Esnek Ödeme ARM
Esnek Ödeme ARM Neydi?
Esnek bir ödeme ARM, borçlunun her ay farklı ödeme seçenekleri arasından seçim yapmasına izin veren bir tür ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) idi. 2000'li yılların başında yaygın olarak, birçok insanın ev kredisi almasını mümkün kıldı, ancak gevşek standartları, 2007-2008'deki yüksek faizli ipotek çöküşüne katkıda bulundu.
Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB),. 2014 yılında Nitelikli İpotek (QM) standartları aracılığıyla esnek ödeme ARM'lerini etkin bir şekilde ortadan kaldırdı.
Esnek Ödeme ARM'leri Nasıl Çalıştı?
opsiyonlu ARM olarak da bilinen esnek ödeme ARM'leri tipik olarak dört farklı ödeme seçeneği sunar:
30 yıllık, tamamen amorti edici bir ödeme;
15 yıllık, tamamen amorti edici bir ödeme;
Yalnızca faiz ödemesi;
Aylık faizi mutlaka karşılamayan sözde asgari ödeme.
Borçlular, kullandıkları ödeme seçeneğini aydan aya değiştirebilirler.
ARM üzerindeki faiz oranı, ilk bir ila üç ay için tipik olarak çok düşüktü; bundan sonra, daha rekabetçi bir şeye sıfırlanacaktı. Aylık asgari ödemenin yıldan yıla artabileceği miktar üzerinde genellikle bir sınır ya da üst sınır vardı. İpotekler ayrıca, ödemenin kredinin kalan süresine göre yeniden hesaplanacağı, genellikle her beş yılda bir yerleşik bir yeniden hesaplama dönemine de sahipti.
Esnek Ödeme ARM'lerinin Tarihçesi
, 2007-2008'deki yüksek faizli ipotek krizinden önce popülerdi . Aslında, popülerlikleri krizi tetiklemeye yardımcı olmuş olabilir.
1990'ların sonunda ve 2000'lerin başında, ev fiyatları hızla yükseldi. İnsanlar gayrimenkul sahibi olmaya ve yatırım yapmaya hevesliydi ve esnek ödeme ARM'leri bunu yapmalarını kolaylaştırdı.
İpoteklerin çok düşük bir başlangıç teaser faiz oranı vardı, tipik olarak %1, bu da birçok insanın gelirlerinin önerebileceğinden daha pahalı bir ev alabileceklerini varsaymasına neden oldu. Ancak teaser oranı genellikle sadece bir aydı. Ardından faiz oranı, Wells Fargo Tasarruf Maliyeti Endeksi (COSI) artı bir marj gibi bir endekse sıfırlanır .
Borçlular, yeni faiz oranını kullanarak, geleneksel 30 yıllık ipotek ödemesini veya daha da büyük, hızlandırılmış 15 yıllık bir ödeme yapmayı seçebilirler. Uygulamada, çok az borçlu bunu yaptı; ilk aydan sonra, çoğu, ya sadece faiz ödemesini ya da asgari aylık ödemeyi seçti, ki bu, teaser oranından daha yüksek olmasına rağmen, hala büyük bir miktar gibi görünüyordu.
Birçok borçlu, yalnızca aylık asgari tutarı ödeyerek, ödenmemiş faizin kredi bakiyesine ekleneceğini anlamadı, bu süreç negatif amortisman olarak adlandırıldı. Aslında, bu kredinin boyutunu artırdı. 2007'de ev fiyatları düşmeye başladığında, borçlular ipoteklerine evlerinin değerinden daha fazlasını borçlu olduklarını gördüler.
ödeme şoku olarak bilinen bir şey yaşadı - borç ve yükümlülüklerde gelirlerinin karşılayamayacağı dramatik bir artış , bu da onların finansal yükümlülüklerini yerine getirmemelerine neden oluyor.
Ev sahipleri, değeri çok düşük olduğu için evlerini satamadı veya yeniden finanse edemedi. Ve faiz oranları yükselmeye başladıkça, birçok borçlu ipoteklerinin aylık ödemelerini karşılayamaz hale geldi ve bu kredilere dayalı ipotek destekli menkul kıymetler (MBS) gibi birçok finansal ürüne yayılan temerrütlere yol açtı. Bu ürünlere yoğun yatırım yapan bankalar, yatırım firmaları ve diğerleri sırayla ezici kayıplar ve iflasla karşı karşıya kaldı.
Esnek Ödeme ARM'lerinin Riskleri
Esnek ödeme ARM'leri, borç alanların genellikle göz ardı ettiği çok sayıda ince baskıya sahipti. Örneğin, birçoğu negatif amortisman kavramını gerçekten anlamadı - yalnızca aylık asgari tutarı ödeyerek, aslında borçlarının boyutunu artırabilecekleri gerçeği. Sıklıkla gözden kaçan başka bir ayrıntı: Asgari ödeme yapmak sonsuza kadar devam edemezdi. Opsiyon ödemeli ARM'lerin çoğunda negatif bir amortisman üst sınırı vardı, bu da borçlunun kredi değeri orijinal miktarın %110 ila %125'ine ulaşana kadar yalnızca asgari ödemeleri yapabileceği anlamına geliyordu.
Asgari ödemeler de yıllık olarak arttı, bazen çok fazla görünmeyen ancak hızla birleşen yüzdelerle. Ve sadece faiz ödeme seçeneği genellikle sadece ilk 10 yıl için iyiydi. Birçok ev sahibi, sadece birkaç yıl sonra kredi ödemelerinin iki katından fazla olduğunu gördü.
Esnek Ödeme ARM'lerinin Sonu
Bu kredileri tercih eden kişiler sorumsuz, açgözlü veya mali açıdan dikkatsiz olabilirler. Ama onlar da bir ölçüde mağdur oldular. Birçok esnek ödeme ARM'si , borçlular üzerinde yaratacağı olası olumsuz mali etkinin aksine, bir anlaşmayı sonuçlandırmak ve bir komisyon yapmakla daha fazla ilgilenen yırtıcı borç verenler tarafından yazılmıştır . Bu kişilerin (geleneksel sigortalama standartlarına göre) gerçekten nitelikli olmadıklarını ve sonunda ipoteklerini karşılayamayacaklarını bilerek, kredi için insanları onayladılar .
CFPB, bankaları ev sahiplerini potansiyel olarak iflas ettirebilecek krediler yazmaktan caydırmak için 2014 yılında Nitelikli Mortgage (QM) programını kurdu. Bu program kapsamında, belirli istikrarlı ipotek türleri, ajansın QM onayını alacak ve veren bankayı, varsayılan olay.
ARM'ler gibi negatif amortismana tabi kredilere hiçbir zaman QM onayı verilmediği için, bankalar onları daha geleneksel ARM'ler ve sabit oranlı ipotek lehine büyük ölçüde terk etti.
Alt çizgi
Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından etkin bir şekilde ortadan kaldırıldığı 2014 yılına kadar, borçlular her ay dört farklı ödeme seçeneği arasından seçim yapmalarına izin veren bir tür ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) seçebilirdi. Bu ipotekler 2000'lerin başında yaygındı ve birçok insanın ev kredisi almasını mümkün kıldı, ancak ipotek ihracındaki gevşek standartlar, 2007-2008'deki yüksek faizli ipotek çöküşüne katkıda bulundu. Esnek ödeme ARM'leri artık Amerika Birleşik Devletleri'nde mevcut değildir.
##Öne çıkanlar
Bu ödeme seçenekleri 30 yıllık ipotek ödemesi, 15 yıllık ödeme, sadece faiz ödemesi ve asgari ödeme idi.
Bu tür ipotek 2014'ten beri Amerika Birleşik Devletleri'nde durdurulmuştur.
Esnek bir ödeme ARM, borçluların her ay dört farklı ödeme seçeneği arasından seçim yapmalarına olanak tanıyan bir tür ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) idi.
Çoğu esnek ödeme ARM'leri, düşük bir başlangıç oranı ve ardından çok daha yüksek bir faiz oranı sunarak, borçluyu bir ödeme şokuyla ve genellikle yeni aylık ödemeleri ödeyememe ile karşı karşıya bıraktı.
