Flexibel betalning ARM
Vad var en flexibel betalnings-ARM?
En flexibel betalning ARM var en typ av justerbar inteckning (ARM) som gjorde det möjligt för lĂ„ntagaren att vĂ€lja mellan olika betalningsalternativ varje mĂ„nad. Vanliga i början av 2000-talet gjorde det möjligt för mĂ„nga mĂ€nniskor att fĂ„ bostadslĂ„n, men deras slappa standarder bidrog till nedsmĂ€ltningen av subprime-bolĂ„n 2007â2008.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerade effektivt flexibla betalningar ARM 2014 genom sina Qualified Mortgage (QM) standarder.
Hur flexibla betalningar fungerade
Ăven kĂ€nd som en option-betalning eller option ARM,. erbjuder flexibla betalnings-ARMs vanligtvis fyra olika betalningsalternativ:
En 30-Ă„rig, helt amorterande betalning;
En 15-Ă„rig, helt amorterande betalning;
En avdragsfri betalning;
â En sĂ„ kallad minimibetalning som inte nödvĂ€ndigtvis tĂ€ckte mĂ„nadsrĂ€ntan.
LÄntagare kan variera betalningsalternativet som de anvÀnde frÄn mÄnad till mÄnad.
RÀntan pÄ ARM var vanligtvis mycket lÄg under de första en till tre mÄnaderna; efter det skulle det ÄterstÀllas till nÄgot mer konkurrenskraftigt. Det fanns vanligtvis en grÀns, eller tak, för hur mycket den mÄnatliga minimibetalningen kunde öka frÄn Är till Är. BolÄnen hade ocksÄ en inbyggd omrÀkningsperiod, vanligtvis vart femte Är, dÄ betalningen skulle rÀknas om baserat pÄ lÄnets ÄterstÄende löptid.
Historik om flexibla betalningsarmer
Flexibla betalningar var populĂ€ra före subprime-bolĂ„nekrisen 2007â2008. I sjĂ€lva verket kan deras popularitet mycket vĂ€l ha hjĂ€lpt till att utlösa krisen.
I slutet av 1990-talet och början av 2000-talet steg bostadspriserna snabbt. MÀnniskor var ivriga att Àga och investera i fastigheter, och flexibla betalningar gjorde det enkelt för dem att göra det.
BolÄnen hade en mycket lÄg inledande teaserrÀnta,. vanligtvis 1 %, vilket fick mÄnga att anta att de hade rÄd med en dyrare bostad Àn vad deras inkomst antyder. Men teaserfrekvensen var ofta bara för en mÄnad. DÀrefter ÄterstÀlldes rÀntan till ett index som Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) plus en marginal.
Med hjĂ€lp av den nya rĂ€ntan kunde lĂ„ntagare vĂ€lja att göra en konventionell 30-Ă„rig bolĂ„nebetalning eller en Ă€nnu större, accelererad 15-Ă„rig betalning. I praktiken var det fĂ„ lĂ„ntagare som gjorde detta; efter den första mĂ„naden valde de flesta antingen rĂ€ntebetalningen eller den lĂ€gsta mĂ„natliga betalningen, vilket â Ă€ven om det var högre Ă€n teaserkursen â fortfarande verkade vara en hel del.
MÄnga lÄntagare förstod inte att den obetalda rÀntan, genom att bara betala den mÄnatliga miniminivÄn, skulle lÀggas pÄ lÄnesaldot, en process som kallas negativ amortering. Detta ökade faktiskt lÄnets storlek. NÀr bostadspriserna började kollapsa 2007 upptÀckte lÄntagarna att de var skyldiga mer pÄ sina bolÄn Àn vad deras hem var vÀrda.
MĂ„nga flexibla ARM-innehavare upplevde vad som kallas en betalningschock â en dramatisk ökning av skulder och skulder som deras inkomster inte kan tĂ€cka, vilket fĂ„r dem att inte uppfylla sina finansiella Ă„taganden.
HusÀgare kunde inte sÀlja eller refinansiera sina bostÀder, eftersom vÀrdet var för lÄgt. Och nÀr rÀntorna började stiga hade mÄnga lÄntagare inte rÄd att göra de mÄnatliga betalningarna pÄ sina bolÄn, vilket ledde till betalningsförsummelser som spred sig till mÄnga finansiella produkter, sÄsom hypotekslÄn med sÀkerhet (MBS),. som var baserade pÄ dessa lÄn. Banker, vÀrdepappersföretag och andra som hade investerat stort i dessa produkter drabbades i sin tur av förkrossande förluster och insolvens.
Risker med flexibla betalningar
Flexibel betalning ARMs hade en hel del finstilt som lĂ„ntagare ofta spolade över. Till exempel, mĂ„nga förstod inte riktigt det negativa amorteringskonceptet â det faktum att genom att bara betala det mĂ„natliga minimumet, kunde de faktiskt öka storleken pĂ„ sin skuld. En annan detalj som ofta förbises: Att göra minimibetalningar kunde inte fortsĂ€tta för evigt. De flesta alternativ-betalningar ARMs hade ett negativt amorteringstak, vilket innebĂ€r att lĂ„ntagaren endast kunde göra minimibetalningar tills lĂ„nevĂ€rdet nĂ„dde 110% till 125% av det ursprungliga beloppet.
Minimibetalningarna ökade ocksÄ Ärligen, ibland med procentsatser som inte verkade vara sÄ mycket men förvÀrrades snabbt. Och rÀntebetalningsalternativet var vanligtvis bara bra under de första 10 Ären. MÄnga husÀgare sÄg sina lÄn mer Àn fördubblas efter bara nÄgra Är.
Slutet pÄ flexibel betalningsarm
MÀnniskor som valt dessa lÄn kan ha varit oansvariga, giriga eller ekonomiskt vÄrdslösa. Men de blev ocksÄ utsatta i viss mÄn. MÄnga flexibla betalningar skrevs av rovlÄngivare som var mer intresserade av att avsluta en affÀr och göra en provision i motsats till den eventuella negativa ekonomiska effekten som det skulle fÄ för lÄntagare. De godkÀnde mÀnniskor för lÄn, med vetskapen om att dessa mÀnniskor inte var riktigt kvalificerade (genom traditionella försÀkringsstandarder ) och sÄ smÄningom kanske inte hade rÄd med sina bolÄn.
För att avskrÀcka banker frÄn att skriva lÄn som potentiellt skulle kunna göra husÀgare i konkurs, etablerade CFPB sitt program för kvalificerade inteckningar (QM) 2014. Enligt detta program skulle vissa typer av stabila bolÄn fÄ myndighetens QM-godkÀnnande och kvalificera den utfÀrdande banken för bÀttre skydd i fall av fallissemang.
Eftersom negativt amorterande lÄn som flexibla betalningar aldrig beviljades QM-godkÀnnande, övergav bankerna dem till stor del till förmÄn för mer konventionella ARM-lÄn och bolÄn med fast rÀnta.
PoÀngen
Fram till 2014 nĂ€r det effektivt eliminerades av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), kunde lĂ„ntagare vĂ€lja en typ av justerbar rĂ€nta inteckning (ARM) som gjorde det möjligt för dem att vĂ€lja bland fyra olika betalningsalternativ varje mĂ„nad. Dessa bolĂ„n var vanliga i början av 2000-talet och gjorde det möjligt för mĂ„nga mĂ€nniskor att fĂ„ bostadslĂ„n, men slappa standarder vid emission av bolĂ„n bidrog till nedsmĂ€ltningen av subprime-bolĂ„n 2007â2008. Flexibla betalnings-ARM Ă€r inte lĂ€ngre tillgĂ€ngliga i USA.
##Höjdpunkter
â Dessa betalningsalternativ var en betalning pĂ„ 30 Ă„r, en betalning pĂ„ 15 Ă„r, en rĂ€ntebetalning och en minimibetalning.
â Den hĂ€r typen av bolĂ„n har lagts ner i USA sedan 2014.
â En flexibel betalning ARM var en typ av justerbar rĂ€nta (ARM) som gjorde det möjligt för lĂ„ntagare att vĂ€lja mellan fyra olika betalningsalternativ varje mĂ„nad.
- De flesta flexibla betalnings-ARM erbjöd en lÄg introduktionsrÀnta följt av en mycket högre rÀnta, vilket lÀmnade lÄntagaren med en betalningschock och ofta med oförmÄga att betala de nya mÄnatliga betalningarna.
