Fleksibel betaling ARM

Hva var en fleksibel betalings-ARM?

En fleksibel betaling ARM var en type justerbart boliglån (ARM) som gjorde det mulig for låntakeren å velge mellom forskjellige betalingsmåter hver måned. Vanlige på begynnelsen av 2000-tallet gjorde det mulig for mange mennesker å få boliglån, men deres slappe standarder bidro til nedsmeltingen av subprime-boliglån i 2007–2008.

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerte effektivt fleksible betalingsarmer i 2014 gjennom sine standarder for Qualified Mortgage (QM).

Hvordan fleksible betalingsarmer fungerte

Også kjent som en alternativ-betaling eller alternativ ARM,. tilbød fleksible betalings-ARMer vanligvis fire forskjellige betalingsalternativer:

• En 30-årig, fullt amortiserende betaling;

• En 15-årig, fullt amortiserende betaling;

• En avdragsfri betaling;

– En såkalt minimumsbetaling som ikke nødvendigvis dekket den månedlige renten.

Låntakere kan variere betalingsmåten de brukte fra måned til måned.

Renten på ARM var vanligvis svært lav de første en til tre månedene; etter det vil den tilbakestilles til noe mer konkurransedyktig. Det var vanligvis en grense, eller tak, på hvor mye den månedlige minimumsbetalingen kunne øke fra år til år. Boliglånene hadde også en innebygd omberegningsperiode, vanligvis hvert femte år, da betalingen ble beregnet på nytt basert på gjenværende løpetid på lånet.

Historikk om ARM-er med fleksibel betaling

Fleksible betalings-ARM-er var populære før subprime-lånekrisen 2007–2008. Faktisk kan deres popularitet godt ha bidratt til å utløse krisen.

På slutten av 1990-tallet og begynnelsen av 2000-tallet steg boligprisene raskt. Folk var ivrige etter å eie og investere i eiendom, og fleksibel betalings-ARM gjorde det enkelt for dem å gjøre det.

Boliglånene hadde en veldig lav innledende teaser- rente,. typisk 1 %, noe som førte til at mange antok at de hadde råd til en dyrere bolig enn inntekten deres kunne tilsi. Men teaser-frekvensen var ofte bare for én måned. Deretter tilbakestilles renten til en indeks som Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) pluss en margin.

Ved å bruke den nye renten kunne låntakere velge å foreta en konvensjonell 30-års boliglånsbetaling eller en enda større, akselerert 15-års betaling. I praksis var det få låntakere som gjorde dette; etter den første måneden valgte de fleste enten den avdragsfrie betalingen eller den minste månedlige betalingen, som – selv om den var høyere enn teaser-satsen – fortsatt virket som en god del.

Mange låntakere forsto ikke at ved å betale bare det månedlige minimum, ville den ubetalte renten bli overført til lånesaldoen, en prosess som kalles negativ amortisering. Dette økte faktisk størrelsen på lånet. Da boligprisene begynte å kollapse i 2007, fant låntakere ut at de skyldte mer på boliglånene enn boligene deres var verdt.

Mange fleksible ARM-innehavere opplevde det som er kjent som et betalingssjokk — en dramatisk økning i gjeld og forpliktelser som inntektene deres ikke kan dekke, noe som får dem til å misligholde sine økonomiske forpliktelser.

Huseiere kunne ikke selge eller refinansiere boligene sine, da verdien var for lav. Og etter hvert som rentene begynte å stige, hadde mange låntakere ikke råd til å betale de månedlige innbetalingene på boliglånene sine, noe som førte til mislighold som spredte seg til mange finansielle produkter, for eksempel pantesikrede verdipapirer (MBS),. som var basert på disse lånene. Banker, verdipapirforetak og andre som hadde investert tungt i disse produktene, møtte knusende tap og insolvens i sin tur.

Risikoer ved fleksibel betalings-ARM

Fleksibel betaling ARM-er hadde mye fin skrift som låntakere ofte forsvant. For eksempel var det mange som egentlig ikke fikk med seg konseptet med negativ amortisering – det faktum at ved å betale bare det månedlige minimum, kunne de faktisk øke størrelsen på gjelden. En annen detalj som ofte overses: Å gjøre minimumsbetalinger kunne ikke fortsette for alltid. De fleste opsjonsbetalings-ARM-er hadde et negativt amortiseringstak, noe som betyr at låntakeren bare kunne foreta minimumsbetalinger inntil låneverdien nådde 110% til 125% av det opprinnelige beløpet.

Minimumsbetalingene økte også årlig, noen ganger med prosenter som ikke virket som mye, men som ble forsterket raskt. Og den avdragsfrie betalingsmuligheten var vanligvis bare god de første 10 årene. Mange huseiere så at lånebetalingene ble mer enn doblet etter bare noen få år.

Slutten på ARM-er med fleksibel betaling

Folk som valgte disse lånene kan ha vært uansvarlige, grådige eller økonomisk uforsiktige. Men de ble også utsatt til en viss grad. Mange fleksible betalings-ARM-er ble skrevet av rovlånere som var mer interessert i å avslutte en avtale og gjøre en provisjon i motsetning til den mulige negative økonomiske konsekvensen det ville ha på låntakere. De godkjente folk for lån, vel vitende om at disse menneskene egentlig ikke var kvalifiserte (etter tradisjonelle garantistandarder ) og til slutt kanskje ikke hadde råd til boliglånene sine.

For å fraråde banker å skrive lån som potensielt kan slå huseiere konkurs, etablerte CFPB sitt Qualified Mortgage (QM)-program i 2014. Under dette programmet ville visse typer stabile boliglån få byråets QM-godkjenning og kvalifisere den utstedende banken for større beskyttelse i mislighold.

Siden negativt amortiserende lån som ARM-er med fleksibel betaling aldri ble gitt QM-godkjenning, forlot bankene dem stort sett til fordel for mer konvensjonelle ARM -lån og fastrentelån.

Bunnlinjen

Inntil 2014 da det effektivt ble eliminert av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), kunne låntakere velge en type boliglån med justerbar rente (ARM) som tillot dem å velge mellom fire forskjellige betalingsmåter hver måned. Disse boliglånene var vanlige på begynnelsen av 2000-tallet og gjorde det mulig for mange mennesker å få boliglån, men slappe standarder i utstedelse av boliglån bidro til nedsmeltingen av subprime-boliglån i 2007–2008. Fleksibel betalings-ARM er ikke lenger tilgjengelig i USA.

##Høydepunkter

– Disse betalingsmulighetene var en 30-års boliglånsbetaling, en 15-års betaling, en avdragsfri betaling og en minimumsbetaling.

– Denne typen boliglån har vært avviklet i USA siden 2014.

– En fleksibel betaling ARM var en type boliglån med justerbar rente (ARM) som gjorde det mulig for låntakere å velge mellom fire ulike betalingsmåter hver måned.

• De fleste fleksible betalingsarmer tilbød en lav introduksjonsrente etterfulgt av en mye høyere rente, noe som ga låntakeren et betalingssjokk og ofte med manglende evne til å betale de nye månedlige betalingene.