شرط الافتراض
ما هو شرط الافتراض؟
شرط الافتراض هو شرط في عقد الرهن العقاري يسمح لبائع المنزل بنقل المسؤولية عن الرهن العقاري الحالي إلى مشتري العقار. بمعنى آخر ، يفترض مالك المنزل الجديد الرهن العقاري الحالي و- إلى جانبه- ملكية العقار الذي يؤمن القرض. يجب أن يفي المشتري عادةً بمؤهلات الائتمان والمؤهلات الأخرى وقد تختلف الإرشادات الخاصة بشروط الافتراض حسب نوع القرض.
كيف يعمل شرط الافتراض
إذا كان سعر الفائدة على الرهن العقاري الحالي أقل من معدلات السوق الحالية ، يصبح شرط الافتراض نقطة بيع جذابة. أيضًا ، يمكن للمشتري تجنب العديد من تكاليف الإغلاق ، على الرغم من وجود بعض الرسوم المتضمنة في الافتراضات. ستشمل بعض التكاليف البحث عن العنوان وطوابع المستندات والضرائب.
بالنسبة لمعظم مالكي المنازل ، تعتبر فوائد شرط الافتراض نظرية لأن الرهون العقارية التقليدية تمنع عمومًا هذه الممارسة. تستهجن البنوك شروط الافتراض لأنها تكتب رهونًا عقارية على أساس الجدارة الائتمانية للمقترض الأصلي ، وليس مشتريًا غير معروف لاحقًا.
قد يكون من الصعب تقييم قدرة المالك الجديد على السداد ، وقد يحجم البنك عن تحمل المخاطر. علاوة على ذلك ، حتى لو وافق البنك على الجدارة الائتمانية لمقترض جديد ، فإنه سيخسر الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق المتكبدة مع الرهن العقاري الجديد تمامًا.
ملاحظة
يمكن للمقرضين مراجعة نسبة الدين إلى الدخل للمشتري ، والدخل الشهري أو السنوي ، والأصول ، والتفاصيل المالية الأخرى كجزء من عملية الموافقة على الرهن العقاري المفترض.
إعتبارات خاصة
نظرًا لأنه نادرًا ما يكون من مصلحة البنك السماح بالافتراضات ، فإن معظم الرهون العقارية تتضمن شرط استحقاق البيع ، والذي يتطلب سداد الرصيد المتبقي عند بيع العقار. لن يوقع البنك على امتيازه حتى يتم دفع الرهن العقاري ، مما يجعل البيع مستحيلاً بالنسبة للمشترين غير القادرين على دفع المستحق.
ومع ذلك ، تعتبر بنود الافتراض قياسية في الرهون العقارية المدعومة من الحكومة من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وإدارة المحاربين القدامى (VA) ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA). لا يزال يتعين على المالك الجديد تلبية معايير الائتمان والأهلية.
هام
على الرغم من أن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وخسارة المحاربين القدامى ، ووزارة الزراعة الأمريكية يمكن أن تسمح ببنود الافتراض ، إلا أن تاريخ إغلاق القرض الأصلي يمكن أن يحدد القيود المطبقة أو المتطلبات التي يحتاج المشترون للوفاء بها.
إيجابيات وسلبيات شرط الافتراض
إذا كانت لديك فرصة لتحمل قرض رهن عقاري لشخص آخر ، فمن المهم مراعاة المزايا والعيوب المحتملة لممارسة شرط الافتراض. على الرغم من أن هذه الأنواع من القروض لا تزال موجودة ، فقد يكون من الصعب العثور عليها أو التأهل للحصول عليها مقابل الحصول على قرض عقاري جديد تمامًا. قد يكون من مصلحتك أيضًا أن تزن خياراتك مع أفضل مقرضي الرهن العقاري للحصول على قرض منزل جديد لشراء عقار إذا كنت مستعدًا للشراء.
إيجابيات شرط الافتراض
يمكن لشروط الافتراض أن تجعل عملية شراء المنزل أكثر بساطة وسهولة. قد يستغرق إغلاق القرض وقتًا أقل ، وقد يحصل المشتري على رهن عقاري بسعر فائدة أقل من متوسط سعر السوق الحالي. قد يتم توفير أموال إضافية إذا كان المشتري قادرًا على دفع مبلغ أقل من جيبه مقابل الدفعة الأولى للقرض أو تكاليف الإغلاق. إذا لم تكن هناك حاجة للتقييم أو فحص المنزل ، فهذا يمثل المزيد من الأموال التي يمكن للمشتري توفيرها.
يمكن لشرط الافتراض أيضًا أن يفيد بائع المنزل إذا كان يسهل عليهم الخروج من الرهن العقاري وتفريغ العقار. على سبيل المثال ، إذا كان أحد أفراد الجيش متمركزًا في الخارج ورافقه أسرته ، فقد يكون لديهم حاجة ملحة لبيع منزلهم بسرعة. يمكن لقرض VA بشرط افتراض أن يسمح لهم بالقيام بذلك.
سلبيات شرط الافتراض
يمكن أن تكون شروط الافتراض مشكلة في حالة قروض VA. هذا بسبب شيء يسمى الاستحقاقات ، والتي ترتبط بضمان VA في حالة تخلف المقترض عن السداد. إذا كان لدى شخص ما قرض VA ، فسمح لمشتري آخر بتحمله ، فقد يؤثر ذلك على استحقاقه وقدرته على التأهل للحصول على قرض VA آخر.
يمكن أن يكون المشترون أيضًا في وضع غير موات إذا كان القرض الذي يفترضونه يحتوي على أقساط تأمين رهن عقاري خاصة مضمنة ، كما هو الحال مع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. الطريقة الوحيدة لإزالة أقساط تأمين الرهن العقاري من بعض قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - أي إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 10٪ وكان القرض نشأ بعد 3 يوليو 2013 - هو إعادة التمويل إلى منتج غير قروض إدارة الإسكان الفدرالية. إذا كان معدل الفائدة على القرض الجديد أعلى من القرض الذي افترضه ، فقد لا يدرك المشتري الكثير في طريق الادخار بمجرد إزالة أقساط تأمين الرهن العقاري.
مثال على شرط الافتراض
تخيل شخصًا يريد تحمل رهن بائع لديه رهن عقاري لمدة 30 عامًا بقيمة 240 ألف دولار بنسبة 3.5 ٪ ، والتي سدد عليها مدفوعات لمدة خمس سنوات. الرصيد المتبقي ، بما في ذلك الفائدة ، هو حوالي 323،300 دولار ، وتبقى 25 سنة على الملاحظة الأصلية.
نصيحة
تتراوح تكاليف الإغلاق عادة بين 2٪ و 5٪ من سعر شراء المنزل عند اختيار خيار الرهن العقاري التقليدي للشراء.
بافتراض أن معدل الفائدة الحالي في السوق هو 4٪ وأن المشتري الجديد يأخذ رهنًا عقاريًا بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا لنفس القرض البالغ 240 ألف دولار ، فإن الرصيد المستحق (مع الفائدة) في نهاية ذلك الوقت سيكون حوالي 412،500 دولار. كذلك ، سيحتاج المشتري الجديد إلى تقديم دفعة أولى إلى المؤسسة الممولة.
بافتراض الرهن العقاري الحالي للبائع ، سيوفر المشتري حوالي 89000 دولار على مدى فترة القرض. أيضًا ، هناك خمس سنوات أقل من التزام الدفع مع قرض شرط الافتراض. سيتم دفع أي مبلغ مقطوع للبائع لتعويض حقوق الملكية التي تراكمت في المنزل. بالإضافة إلى ذلك ، سيتجنب المشتري آلاف الدولارات في تكاليف الإغلاق.
يسلط الضوء
يمكن أن تساعد هذه البنود المشترين أيضًا في تجنب إغلاق التكاليف.
تعتبر شروط الافتراض جذابة عندما يكون سعر الفائدة على الرهن العقاري الحالي أقل من المعدلات الحالية.
ومع ذلك ، بالنسبة لمعظم مالكي المنازل ، فإن فوائد شرط الافتراض نظرية لأن الرهون العقارية التقليدية تحظر هذه الممارسة بشكل عام.
يسمح شرط الافتراض لبائع المنزل بنقل المسؤولية عن رهن عقاري قائم إلى مشتري العقار.
يجب أن يفي المشتري الجديد بالائتمان والمؤهلات الأخرى.
التعليمات
كيف تتأهل للحصول على قرض عقاري افتراضي؟
يعتمد التأهل للحصول على رهن عقاري محتمل أولاً على تحديد ما إذا كان القرض يشتمل على شرط افتراض. إذا حدث ذلك ، فقد يأخذ المُقرض في الاعتبار دخل المشتري ، ونسب الدين ، ودرجات الائتمان ، وعوامل مالية أخرى لتحديد قدرته على سداد قرض الرهن العقاري.
هل هي فكرة جيدة أن تتحمل رهنًا عقاريًا؟
على افتراض أن الرهن العقاري يمكن أن يكون مفيدًا لمشتري المنزل إذا كان قادرًا على الحصول على قرض بسعر فائدة أقل من معدلات السوق الحالية. يمكن للمشتري أيضًا توفير المال عند إغلاق التكاليف ، اعتمادًا على الرسوم المتضمنة في نقل ملكية المنزل والتزام القرض المرتبط به. قد يتمكن المشترون أيضًا من الحصول على رهن عقاري بشرط دفع أقل.
كيف يعمل افتراض الرهن العقاري؟
يسمح شرط الرهن العقاري المفترض للمشتري بتولي مدفوعات الرهن العقاري لقرض قائم نيابة عن البائع. يُعفى مالك المنزل الأصلي من أي مسؤولية تجاه القرض ، بينما يتحمل المشتري المسؤولية عن مدفوعات الرهن العقاري وملكية العقار.
