الرهن العقاري القابل للتعديل

ما هو الرهن العقاري القابل للتعديل؟

الرهن العقاري القابل لإعادة التمويل هو نوع من الرهن العقاري يسمح للمقترض بإضافة حد ائتمان إلى القرض ، مما يسمح للمقترض بإعادة اقتراض أي جزء من أصل المبلغ المدفوع. وهو في الأساس رهن عقاري أولي مدمج مع خط ائتمان لشراء المنازل (HELOC).

فهم الرهون العقارية القابلة للتعديل

في الرهن العقاري التقليدي ، حيث يقوم المقترض بسداد مدفوعات الرهن العقاري العادية ، يتم سداد جزء من القرض الرئيسي بالإضافة إلى جزء من فائدة القرض. بموجب الرهن العقاري القابل لإعادة التمويل ، فإن الأموال المتاحة للمقترض لسحبها من الزيادة مع كل دفعة رئيسية وتميل إلى إعادة الاقتراض تلقائيًا بنفس المبلغ ، وعادة ما يكون ذلك بمعدل فائدة أعلى بكثير. ولهذا السبب ، يظل صافي دين المقترض كما هو ، مما يجعل هذا النوع من القروض غير جذاب للعديد من المستثمرين.

بموجب القانون الكندي ، يمكن أن تكون مدفوعات الفائدة على الأموال المعاد اقتراضها بموجب رهن عقاري قابل للإعفاء معفاة من الضرائب طالما أن الأموال المعاد اقتراضها تستخدم لأغراض الاستثمار. هذه آلية مهمة لاستراتيجية الضرائب الكندية المعروفة باسم Smith Maneuver ، والتي توجد لجعل مدفوعات فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي في كندا.

مناورة سميث

قام فريزر سميث ، وهو مخطط مالي مقره في جزيرة فانكوفر ، كندا ، بتطوير Smith Maneuver ونشره في كتاب يحمل نفس الاسم ، تم نشره في عام 2002. ويشير سميث إلى هذه المناورة باعتبارها استراتيجية لتحويل الديون ، وليس تكتيكًا للاستفادة من الأساس الذي يمكن أن يؤدي إلى استرداد الضرائب ، وتسديد الرهن العقاري بشكل أسرع ، ومحفظة تقاعد أكبر.

في حين أن المقترض عادة ما يكون حراً في إنفاق حد الائتمان الخاص به على النحو الذي يختاره ، فإن استراتيجية Smith Maneuver تميل إلى أن تكون الأساس المنطقي الموصى به للحصول على قرض عقاري قابل للتغيير في المقام الأول. من خلال إعادة استثمار أموال خط الائتمان والاستفادة من التخفيضات الضريبية الكندية على الفائدة ، يمكن للمقترض الذكي أن يربح من هذه الاستثمارات ، مع اقتطاع الفائدة في نفس الوقت عند تقديم الضرائب ، مما يزيد من إمكانية استرداد الضريبة لتلك السنة. يمكن بعد ذلك استخدام هذا المبلغ المسترد لسداد أصل القرض ، مما قد يؤدي إلى تسريع الوقت الإجمالي لسداد الرهن العقاري.

بالطبع ، نظرًا لأن خط الائتمان يعيد اقتراض رأس المال ، فإن صافي دين مالك المنزل لا ينخفض بمرور الوقت كما هو الحال في الرهن العقاري العادي. عادةً ما يحتاج المقترض الذي يدخل قرضًا عقاريًا قابلاً لإعادة التهيئة إلى أن يكون مستثمرًا نشطًا ومنتبهًا من أجل القيام باستثمارات ذكية مع الأموال المعاد اقتراضها والتخفيف من تأثير معدلات الفائدة المرتفعة على خط الائتمان.

في حين أنها ليست إستراتيجية معقدة بشكل لا يصدق ، إلا أن هناك بعض العيوب المحتملة لمحاولة Smith Maneuver. اعتمادًا على تحملك للمخاطر ، والانضباط المالي ، وأفق الاستثمار ، والحالة العامة للاقتصاد ، قد تكون مناورة سميث مناسبة لك وقد لا تكون كذلك.

مثال على الرهن العقاري القابل للتعديل

على سبيل المثال ، إذا كان على صاحب المنزل أن يأخذ رهنًا عقاريًا قابلاً للتغيير بمبلغ 250.000 دولارًا بسعر فائدة 5 ٪ وفترة إطفاء لمدة 25 عامًا ، فقد تصل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية إلى ما يقرب من 1460 دولارًا. من هذه الدفعة ، تخيل أنه تم تطبيق 460 دولارًا على مبدأ القرض ، بينما تم تطبيق 1000 دولار على الفائدة. بموجب الرهن العقاري القابل للتعديل ، يجوز للمقترض أن يقترض 460 دولارًا شهريًا. في نهاية العام ، يكون لدى المقترض مبلغ 5،520 دولارًا أمريكيًا من الأموال المتاحة ضمن حد الائتمان الخاص به.

يمكن لصاحب المنزل إعادة استثمار مبلغ 5،520 دولارًا ، وحتى إذا ارتفع سعر الفائدة على خط الائتمان إلى 10٪ ، فإن هذه الفائدة معفاة من الضرائب في نهاية العام. يمكن بعد ذلك استخدام الأموال من الإقرار الضريبي مقابل مبدأ القرض ، مما يقلل من المبدأ العام بمعدل أكبر.

الخط السفلي

يسمح الرهن العقاري القابل للتعديل للمرتهن بإعادة اقتراض جزء من المبلغ الأصلي المدفوع عن طريق إضافة حد ائتمان إلى القرض. في كندا ، من خلال Smith Maneuver ، يمكن استخدامها لتسريع سداد الرهن العقاري. هناك مزايا وعيوب لهذه الطريقة ، لكنها قد تفيدك إذا كانت تتماشى مع أشياء مثل تحملك للمخاطرة.

يسلط الضوء

• تتكون الرهون العقارية القابلة للتعديل من قرض سكني وخط ائتماني مجمعين معًا.

• يمكن استخدام الرهن العقاري القابل للتعديل لجعل فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي في كندا ، عبر ما يسمى سميث مانوفير.

• عندما يسدد المقترض رهنه العقاري ، يزداد مقدار الائتمان المتاح له.