Гибкая оплата ARM

Что такое ARM с гибкими платежами?

ARM с гибкими платежами был типом ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM),. которая позволяла заемщику выбирать из различных вариантов оплаты каждый месяц. Распространенные в начале 2000-х, они позволили многим людям получить жилищные кредиты, но их слабые стандарты способствовали краху субстандартной ипотеки в 2007–2008 годах.

Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) фактически устранило ARM с гибкими платежами в 2014 году с помощью своих стандартов квалифицированной ипотеки (QM).

Как работали ARM с гибкими платежами

также известные как вариант оплаты или вариант ARM,. обычно предлагают четыре различных варианта оплаты:

• 30-летний полностью амортизирующий платеж;

• 15-летний полностью амортизирующий платеж;

• только процентный платеж;

• Так называемый минимальный платеж, который не обязательно покрывает ежемесячные проценты.

Заемщики могли варьировать способ оплаты, который они использовали из месяца в месяц.

Процентная ставка по ARM обычно была очень низкой в течение первых одного-трех месяцев; после этого он вернется к чему-то более конкурентоспособному. Обычно существовал предел или предел суммы, на которую ежемесячный минимальный платеж мог увеличиваться из года в год. Ипотечные кредиты также имели встроенный период перерасчета, обычно каждые пять лет, когда платеж пересчитывался на основе оставшегося срока кредита.

История ARM с гибкими платежами

ARM с гибкими платежами были популярны до кризиса субстандартной ипотеки 2007–2008 годов. На самом деле их популярность вполне могла спровоцировать кризис.

В конце 1990-х и начале 2000-х цены на жилье быстро росли. Люди стремились владеть недвижимостью и инвестировать в нее, а ARM с гибкими платежами облегчили им это.

У ипотечных кредитов была очень низкая начальная процентная ставка, обычно 1%, что заставило многих людей предположить, что они могут позволить себе более дорогой дом, чем можно предположить по их доходу. Но тизерная ставка часто была только на один месяц. Затем процентная ставка сбрасывается до индекса, такого как индекс стоимости сбережений Wells Fargo (COSI) плюс маржа.

Используя новую процентную ставку, заемщики могли выбрать обычный 30-летний платеж по ипотеке или даже более крупный ускоренный 15-летний платеж. На практике это сделали немногие заемщики; после первого месяца большинство выбирало либо выплату только процентов, либо минимальную ежемесячную выплату, которая, хотя и была выше, чем тизерная ставка, все равно казалась отличной сделкой.

Многие заемщики не понимали, что при уплате только месячного минимума невыплаченные проценты будут привязаны к остатку кредита, и этот процесс называется отрицательной амортизацией. По сути, это увеличило размер кредита. Когда в 2007 году цены на жилье начали падать, заемщики обнаружили, что их долги по ипотечным кредитам превышают стоимость их домов.

Многие гибкие держатели ARM испытали так называемый платежный шок — резкое увеличение долгов и обязательств,. которые их доход не может покрыть, что приводит к невыполнению их финансовых обязательств.

Домовладельцы не могли продать или рефинансировать свои дома, так как стоимость была слишком низкой. И когда процентные ставки начали расти, многие заемщики не могли позволить себе ежемесячные платежи по своим ипотечным кредитам, что привело к дефолтам,. которые распространились на многие финансовые продукты, такие как ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS),. основанные на этих кредитах. Банки, инвестиционные фирмы и другие организации, вложившие значительные средства в эти продукты, в свою очередь столкнулись с огромными потерями и банкротством.

Риски гибких платежных ARM

У ARM с гибкими платежами было много мелкого шрифта, который заемщики часто замалчивали. Например, многие на самом деле не понимали концепции отрицательной амортизации — того факта, что, выплачивая только месячный минимум, они фактически могли увеличивать размер своего долга. Еще одна деталь, которую часто упускают из виду: минимальные платежи не могут продолжаться вечно. Большинство ARM с опционными платежами имели отрицательный потолок амортизации, а это означало, что заемщик мог вносить минимальные платежи только до тех пор, пока стоимость кредита не достигла 110–125% от первоначальной суммы.

Минимальные платежи также увеличивались ежегодно, иногда на проценты, которые не казались большими, но быстро увеличивались. И вариант выплаты только процентов обычно был хорош только в течение первых 10 лет. Многие домовладельцы увидели, что их платежи по кредиту более чем удвоились всего за несколько лет.

Конец ARM с гибкой оплатой

Люди, выбравшие эти кредиты, могли быть безответственными, жадными или финансово небрежными. Но и они в какой-то степени пострадали. Многие ARM с гибкими платежами были написаны хищными кредиторами,. которые были больше заинтересованы в закрытии сделки и получении комиссии, а не в возможных негативных финансовых последствиях, которые это окажет на заемщиков. Они одобряли выдачу ссуд людям, зная, что эти люди не обладают достаточной квалификацией (по традиционным стандартам андеррайтинга ) и в конечном итоге не смогут позволить себе ипотечные кредиты.

Чтобы воспрепятствовать банкам выдавать ссуды, которые потенциально могут обанкротить домовладельцев, CFPB учредил свою программу квалифицированной ипотеки (QM) в 2014 году. событие дефолта.

Поскольку ссуды с отрицательной амортизацией,. такие как ARM с гибкой оплатой, никогда не получали одобрения QM, банки в значительной степени отказались от них в пользу более традиционных ARM и ипотечных кредитов с фиксированной ставкой.

Нижняя линия

До 2014 года, когда Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) фактически устранило его, заемщики могли выбирать тип ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM), которая позволяла им выбирать из четырех различных вариантов оплаты каждый месяц. Эти ипотечные кредиты были распространены в начале 2000-х годов и позволили многим людям получить жилищные кредиты, но слабые стандарты выдачи ипотечных кредитов способствовали краху субстандартных ипотечных кредитов в 2007–2008 годах. ARM с гибкой оплатой больше не доступны в США.

Особенности

• Этими вариантами оплаты были 30-летний платеж по ипотеке, 15-летний платеж, платеж только по процентам и минимальный платеж.

• Этот вид ипотеки прекращен в США с 2014 года.

• ARM с гибкими платежами был типом ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM), которая позволяла заемщикам выбирать из четырех различных вариантов оплаты каждый месяц.

• Большинство ARM с гибкими платежами предлагали низкую начальную ставку, за которой следовала гораздо более высокая процентная ставка, что оставляло заемщика в состоянии платежного шока и часто с неспособностью платить новые ежемесячные платежи.