可重复抵押贷款

什么是 Readvanceable 抵押贷款？

可重复抵押贷款是一种抵押贷款，允许借款人在贷款中添加信用额度，允许借款人重新借入已偿还本金的任何部分。它本质上是与房屋净值信贷额度 (HELOC) 捆绑在一起的初级抵押贷款。

了解 Readvanceable 抵押贷款

在传统抵押贷款中，当借款人定期支付抵押贷款时，一部分本金贷款和一部分贷款利息都会被偿还。在可重复抵押贷款下，借款人可用于提取的资金随着每笔本金的支付而增加，并且往往会自动以相同的金额重新借入，通常利率要高得多。正因为如此，借款人的净债务保持不变，这使得这种贷款对许多投资者没有吸引力。

根据加拿大法律，只要再借来的资金用于投资目的，根据可再贷款抵押贷款的再借资金的利息支付可以免税。这是加拿大税收策略的一个关键机制，称为史密斯机动，其存在是为了使加拿大的住房抵押贷款利息支付免税。

史密斯机动

加拿大温哥华岛的财务规划师弗雷泽·史密斯（Fraser Smith）开发了史密斯策略，并在 2002 年出版的同名书中推广了它。史密斯将这种策略称为债务转换策略，而不是杠杆策略。它可能会导致退税、更快的抵押贷款还款和更大的退休投资组合。

虽然借款人通常可以自由选择使用他们的信用额度，但史密斯机动策略往往是首先提出可重复抵押贷款的推荐理由。通过再投资信贷额度并利用加拿大对利息的税收减免，精明的借款人可以从这些投资中获利，同时在报税时扣除利息，从而增加当年的潜在退税额。然后可以使用该退款来偿还贷款本金，这可以加快偿还抵押贷款的总体时间。

当然，由于信用额度重新借入本金，房主的净债务不会像普通抵押贷款那样随着时间的推移而减少。进入可再生抵押贷款的借款人通常需要成为一名敬业且细心的投资者，以便利用再借来的资金进行明智的投资，并减轻较高利率对信贷额度的影响。

虽然这不是一个非常复杂的策略，但尝试史密斯机动有一些潜在的缺点。根据您的风险承受能力、财务纪律、投资期限和总体经济状况，史密斯策略可能适合您，也可能不适合您。

Readvanceable Mortgage 示例

摊销期以 250,000 美元的价格购买可重新贷款的抵押贷款，则每月的抵押贷款付款可能约为 1,460 美元。在这笔付款中，假设 460 美元用于贷款本金，而 1,000 美元用于利息。在 readvanceable 抵押贷款下，借款人每月可以再借 460 美元。在一年结束时，借款人在其信贷额度下有 5,520 美元的可用资金。

房主可以将这 5,520 美元再投资，即使信贷额度的利率增加到 10%，该利息在年底也可以免税。然后可以将纳税申报表中的资金用于偿还贷款本金，从而以更大的速度降低总体本金。

底线

可重新贷款的抵押贷款允许抵押权人通过在贷款中增加信用额度来重新借入已偿还的部分本金。在加拿大，通过 Smith Maneuver，可以用来加速偿还抵押贷款。这种方法有优点也有缺点，但如果它符合你对风险的承受能力等因素，它可能会让你受益。

＃＃强调

Readvanceable Mortgages 由房屋贷款和信用额度组合在一起组成。
通过所谓的 Smith Maneuver，可使用可重复抵押贷款在加拿大使抵押贷款利息免税。
当借款人偿还抵押贷款时，他们可获得的信贷额度会增加。