押贷款的初始利率非常低，通常为 1%，这导致许多人认为他们可以买得起比他们的收入所暗示的更昂贵的房子。但预告率通常只有一个月。然后利率重置为一个指数，例如富国银行储蓄成本指数 (COSI)加上保证金。

使用新利率，借款人可以选择支付传统的 30 年期抵押贷款或更大的 15 年期加速支付。在实践中，很少有借款人这样做；在第一个月之后，大多数人要么选择只付利息，要么选择每月最低还款额，尽管它高于预告利率，但似乎仍然很划算。

许多借款人不明白，只需支付每月最低金额，未付利息就会计入贷款余额，这一过程称为负摊销。实际上，这增加了贷款的规模。当 2007 年房价开始暴跌时，借款人发现他们所欠的抵押贷款比他们的房屋价值还多。

许多灵活的 ARM 持有者经历了所谓的支付冲击——他们的收入无法支付的债务和负债急剧增加，这导致他们拖欠财务义务。

由于价值太低，房主无法出售或再融资他们的房屋。随着利率开始上升，许多借款人无力支付抵押贷款的月供，导致违约蔓延到许多基于这些贷款的金融产品，例如抵押贷款支持证券 (MBS) 。对这些产品进行大量投资的银行、投资公司和其他公司依次面临巨额亏损和破产。

灵活支付 ARM 的风险

灵活的支付 ARM 有很多借款人经常掩盖的细则。例如，许多人并没有真正理解负摊销的概念——事实上，只要支付每月最低限度，他们实际上可能会增加他们的债务规模。另一个经常被忽视的细节：最低还款额不可能永远持续下去。大多数期权支付 ARM 的摊销上限为负数，这意味着借款人只能在贷款价值达到原始金额的 110% 至 125% 之前支付最低还款额。

最低还款额也逐年增加，有时增加的百分比似乎不多，但迅速增加。只付利息的支付方式通常只适用于前 10 年。许多房主在短短几年内就看到他们的贷款支付翻了一番还多。

灵活支付 ARM 的终结

选择这些贷款的人可能不负责任、贪婪或在财务上粗心。但他们也受到了一定程度的伤害。许多灵活的支付 ARM 是由掠夺性贷方编写的，他们更感兴趣的是达成交易并收取佣金，而不是对借款人可能产生的负面财务影响。他们批准人们贷款，因为他们知道这些人并不真正符合资格（按照传统的承保标准），最终可能无法负担他们的抵押贷款。

为了阻止银行发放可能导致房主破产的贷款，CFPB 于 2014 年建立了合格抵押贷款 (QM) 计划。根据该计划，某些类型的稳定抵押贷款将获得该机构的 QM 批准，并使发行银行有资格获得更大的保护。违约事件。

由于诸如灵活支付 ARM 之类的负摊销贷款从未获得 QM 批准，银行在很大程度上放弃了它们，转而采用更传统的 ARM 和固定利率抵押贷款。

底线

在 2014 年被消费者金融保护局 (CFPB) 有效消除之前，借款人可以选择一种可调整利率抵押贷款 (ARM)，允许他们每月从四种不同的付款方式中进行选择。这些抵押贷款在 2000 年代初期很常见，使许多人有可能获得住房贷款，但抵押贷款发行标准松懈导致了 2007-2008 年次级抵押贷款的崩溃。灵活支付 ARM 在美国不再可用。

＃＃强调

这些付款选项是 30 年按揭付款、15 年付款、只付利息和最低付款。
自 2014 年以来，此类抵押贷款已在美国停止使用。
灵活付款 ARM 是一种可调整利率抵押贷款 (ARM)，允许借款人每月从四种不同的付款方式中进行选择。
大多数灵活的支付 ARM 提供较低的介绍利率，然后是高得多的利率，使借款人面临支付冲击，并且经常无法支付新的每月付款。