ARM für flexible Zahlungen

Was war ein ARM für flexible Zahlungen?

Eine ARM mit flexibler Zahlung war eine Art Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) , die es dem Kreditnehmer ermöglichte, jeden Monat aus verschiedenen Zahlungsoptionen auszuwählen. In den frühen 2000er Jahren üblich, ermöglichten sie vielen Menschen, Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, aber ihre laxen Standards trugen zum Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken von 2007–2008 bei.

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat 2014 durch seine Qualified Mortgage (QM) -Standards flexible Zahlungs-ARMs effektiv eliminiert .

Wie Flexible Payment ARMs funktionierten

Auch als Optionszahlung oder Options-ARM bekannt,. bieten flexible Zahlungs-ARMs typischerweise vier verschiedene Zahlungsoptionen an:

• Eine 30-jährige, vollständig amortisierende Zahlung;

• Eine 15-jährige, sich vollständig amortisierende Zahlung;

• Eine reine Zinszahlung;

• Eine sogenannte Mindestzahlung, die nicht unbedingt die monatlichen Zinsen deckte.

Kreditnehmer könnten die von ihnen verwendete Zahlungsoption von Monat zu Monat variieren.

Der Zinssatz auf dem ARM war in den ersten ein bis drei Monaten typischerweise sehr niedrig; Danach würde es auf etwas Wettbewerbsfähigeres zurückgesetzt. Es gab normalerweise eine Begrenzung oder Obergrenze für den Betrag, um den die monatliche Mindestzahlung von Jahr zu Jahr steigen konnte. Die Hypotheken verfügten auch über eine eingebaute Neuberechnungsperiode, in der Regel alle fünf Jahre, in der die Zahlung auf der Grundlage der Restlaufzeit des Darlehens neu berechnet wurde.

Geschichte der ARMs für flexible Zahlungen

ARMs für flexible Zahlungen waren vor der Subprime-Hypothekenkrise von 2007–2008 beliebt. Tatsächlich könnte ihre Popularität durchaus dazu beigetragen haben, die Krise auszulösen.

In den späten 1990er und frühen 2000er Jahren stiegen die Immobilienpreise rapide an. Die Menschen waren begierig darauf, Immobilien zu besitzen und in Immobilien zu investieren, und ARMs für flexible Zahlungen machten es ihnen leicht, dies zu tun.

Die Hypotheken hatten einen sehr niedrigen Einstiegszinssatz, typischerweise 1 %, was viele Menschen zu der Annahme veranlasste, dass sie sich ein teureres Haus leisten könnten, als ihr Einkommen vermuten lässt. Aber die Teaser-Rate war oft nur für einen Monat. Dann wird der Zinssatz auf einen Index wie den Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) plus eine Marge zurückgesetzt.

Unter Verwendung des neuen Zinssatzes könnten Kreditnehmer wählen, ob sie eine herkömmliche 30-jährige Hypothekenzahlung oder eine noch größere, beschleunigte 15-jährige Zahlung leisten möchten. In der Praxis taten dies nur wenige Kreditnehmer; Nach dem ersten Monat entschieden sich die meisten entweder für die reine Zinszahlung oder die monatliche Mindestzahlung, die – obwohl sie höher war als der Teaser-Satz – immer noch wie ein gutes Geschäft erschien.

Vielen Kreditnehmern war nicht klar, dass durch die Zahlung des monatlichen Mindestbetrags die unbezahlten Zinsen auf den Kreditsaldo aufgeschlagen würden, ein Vorgang, der als negative Amortisation bezeichnet wird. In der Tat erhöhte dies die Höhe des Darlehens. Als die Immobilienpreise 2007 zu kollabieren begannen, stellten die Kreditnehmer fest, dass ihre Hypotheken mehr schuldeten, als ihre Häuser wert waren.

Viele flexible ARM-Inhaber erlebten einen sogenannten Zahlungsschock – eine dramatische Zunahme von Schulden und Verbindlichkeiten,. die ihr Einkommen nicht decken kann, was dazu führt, dass sie ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen.

Hausbesitzer konnten ihre Häuser nicht verkaufen oder refinanzieren, da der Wert zu niedrig war. Und als die Zinssätze zu steigen begannen, konnten sich viele Kreditnehmer die monatlichen Raten für ihre Hypotheken nicht mehr leisten, was zu Zahlungsausfällen führte,. die sich auf viele Finanzprodukte ausweiteten, wie z. B. hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS),. die auf diesen Krediten basierten. Banken, Wertpapierfirmen und andere, die stark in diese Produkte investiert hatten, sahen sich wiederum mit erdrückenden Verlusten und Insolvenzen konfrontiert.

Risiken flexibler Zahlungssysteme

ARMs für flexible Zahlungen hatten viel Kleingedrucktes, das Kreditnehmer oft beschönigten. Zum Beispiel haben viele das negative Amortisationskonzept nicht wirklich verstanden – die Tatsache, dass sie durch die Zahlung nur des monatlichen Minimums ihre Schulden tatsächlich erhöhen könnten. Ein weiteres oft übersehenes Detail: Mindestzahlungen konnten nicht ewig so weitergehen. Die meisten Optionszahlungs-ARMs hatten eine negative Amortisationsobergrenze, was bedeutet, dass der Kreditnehmer nur Mindestzahlungen leisten konnte, bis der Kreditwert 110 % bis 125 % des ursprünglichen Betrags erreichte.

Die Mindestzahlungen stiegen auch jährlich, manchmal um Prozentsätze, die nicht viel zu sein schienen, sich aber schnell summierten . Und die Zinszahlungsoption war normalerweise nur für die ersten 10 Jahre gut. Viele Hausbesitzer sahen ihre Kreditzahlungen nach nur wenigen Jahren mehr als verdoppelt.

Das Ende der flexiblen Zahlungssysteme

Menschen, die sich für diese Kredite entschieden haben, waren möglicherweise unverantwortlich, gierig oder finanziell nachlässig. Aber sie wurden auch zu einem gewissen Grad schikaniert. Viele ARMs für flexible Zahlungen wurden von räuberischen Kreditgebern geschrieben,. die mehr daran interessiert waren, ein Geschäft abzuschließen und eine Provision zu erhalten, als an den möglichen negativen finanziellen Auswirkungen, die dies auf die Kreditnehmer haben würde. Sie genehmigten Menschen Kredite, da sie wussten, dass diese Menschen nicht wirklich qualifiziert waren (nach traditionellen Underwriting -Standards) und sich ihre Hypotheken möglicherweise nicht leisten konnten.

Um Banken davon abzuhalten, Kredite zu vergeben, die möglicherweise Hausbesitzer in den Bankrott treiben könnten, hat die CFPB 2014 ihr Qualified Mortgage (QM)-Programm ins Leben gerufen. Im Rahmen dieses Programms würden bestimmte Arten von stabilen Hypotheken die QM-Genehmigung der Agentur erhalten und die ausstellende Bank für einen größeren Schutz qualifizieren Verzugsfall.

Da negativ amortisierende Kredite wie ARMs mit flexibler Zahlung nie vom QM genehmigt wurden, gaben die Banken sie weitgehend zugunsten konventionellerer ARMs und festverzinslicher Hypotheken auf.

Das Endergebnis

Bis 2014, als es vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) effektiv abgeschafft wurde, konnten Kreditnehmer eine Art Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) wählen, die es ihnen ermöglichte, jeden Monat zwischen vier verschiedenen Zahlungsoptionen zu wählen. Diese Hypotheken waren in den frühen 2000er Jahren üblich und ermöglichten es vielen Menschen, Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, aber lasche Standards bei der Vergabe von Hypotheken trugen zum Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken von 2007–2008 bei. ARMs für flexible Zahlungen sind in den Vereinigten Staaten nicht mehr verfügbar.

Höhepunkte

• Diese Zahlungsoptionen waren eine 30-jährige Hypothekenzahlung, eine 15-jährige Zahlung, eine reine Zinszahlung und eine Mindestzahlung.

• Diese Hypothekenart ist in den Vereinigten Staaten seit 2014 eingestellt.

• Eine ARM mit flexibler Zahlung war eine Art Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), die es den Kreditnehmern ermöglichte, jeden Monat zwischen vier verschiedenen Zahlungsoptionen zu wählen.

• Die meisten ARMs mit flexibler Zahlung boten einen niedrigen Einführungszinssatz, gefolgt von einem viel höheren Zinssatz, was den Kreditnehmer in einen Zahlungsschock versetzte und oft mit der Unfähigkeit, die neuen monatlichen Zahlungen zu zahlen.