ARM de pago flexible

¿Qué era una ARM de pago flexible?

Una ARM de pago flexible era un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que permitía al prestatario seleccionar entre diferentes opciones de pago cada mes. Comunes a principios de la década de 2000, hicieron posible que muchas personas obtuvieran préstamos hipotecarios, pero sus estándares laxos ayudaron a contribuir al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) eliminó efectivamente las ARM de pago flexible en 2014 a través de sus estándares de Hipoteca Calificada (QM, por sus siglas en inglés).

Cómo funcionaron las ARM de pago flexible

También conocido como opción de pago o ARM de opción,. los ARM de pago flexible generalmente ofrecían cuatro opciones de pago diferentes:

pago de amortización total a 30 años ;

• Un pago de amortización total a 15 años;

• Un pago de interés solamente;

• Un llamado pago mínimo que no necesariamente cubría los intereses mensuales.

Los prestatarios podían variar la opción de pago que usaban de un mes a otro.

La tasa de interés de la ARM fue típicamente muy baja durante los primeros uno a tres meses; después de eso, se restablecería a algo más competitivo. Por lo general, había un límite, o tope, en la cantidad que el pago mínimo mensual podía aumentar de un año a otro. Las hipotecas también presentaban un período de recálculo incorporado, generalmente cada cinco años, cuando el pago se recalculaba en función del plazo restante del préstamo.

Historia de las ARM de pago flexible

Los ARM de pago flexible eran populares antes de la crisis de las hipotecas subprime de 2007–2008. De hecho, su popularidad bien puede haber ayudado a desencadenar la crisis.

A fines de la década de 1990 y principios de la de 2000, los precios de las viviendas aumentaron rápidamente. La gente estaba ansiosa por poseer e invertir en bienes raíces, y los ARM de pago flexible les facilitaron hacerlo.

Las hipotecas tenían una tasa de interés inicial muy baja, generalmente del 1%, lo que llevó a muchas personas a suponer que podían pagar una casa más cara de lo que sugerían sus ingresos. Pero la tasa teaser a menudo era solo por un mes. Luego, la tasa de interés se restablece a un índice como el índice de costo de ahorro de Wells Fargo (COSI) más un margen.

Usando la nueva tasa de interés, los prestatarios podrían optar por hacer un pago hipotecario convencional a 30 años o un pago acelerado aún mayor a 15 años. En la práctica, pocos prestatarios hicieron esto; después del primer mes, la mayoría optó por el pago de interés solamente o el pago mensual mínimo, que, aunque era más alto que la tasa de interés, todavía parecía una gran oferta.

Muchos prestatarios no entendieron que, al pagar solo el mínimo mensual, los intereses no pagados se agregarían al saldo del préstamo, un proceso llamado amortización negativa. En efecto, esto aumentó el tamaño del préstamo. Cuando los precios de las viviendas comenzaron a colapsar en 2007, los prestatarios descubrieron que debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas.

Muchos tenedores de ARM flexibles experimentaron lo que se conoce como shock de pago : un aumento dramático en las deudas y pasivos que sus ingresos no pueden cubrir, lo que los lleva a no cumplir con sus obligaciones financieras.

Los propietarios de viviendas no podían vender o refinanciar sus casas, ya que el valor era demasiado bajo. Y a medida que las tasas de interés comenzaron a subir, muchos prestatarios no pudieron pagar los pagos mensuales de sus hipotecas, lo que provocó incumplimientos que se extendieron a muchos productos financieros, como los valores respaldados por hipotecas (MBS),. que se basaban en estos préstamos. Los bancos, las empresas de inversión y otros que habían invertido mucho en estos productos enfrentaron pérdidas aplastantes y, a su vez, la insolvencia.

Riesgos de las ARM de pago flexible

Los ARM de pago flexible tenían mucha letra pequeña que los prestatarios a menudo pasaban por alto. Por ejemplo, muchos realmente no entendieron el concepto de amortización negativa: el hecho de que al pagar solo el mínimo mensual, en realidad podrían estar aumentando el tamaño de su deuda. Otro detalle que a menudo se pasa por alto: hacer pagos mínimos no podía continuar para siempre. La mayoría de las ARM con opción de pago tenían un tope de amortización negativo, lo que significa que el prestatario solo podía hacer pagos mínimos hasta que el valor del préstamo alcanzara entre el 110 % y el 125 % del monto original.

Los pagos mínimos también aumentaron anualmente, a veces en porcentajes que no parecían mucho pero que aumentaban rápidamente. Y la opción de pago de solo interés generalmente solo era válida durante los primeros 10 años. Muchos propietarios vieron cómo los pagos de sus préstamos se duplicaban con creces después de unos pocos años.

El fin de las ARM de pago flexible

Las personas que optaron por estos préstamos pueden haber sido irresponsables, codiciosos o descuidados financieramente. Pero también fueron víctimas hasta cierto punto. Muchos ARM de pago flexible fueron escritos por prestamistas depredadores que estaban más interesados en cerrar un trato y hacer una comisión en lugar del posible impacto financiero negativo que tendría en los prestatarios. Aprobaron a personas para préstamos, sabiendo que esas personas no estaban realmente calificadas (según los estándares de suscripción tradicionales ) y que eventualmente no podrían pagar sus hipotecas.

Para disuadir a los bancos de suscribir préstamos que podrían potencialmente llevar a los propietarios de viviendas a la bancarrota, la CFPB estableció su programa de Hipoteca Calificada (QM) en 2014. Bajo este programa, ciertos tipos de hipotecas estables obtendrían la aprobación de QM de la agencia y calificarían al banco emisor para una mayor protección en el caso de incumplimiento.

Dado que los préstamos de amortización negativa,. como los ARM de pago flexible, nunca recibieron la aprobación de QM, los bancos los abandonaron en gran medida en favor de ARM más convencionales e hipotecas de tasa fija.

La línea de fondo

Hasta 2014, cuando fue efectivamente eliminado por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), los prestatarios podían elegir un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que les permitía elegir entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes. Estas hipotecas eran comunes a principios de la década de 2000 e hicieron posible que muchas personas obtuvieran préstamos hipotecarios, pero los estándares laxos en la emisión de hipotecas ayudaron a contribuir al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. Los ARM de pago flexible ya no están disponibles en los Estados Unidos.

Reflejos

• Estas opciones de pago eran un pago de hipoteca a 30 años, un pago a 15 años, un pago de interés solamente y un pago mínimo.

• Este tipo de hipoteca está descontinuada en Estados Unidos desde 2014.

• Una ARM de pago flexible era un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que permitía a los prestatarios elegir entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes.

• La mayoría de las ARM de pago flexible ofrecían una tasa introductoria baja seguida de una tasa de interés mucho más alta, lo que dejaba al prestatario con un shock de pago y, a menudo, con la incapacidad de pagar los nuevos pagos mensuales.