ARM de pagamento flexível

O que era um ARM de pagamento flexível?

Um pagamento flexível ARM era um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que permitia ao mutuário selecionar diferentes opções de pagamento a cada mês. Comuns no início dos anos 2000, eles possibilitaram a muitas pessoas obter empréstimos para habitação, mas seus padrões frouxos ajudaram a contribuir para o colapso das hipotecas subprime de 2007-2008.

O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminou efetivamente os ARMs de pagamento flexíveis em 2014 por meio de seus padrões de hipoteca qualificada (QM).

Como funcionavam os ARMs de pagamento flexíveis

Também conhecido como opção de pagamento ou opção ARM,. os ARMs de pagamento flexíveis normalmente ofereciam quatro opções de pagamento diferentes:

pagamento de 30 anos, totalmente amortizado ;

• Um pagamento de 15 anos, totalmente amortizado;

• Pagamento apenas de juros;

• Um chamado pagamento mínimo que não necessariamente cobria os juros mensais.

Os mutuários podem variar a opção de pagamento que usaram de mês para mês.

A taxa de juros do ARM era tipicamente muito baixa nos primeiros um a três meses; depois disso, seria redefinido para algo mais competitivo. Geralmente havia um limite, ou teto, no valor que o pagamento mínimo mensal poderia aumentar de ano para ano. As hipotecas também apresentavam um período de recálculo embutido, geralmente a cada cinco anos, quando o pagamento seria recalculado com base no prazo restante do empréstimo.

Histórico de ARMs de pagamento flexível

ARMs de pagamento flexível eram populares antes da crise das hipotecas subprime de 2007-2008. Na verdade, sua popularidade pode muito bem ter ajudado a desencadear a crise.

No final dos anos 1990 e início dos anos 2000, os preços das casas subiram rapidamente. As pessoas estavam ansiosas para possuir e investir em imóveis, e os ARMs de pagamento flexíveis tornaram mais fácil para eles fazê-lo.

As hipotecas tinham uma taxa de juros inicial muito baixa, geralmente 1%, o que levou muitas pessoas a supor que poderiam pagar uma casa mais cara do que sua renda poderia sugerir. Mas a taxa de teaser muitas vezes era apenas por um mês. Em seguida, a taxa de juros é redefinida para um índice como o Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) mais uma margem.

Usando a nova taxa de juros, os mutuários podem optar por fazer um pagamento de hipoteca convencional de 30 anos ou um pagamento ainda maior e acelerado de 15 anos. Na prática, poucos mutuários fizeram isso; após o primeiro mês, a maioria optou pelo pagamento apenas de juros ou pelo pagamento mensal mínimo, que, embora fosse mais alto do que a taxa do teaser, ainda parecia um ótimo negócio.

Muitos mutuários não entendiam que, pagando apenas o mínimo mensal, os juros não pagos seriam acrescidos ao saldo do empréstimo, processo chamado de amortização negativa. Com efeito, isso aumentou o tamanho do empréstimo. Quando os preços das casas começaram a cair em 2007, os mutuários descobriram que deviam mais em suas hipotecas do que suas casas valiam.

Muitos detentores de ARM flexíveis experimentaram o que é conhecido como um choque de pagamento — um aumento dramático em dívidas e passivos que sua renda não pode cobrir, o que os leva a inadimplência em suas obrigações financeiras.

Os proprietários não podiam vender ou refinanciar suas casas, pois o valor era muito baixo. E à medida que as taxas de juros começaram a subir, muitos mutuários não podiam pagar os pagamentos mensais de suas hipotecas, levando a inadimplências que se espalharam para muitos produtos financeiros, como títulos lastreados em hipotecas (MBS),. que eram baseados nesses empréstimos. Bancos, empresas de investimento e outros que investiram pesadamente nesses produtos enfrentaram, por sua vez, perdas esmagadoras e insolvência.

Riscos de ARMs de pagamento flexíveis

ARMs de pagamento flexível tinham muitas letras miúdas que os mutuários muitas vezes encobriam. Por exemplo, muitos não entenderam o conceito de amortização negativa — o fato de que, pagando apenas o mínimo mensal, eles poderiam estar aumentando o tamanho de sua dívida. Outro detalhe muitas vezes esquecido: fazer pagamentos mínimos não poderia durar para sempre. A maioria dos ARMs de opção de pagamento tinha um teto de amortização negativo, o que significa que o mutuário só poderia fazer pagamentos mínimos até que o valor do empréstimo atingisse 110% a 125% do valor original.

Os pagamentos mínimos também aumentavam anualmente, às vezes em porcentagens que não pareciam muito, mas aumentavam rapidamente. E a opção de pagamento apenas com juros geralmente era boa apenas nos primeiros 10 anos. Muitos proprietários viram seus pagamentos de empréstimos mais que dobrarem depois de apenas alguns anos.

O fim dos ARMs de pagamento flexíveis

As pessoas que optaram por esses empréstimos podem ter sido irresponsáveis, gananciosas ou descuidadas financeiramente. Mas eles também foram vitimados até certo ponto. Muitos ARMs de pagamento flexíveis foram escritos por credores predatórios que estavam mais interessados em fechar um negócio e fazer uma comissão, em oposição ao possível impacto financeiro negativo que isso teria sobre os mutuários. Eles aprovaram pessoas para empréstimos, sabendo que essas pessoas não eram realmente qualificadas (pelos padrões tradicionais de subscrição ) e, eventualmente, talvez não pudessem pagar suas hipotecas.

Para desencorajar os bancos de conceder empréstimos que poderiam levar os proprietários de imóveis à falência, o CFPB estabeleceu seu programa de Hipoteca Qualificada (QM) em 2014. Sob esse programa, certos tipos de hipotecas estáveis obteriam a aprovação de QM da agência e qualificariam o banco emissor para maior proteção no evento de inadimplência.

Uma vez que empréstimos com amortização negativa, como ARMs de pagamento flexível, nunca receberam aprovação de QM, os bancos os abandonaram em grande parte em favor de ARMs mais convencionais e hipotecas de taxa fixa.

A linha de fundo

Até 2014, quando foi efetivamente eliminado pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), os mutuários podiam escolher um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que lhes permitia escolher entre quatro opções de pagamento diferentes a cada mês. Essas hipotecas eram comuns no início dos anos 2000 e possibilitaram a muitas pessoas obter empréstimos para habitação, mas os padrões frouxos na emissão de hipotecas ajudaram a contribuir para o colapso das hipotecas subprime de 2007-2008. Os ARMs de pagamento flexíveis não estão mais disponíveis nos Estados Unidos.

##Destaques

• Essas opções de pagamento eram um pagamento de hipoteca de 30 anos, um pagamento de 15 anos, um pagamento apenas de juros e um pagamento mínimo.

• Este tipo de hipoteca foi descontinuado nos Estados Unidos desde 2014.

• Um pagamento flexível ARM era um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que permitia aos mutuários escolher entre quatro opções de pagamento diferentes a cada mês.

• Os ARMs de pagamento mais flexíveis ofereciam uma taxa introdutória baixa seguida de uma taxa de juros muito mais alta, deixando o mutuário com um choque de pagamento e muitas vezes com a incapacidade de pagar os novos pagamentos mensais.