Fleksibel betaling ARM
Hvad var en fleksibel betalings-ARM?
En fleksibel betaling ARM var en form for justerbar pant (ARM),. der gjorde det muligt for låntageren at vælge mellem forskellige betalingsmuligheder hver måned. Fælles i begyndelsen af 2000'erne gjorde det muligt for mange mennesker at få boliglån, men deres slappe standarder var med til at bidrage til nedsmeltningen af subprime-lån i 2007-2008.
Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerede effektivt fleksible betalings-ARM'er i 2014 gennem sine Qualified Mortgage- standarder (QM).
Sådan fungerede fleksible betalingsarme
Også kendt som en option-betaling eller option ARM,. tilbød fleksible betalings-ARM'er typisk fire forskellige betalingsmuligheder:
En 30-årig, fuldt amortiserende betaling;
En 15-årig, fuldt amortiserende betaling;
En afdragsfri betaling;
En såkaldt minimumsbetaling, der ikke nødvendigvis dækkede de månedlige renter.
Låntagere kan variere den betalingsmulighed, de brugte fra måned til måned.
Renten på ARM var typisk meget lav i de første en til tre måneder; derefter ville det nulstilles til noget mere konkurrencedygtigt. Der var sædvanligvis en grænse, eller loft, for det beløb, som den månedlige minimumsbetaling kunne stige fra år til år. Realkreditlånene havde også en indbygget omberegningsperiode, normalt hvert femte år, hvor betalingen ville blive genberegnet baseret på lånets resterende løbetid.
Historik om fleksible betalingsarme
Fleksible betalings-ARM'er var populære før subprime-lånskrisen i 2007-2008. Faktisk kan deres popularitet meget vel have været med til at udløse krisen.
I slutningen af 1990'erne og begyndelsen af 2000'erne steg boligpriserne hurtigt. Folk var ivrige efter at eje og investere i fast ejendom, og fleksibel betalings-ARM gjorde det nemt for dem at gøre det.
Realkreditlånene havde en meget lav indledende teaser - rente, typisk 1 %, hvilket fik mange til at antage, at de havde råd til en dyrere bolig, end deres indkomst kunne antyde. Men teaser-frekvensen var ofte kun i en måned. Derefter nulstilles renten til et indeks som Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) plus en margin.
Ved at bruge den nye rentesats kunne låntagere vælge at foretage en konventionel 30-årig realkreditbetaling eller en endnu større, fremskyndet 15-årig betaling. I praksis var det få låntagere, der gjorde dette; efter den første måned valgte de fleste enten den afdragsfrie betaling eller den mindste månedlige betaling, som – selvom den var højere end teaser-satsen – stadig virkede som et godt tilbud.
Mange låntagere forstod ikke, at ved kun at betale det månedlige minimum, ville den ubetalte rente blive overført til lånesaldoen, en proces kaldet negativ amortisering. Dette øgede faktisk lånets størrelse. Da boligpriserne begyndte at kollapse i 2007, oplevede låntagerne, at de skyldte mere på deres realkreditlån, end deres hjem var værd.
Mange fleksible ARM-indehavere oplevede det, der er kendt som betalingschok — en dramatisk stigning i gæld og forpligtelser,. som deres indkomst ikke kan dække, hvilket får dem til at misligholde deres finansielle forpligtelser.
Boligejere kunne ikke sælge eller refinansiere deres boliger, da værdien var for lav. Og da renten begyndte at stige, havde mange låntagere ikke råd til at betale de månedlige betalinger på deres realkreditlån, hvilket førte til misligholdelser,. der spredte sig til mange finansielle produkter, såsom pantesikrede værdipapirer (MBS),. der var baseret på disse lån. Banker, investeringsselskaber og andre, der havde investeret stort i disse produkter, stod til gengæld over for knusende tab og insolvens.
Risici ved fleksible betalingsarme
Fleksibel betaling ARM'er havde en masse småt, som låntagere ofte forsvandt. For eksempel forstod mange ikke rigtigt det negative amortiseringskoncept – det faktum, at ved kun at betale det månedlige minimum, kunne de faktisk forøge størrelsen af deres gæld. En anden ofte overset detalje: At lave minimumsbetalinger kunne ikke fortsætte for evigt. De fleste option-betalings-ARM'er havde et negativt amortiseringsloft, hvilket betyder, at låntageren kun kunne foretage minimumsbetalinger, indtil låneværdien nåede 110% til 125% af det oprindelige beløb.
Minimumsbetalinger steg også årligt, nogle gange med procenter, der ikke virkede som meget, men som hurtigt blev forværret . Og den afdragsfrie betalingsmulighed var normalt kun god i de første 10 år. Mange boligejere oplevede, at deres lånebetalinger blev mere end fordoblet efter blot få år.
Slutningen af ARM'er med fleksibel betaling
Folk, der valgte disse lån, kan have været uansvarlige, grådige eller økonomisk skødesløse. Men de blev også til en vis grad ofre. Mange fleksible betalings-ARM'er blev skrevet af rovlånere,. der var mere interesserede i at lukke en handel og lave en kommission i modsætning til den mulige negative økonomiske indvirkning, som det ville have for låntagere. De godkendte folk til lån, vel vidende at disse mennesker ikke rigtig var kvalificerede (ved traditionelle forsikringsstandarder ) og i sidste ende måske ikke havde råd til deres realkreditlån.
For at afskrække banker fra at udskrive lån, der potentielt kunne slå boligejere konkurs, etablerede CFPB sit Qualified Mortgage (QM)-program i 2014. Under dette program ville visse typer stabile realkreditlån opnå agenturets QM-godkendelse og kvalificere den udstedende bank til større beskyttelse i tilfælde af misligholdelse.
Da negativt amortiserende lån som fleksible rentetilpasningslån aldrig blev givet QM-godkendelse, opgav bankerne dem stort set til fordel for mere konventionelle rentetilpasningslån og fastforrentede realkreditlån.
Bundlinjen
Indtil 2014, hvor det reelt blev elimineret af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), kunne låntagere vælge en form for rentetilpasningslån (ARM), der tillod dem at vælge mellem fire forskellige betalingsmuligheder hver måned. Disse realkreditlån var almindelige i begyndelsen af 2000'erne og gjorde det muligt for mange mennesker at få boliglån, men slappe standarder i realkreditudstedelse var med til at bidrage til nedsmeltningen af subprime-lån i 2007-2008. Fleksible betalings-ARM'er er ikke længere tilgængelige i USA.
Højdepunkter
Disse betalingsmuligheder var en 30-årig afdrag på realkreditlån, en 15-årig betaling, en afdragsfri betaling og en minimumsbetaling.
Denne type realkreditlån har været udgået i USA siden 2014.
En fleksibel betaling ARM var en form for rentetilpasningslån (ARM), der gjorde det muligt for låntagere at vælge mellem fire forskellige betalingsmuligheder hver måned.
De fleste fleksible betalings-ARM'er tilbød en lav introduktionsrente efterfulgt af en meget højere rente, hvilket efterlod låntager med betalingschok og ofte med manglende evne til at betale de nye månedlige betalinger.
