ARM de paiement flexible
Qu'est-ce qu'un ARM de paiement flexible ?
Un ARM à paiement flexible était un type d' hypothèque à taux variable (ARM) qui permettait à l'emprunteur de choisir parmi différentes options de paiement chaque mois. Courants au début des années 2000, ils ont permis à de nombreuses personnes d'obtenir des prêts immobiliers, mais leurs normes laxistes ont contribué à l'effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008.
Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) a effectivement éliminé les ARM de paiement flexible en 2014 grâce à ses normes d' hypothèque qualifiée (QM).
Comment les ARM de paiement flexible ont-ils fonctionné ?
Également connus sous le nom d'option de paiement ou d'option ARM,. les ARM de paiement flexible offraient généralement quatre options de paiement différentes :
Un versement amortissable sur 30 ans ;
Un versement amortissable sur 15 ans ;
Un paiement d'intérêts uniquement ;
Un paiement dit minimum qui ne couvrait pas forcément les intérêts mensuels.
Les emprunteurs pouvaient modifier l'option de paiement qu'ils utilisaient d'un mois à l'autre.
Le taux d'intérêt sur l'ARM était généralement très faible pendant les un à trois premiers mois; après cela, il reviendrait à quelque chose de plus compétitif. Il y avait généralement une limite, ou un plafond, sur le montant que le paiement mensuel minimum pouvait augmenter d'une année à l'autre. Les prêts hypothécaires comportaient également une période de recalcul intégrée, généralement tous les cinq ans, lorsque le paiement était recalculé en fonction de la durée restante du prêt.
Histoire des ARM de paiement flexible
Les ARM à paiement flexible étaient populaires avant la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008. En fait, leur popularité pourrait bien avoir contribué à déclencher la crise.
À la fin des années 1990 et au début des années 2000, les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les gens étaient impatients de posséder et d'investir dans l'immobilier, et les ARM de paiement flexibles leur ont facilité la tâche.
Les prêts hypothécaires avaient un taux d'intérêt initial très bas, généralement de 1 %, ce qui a amené de nombreuses personnes à supposer qu'elles pouvaient se permettre une maison plus chère que ne le suggéraient leurs revenus. Mais le taux de teasing n'était souvent que pour un mois. Ensuite, le taux d'intérêt est réinitialisé à un indice tel que l'indice du coût de l'épargne Wells Fargo (COSI) plus une marge.
En utilisant le nouveau taux d'intérêt, les emprunteurs pourraient choisir d'effectuer un versement hypothécaire conventionnel sur 30 ans ou un versement accéléré encore plus important sur 15 ans. En pratique, peu d'emprunteurs l'ont fait ; après le premier mois, la plupart ont opté soit pour le paiement des intérêts uniquement, soit pour le paiement mensuel minimum, ce qui, même s'il était supérieur au taux d'intérêt, semblait toujours beaucoup.
De nombreux emprunteurs ne comprenaient pas qu'en ne payant que le minimum mensuel, les intérêts impayés seraient ajoutés au solde du prêt, un processus appelé amortissement négatif. En effet, cela a augmenté la taille du prêt. Lorsque les prix des maisons ont commencé à s'effondrer en 2007, les emprunteurs ont constaté qu'ils devaient plus sur leurs hypothèques que ne valaient leurs maisons.
De nombreux détenteurs d'ARM flexibles ont connu ce que l'on appelle un choc de paiement, une augmentation spectaculaire des dettes et des passifs que leur revenu ne peut couvrir, ce qui les amène à manquer à leurs obligations financières.
Les propriétaires ne pouvaient pas vendre ou refinancer leur maison, car la valeur était trop faible. Et lorsque les taux d'intérêt ont commencé à augmenter, de nombreux emprunteurs n'avaient pas les moyens d'effectuer les versements mensuels de leurs prêts hypothécaires, ce qui a entraîné des défauts de paiement qui se sont propagés à de nombreux produits financiers, tels que les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS),. qui étaient basés sur ces prêts. Les banques, les sociétés d'investissement et d'autres qui avaient investi massivement dans ces produits ont à leur tour fait face à des pertes écrasantes et à l'insolvabilité.
Risques des ARM de paiement flexible
Les ARM de paiement flexibles comportaient de nombreux petits caractères que les emprunteurs ont souvent ignorés. Par exemple, beaucoup n'ont pas vraiment compris le concept d'amortissement négatif - le fait qu'en ne payant que le minimum mensuel, ils pourraient en fait augmenter la taille de leur dette. Un autre détail souvent négligé : effectuer des versements minimaux ne pouvait pas durer éternellement. La plupart des ARM à option de paiement avaient un plafond d'amortissement négatif, ce qui signifie que l'emprunteur ne pouvait effectuer des paiements minimaux que jusqu'à ce que la valeur du prêt atteigne 110% à 125% du montant initial.
Les paiements minimums augmentaient également chaque année, parfois selon des pourcentages qui semblaient peu élevés mais qui s'accumulaient rapidement. Et l'option de paiement des intérêts uniquement n'était généralement valable que pendant les 10 premières années. De nombreux propriétaires ont vu leurs remboursements de prêt plus que doubler après seulement quelques années.
La fin des ARM de paiement flexible
Les personnes qui ont opté pour ces prêts peuvent avoir été irresponsables, cupides ou financièrement négligentes. Mais ils ont également été victimes dans une certaine mesure. De nombreux ARM de paiement flexibles ont été rédigés par des prêteurs prédateurs qui étaient plus intéressés par la conclusion d'un accord et le versement d'une commission que par l'impact financier négatif que cela aurait sur les emprunteurs. Ils ont approuvé les prêts aux personnes, sachant que ces personnes n'étaient pas vraiment qualifiées (selon les normes de souscription traditionnelles ) et qu'elles pourraient éventuellement ne pas être en mesure de payer leurs hypothèques.
Pour décourager les banques d'émettre des prêts qui pourraient potentiellement faire faillite les propriétaires, le CFPB a créé son programme d'hypothèques qualifiées (QM) en 2014. Dans le cadre de ce programme, certains types d'hypothèques stables obtiendraient l'approbation QM de l'agence et qualifieraient la banque émettrice pour une plus grande protection dans le cas de défaut.
Étant donné que les prêts à amortissement négatif tels que les ARM à paiement flexible n'ont jamais été approuvés par QM, les banques les ont largement abandonnés au profit d'ARM plus conventionnels et de prêts hypothécaires à taux fixe.
L'essentiel
Jusqu'en 2014, date à laquelle il a été effectivement éliminé par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), les emprunteurs pouvaient choisir un type de prêt hypothécaire à taux variable (ARM) qui leur permettait de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois. Ces prêts hypothécaires étaient courants au début des années 2000 et permettaient à de nombreuses personnes d'obtenir des prêts immobiliers, mais des normes laxistes en matière d'émission de prêts hypothécaires ont contribué à l'effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008. Les ARM de paiement flexible ne sont plus disponibles aux États-Unis.
Points forts
Ces options de paiement étaient un paiement hypothécaire sur 30 ans, un paiement sur 15 ans, un paiement d'intérêts seulement et un paiement minimum.
Ce type de prêt hypothécaire est abandonné aux États-Unis depuis 2014.
Un ARM de paiement flexible était un type d'hypothèque à taux variable (ARM) qui permettait aux emprunteurs de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois.
La plupart des ARM de paiement flexible offraient un faible taux d'introduction suivi d'un taux d'intérêt beaucoup plus élevé, laissant l'emprunteur avec un choc de paiement et souvent avec l'incapacité de payer les nouvelles mensualités.
