Sveigjanleg greiðsla ARM

Hvað var sveigjanleg greiðsluarm?

Sveigjanleg greiðsla ARM var tegund stillanlegs veðs (ARM) sem gerði lántakanda kleift að velja úr mismunandi greiðslumöguleikum í hverjum mánuði. Þeir voru algengir í byrjun 20. aldar og gerðu mörgum kleift að fá lán til húsnæðis, en slakir staðlar þeirra hjálpuðu til við hrun undirmálslána á árunum 2007–2008.

The Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) útrýmdi í raun sveigjanlegum greiðslugreiðslum árið 2014 í gegnum Qualified Mortgage (QM) staðla sína.

Hvernig sveigjanlegir greiðsluarmar virkuðu

Einnig þekktur sem valkostur-greiðslu eða valmöguleiki ARM,. sveigjanleg greiðslu-ARM buðu venjulega upp á fjóra mismunandi greiðslumöguleika:

• 30 ára, að fullu afskrifandi greiðslu;

• 15 ára greiðsla að fullu afskrifandi;

• Greiðsla eingöngu með vöxtum;

• Svokölluð lágmarksgreiðsla sem stóð ekki endilega undir mánaðarlegum vöxtum.

Lántakendur gætu verið mismunandi greiðslumöguleikar sem þeir notuðu frá mánuði til mánaðar.

Vextir á ARM voru venjulega mjög lágir fyrstu einn til þrjá mánuðina; eftir það myndi það endurstilla sig í eitthvað meira samkeppnishæft. Yfirleitt voru takmörk, eða þak, á upphæð sem mánaðarleg lágmarksgreiðsla gæti hækkað ár frá ári. Í húsnæðislánunum var einnig innbyggt endurútreikningstímabil, venjulega á fimm ára fresti, þegar greiðslan yrði endurreiknuð miðað við þann tíma sem eftir væri af láninu.

Saga sveigjanlegra greiðsluarma

Sveigjanleg greiðslukerfi voru vinsæl fyrir undirmálslánakreppuna 2007–2008. Reyndar gætu vinsældir þeirra hafa hjálpað til við að koma kreppunni af stað.

Í lok tíunda áratugarins og byrjun þess tíunda hækkaði íbúðaverð hratt. Fólk var fús til að eiga og fjárfesta í fasteignum og sveigjanleg greiðslukerfi gerði það auðvelt fyrir það að gera það.

Veðlánin voru með mjög lága kynningarvexti, venjulega 1%, sem leiddi til þess að margir héldu að þeir hefðu efni á dýrara húsnæði en tekjur þeirra gætu gefið til kynna. En kynningarhlutfallið var oft aðeins í einn mánuð. Síðan eru vextir endurstilltir í vísitölu eins og Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) auk framlegðar.

Með því að nota nýju vextina gátu lántakendur valið um að greiða hefðbundna 30 ára húsnæðislán eða jafnvel stærri, flýta 15 ára greiðslu. Í reynd gerðu fáir lántakendur þetta; eftir fyrsta mánuðinn völdu flestir annað hvort vaxtagreiðsluna eða mánaðarlega lágmarksgreiðsluna, sem þótti samt mjög mikið, jafnvel þó það væri hærra en kynningarhlutfallið.

Margir lántakendur skildu ekki að með því að borga aðeins mánaðarlega lágmarkið myndu ógreiddir vextir verða settir á eftirstöðvar lánsins, ferli sem kallast neikvæðar afskriftir. Í raun jók þetta lánið. Þegar íbúðaverð tók að hrynja árið 2007 komust lántakendur að því að skulda meira af húsnæðislánum sínum en heimili þeirra var virði.

Margir sveigjanlegir ARM-eigendur upplifðu það sem er þekkt sem greiðslusjokk — stórkostleg aukning á skuldum og skuldbindingum sem tekjur þeirra geta ekki staðið undir, sem veldur því að þeir standa ekki við fjárhagslegar skuldbindingar sínar.

Húseigendur gátu hvorki selt né endurfjármagnað hús sín þar sem verðmæti þeirra var of lágt. Og þegar vextir fóru að hækka höfðu margir lántakendur ekki efni á að greiða mánaðarlegar greiðslur af húsnæðislánum sínum, sem leiddi til vanskila sem dreifðust yfir á margar fjármálavörur, svo sem veðtryggð verðbréf (MBS),. sem byggðust á þessum lánum. Bankar, fjárfestingarfyrirtæki og aðrir sem höfðu fjárfest mikið í þessum vörum stóðu frammi fyrir miklum tapi og gjaldþroti.

Áhætta af sveigjanlegum greiðslum

Sveigjanlegar greiðslur ARM voru með mikið af smáa letri sem lántakendur létu oft yfir sig. Til dæmis fengu margir ekki raunverulega hugmyndina um neikvæða afskriftir - þá staðreynd að með því að borga aðeins mánaðarlega lágmarkið gætu þeir í raun verið að auka skuldir sínar. Annað smáatriði sem oft gleymist: Að gera lágmarksgreiðslur gæti ekki haldið áfram að eilífu. Flestar valréttargreiðslur voru með neikvætt afskriftarþak, sem þýðir að lántakandi gat aðeins greitt lágmarksgreiðslur þar til lánsverðmæti náði 110% til 125% af upphaflegri upphæð.

Lágmarksgreiðslur hækkuðu líka árlega, stundum um prósentur sem virtust ekki mikið en jukust hratt. Og vaxtamöguleikinn var yfirleitt bara góður fyrstu 10 árin. Margir íbúðareigendur sáu að greiðslur lána sinna meira en tvöfaldast eftir örfá ár.

Endir sveigjanlegra greiðsluarma

Fólk sem valdi þessi lán gæti hafa verið ábyrgðarlaust, gráðugt eða fjárhagslega kærulaust. En þeir voru líka fórnarlömb að einhverju leyti. Margir sveigjanlegir ARM-greiðslur voru skrifaðar af rándýrum lánveitendum sem höfðu meiri áhuga á að ganga frá samningi og gera þóknun í stað hugsanlegra neikvæðra fjárhagslegra áhrifa sem það myndi hafa á lántakendur. Þeir samþykktu fólk fyrir lánum, vitandi að þetta fólk væri í raun ekki hæft (samkvæmt hefðbundnum sölutryggingarstöðlum ) og gæti að lokum ekki haft efni á húsnæðislánum sínum.

Til að letja banka frá því að skrifa lán sem gætu hugsanlega gert húseigendur gjaldþrota, stofnaði CFPB áætlun sína um Qualified Mortgage (QM) árið 2014. Samkvæmt þessari áætlun myndu ákveðnar tegundir stöðugra veðlána öðlast QM samþykki stofnunarinnar og hæfa útgáfubankanum fyrir aukna vernd í atvik vanskila.

Þar sem neikvæð afskriftarlán eins og sveigjanleg greiðslulán fengu aldrei QM samþykki, yfirgáfu bankar þau að mestu í þágu hefðbundnari ARM og fastvaxta húsnæðislán.

Aðalatriðið

Þangað til 2014 þegar það var í raun útrýmt af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), gátu lántakendur valið tegund af stillanlegum vöxtum (ARM) sem gerði þeim kleift að velja úr fjórum mismunandi greiðslumöguleikum í hverjum mánuði. Þessi húsnæðislán voru algeng í byrjun 20. aldar og gerðu mörgum kleift að fá íbúðalán, en slakir staðlar í húsnæðislánaútgáfu áttu þátt í að undirmálslán 2007–2008 hrundi. Sveigjanleg greiðslu ARM eru ekki lengur fáanleg í Bandaríkjunum.

##Hápunktar

• Þessir greiðslumöguleikar voru 30 ára veðgreiðsla, 15 ára greiðsla, vaxtagreiðsla og lágmarksgreiðsla.

• Þessi tegund húsnæðislána hefur verið hætt í Bandaríkjunum síðan 2014.

• Sveigjanleg greiðsla ARM var tegund húsnæðislána með stillanlegum vöxtum (ARM) sem gerði lántakendum kleift að velja úr fjórum mismunandi greiðslumöguleikum í hverjum mánuði.

• Flestir sveigjanlegir greiðslumiðlar buðu upp á lágt kynningarhlutfall fylgt eftir með mun hærri vöxtum, sem skildi lántakanda eftir með greiðslusjokk og oft með vanhæfni til að greiða nýju mánaðarlegu greiðslurnar.