Oletuslauseke

Mikä on oletuslauseke?

Oletuslauseke on kiinnityssopimuksen määräys, jonka mukaan asunnon myyjä voi siirtää vastuun olemassa olevasta kiinnityksestä kiinteistön ostajalle. Toisin sanoen uusi asunnonomistaja ottaa haltuunsa olemassa olevan asuntolainan ja sen ohella lainan vakuutena olevan kiinteistön omistuksen. Ostajan on tyypillisesti täytettävä luotto- ja muut vaatimukset, ja oletuslausekkeiden ohjeet voivat vaihdella lainatyypeittäin.

Kuinka oletuslauseke toimii

Jos olemassa olevan asuntolainan korko on alhaisempi kuin nykyiset markkinakorot, oletuslausekkeesta tulee houkutteleva myyntivaltti. Ostaja voi myös välttää monia sulkemiskustannuksia,. vaikka oletuksiin liittyy joitain maksuja. Osa kustannuksista sisältää nimikehaun,. asiakirjaleimat ja verot.

Useimmille asunnonomistajille oletuslausekkeen edut ovat teoreettisia, koska perinteiset asuntolainat yleensä kieltävät käytännön. Pankit rypistyvät oletuslausekkeisiin, koska ne kirjoittavat asuntolainoja alkuperäisen lainanottajan luottokelpoisuuden perusteella, eivät tuntemattoman myöhemmän ostajan perusteella.

Uuden omistajan takaisinmaksukyky voi olla haastavaa arvioida, ja pankki voi olla haluton ottamaan riskiä. Lisäksi vaikka pankki hyväksyisi uuden lainanottajan luottokelpoisuuden, se menettäisi upouuden asuntolainasta aiheutuneet käsiraha- ja sulkemiskustannukset.

###Huom

Lainanantajat voivat tarkastella ostajan velka-tulosuhdetta, kuukausi- tai vuosituloja, omaisuutta ja muita taloudellisia yksityiskohtia osana oletettavan asuntoluoton hyväksymisprosessia.

Erityisiä huomioita

Koska olettamusten salliminen on harvoin pankin edun mukaista, useimmat asuntolainat sisältävät erääntymislausekkeen,. joka vaatii jäljellä olevan saldon takaisinmaksua, kun omaisuus myydään. Pankki ei allekirjoita panttioikeuttaan ennen kuin asuntolaina on maksettu, jolloin myynti on mahdotonta ostajille, jotka eivät pysty maksamaan erääntyneitä.

Oletuslausekkeet ovat kuitenkin vakiona liittovaltion asuntohallinnon (FHA),. veteraanihallinnon (VA) ja Yhdysvaltain maatalousministeriön (USDA) myöntämissä valtion takaamissa asuntolainoissa. Uuden omistajan on silti täytettävä luotto- ja kelpoisuusvaatimukset.

###Tärkeää

Vaikka FHA-, VA- ja USDA-lainat voivat sallia oletuslausekkeen, alkuperäisen lainan päättymispäivä voi määrittää, mitä rajoituksia sovelletaan tai mitä ostajan vaatimuksia on täytettävä.

Oletuslausekkeen edut ja haitat

Jos sinulla on mahdollisuus ottaa vastaan jonkun toisen asuntolaina, on tärkeää pohtia oletuslausekkeen käyttämisen edut ja mahdolliset haitat. Vaikka tämäntyyppisiä lainoja on edelleen olemassa, niiden löytäminen tai saaminen voi olla vaikeampaa kuin aivan uuden asuntolainan ottaminen. Voisi myös olla eduksi punnita vaihtoehtojasi parhaiden asuntolainayhtiöiden kanssa uuden asuntolainan saamiseksi kiinteistön ostamiseen, jos olet valmis ostamaan.

Oletuslausekkeen edut

Oletuslausekkeet voivat tehdä kodin ostoprosessista virtaviivaisemman ja kätevämmän. Lainan sulkemiseen voi kulua vähemmän aikaa, ja ostaja voi saada asuntolainan, jonka korko on alle keskimääräisen nykyisen markkinakoron. Ylimääräistä rahaa voi säästää, jos ostaja pystyy maksamaan taskusta vähemmän lainan käsirahaa tai sulkemiskuluja. Jos arviota tai kodin tarkastusta ei tarvita, ostaja voi säästää vielä enemmän rahaa.

Oletuslauseke voisi hyödyttää myös asunnon myyjää, jos se helpottaa asuntolainan purkamista ja asunnon purkamista. Jos esimerkiksi armeijan jäsen on sijoitettu ulkomaille ja hänen perheensä on mukana hänen kanssaan, hänellä voi olla kiireellinen tarve myydä kotinsa nopeasti. VA-laina, jossa on oletuslauseke, voisi antaa heille mahdollisuuden tehdä niin.

Oletuslausekkeen haitat

Oletuslausekkeet voivat olla ongelmallisia VA-lainojen tapauksessa. Tämä johtuu oikeuksista, jotka on sidottu VA-takuun, jos lainanottaja laiminlyö. Jos jollakulla on VA-laina, hän antaa toisen ostajan ottaa sen, mikä voi vaikuttaa hänen oikeuteensa ja kykyynsä saada toinen VA-laina.

Ostajat voivat myös olla epäedullisessa asemassa, jos heidän olettamaansa lainaan on sisäänrakennetut yksityiset asuntolainavakuutusmaksut,. kuten FHA-lainojen tapauksessa. Ainoa tapa poistaa asuntolainavakuutusmaksut joistakin FHA-lainoista – toisin sanoen, jos käsirahasi oli alle 10 % ja lainasi on peräisin 3. heinäkuuta 2013 jälkeen – on jälleenrahoittaa ei-FHA-tuotteeksi. Jos uuden lainan korko on korkeampi kuin otetun lainan, ostaja ei välttämättä huomaa paljon säästöjä pelkällä asuntolainavakuutusmaksun poistamisella.

Esimerkki oletuslausekkeesta

Kuvittele henkilöä, joka haluaa ottaa asuntolainan myyjältä, jolla on 30 vuoden 240 000 dollarin asuntolaina 3,5 %:lla, josta hän on suorittanut maksuja viiden vuoden ajan. Jäljellä oleva saldo korkoineen on noin 323 300 dollaria, ja alkuperäisessä setelissä on jäljellä 25 vuotta.

###Vinkki

Sulkemiskustannukset ovat tyypillisesti 2–5 % asunnon ostohinnasta, kun valitaan perinteinen asuntolainavaihtoehto.

Olettaen, että nykyinen markkinakorko on 4 % ja uusi ostaja ottaa 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan samalle 240 000 dollarin lainalle, erääntyvä saldo (korkoineen) olisi tuon ajan lopussa noin 412 500 dollaria. Uuden ostajan olisi myös suoritettava kertakorvaus rahoituslaitokselle.

Olettaen, että myyjällä on nykyinen asuntolaina, ostaja säästäisi noin 89 000 dollaria laina-ajalla. Oletusehtolainalla on myös viisi vuotta vähemmän maksuvelvollisuutta. Kaikki kertakorvaus maksettaisiin myyjälle asunnon keräämän oman pääoman kompensoimiseksi. Lisäksi ostaja välttää tuhansien dollarien sulkemiskustannukset.

##Kohokohdat

Nämä lausekkeet voivat myös auttaa ostajia välttämään sulkemiskustannuksia.
Oletuslausekkeet ovat houkuttelevia, kun nykyisen asuntolainan korko on alhaisempi kuin nykyiset korot.
Useimmille asunnonomistajille oletuslausekkeen edut ovat kuitenkin teoreettisia, koska perinteiset asuntolainat yleensä kieltävät käytännön.
Oletuslausekkeen avulla asunnon myyjä voi siirtää vastuun olemassa olevasta asuntolainasta kiinteistön ostajalle.
Uuden ostajan tulee täyttää luotto- ja muut vaatimukset.

##UKK

Kuinka täytät oletetun asuntolainan vaatimukset?

Otettuun asuntolainaan kelpoisuus riippuu ensinnäkin sen määrittämisestä, sisältääkö laina oletuslausekkeen. Jos näin tapahtuu, lainanantaja voi ottaa huomioon ostajan tulot, velkasuhteet, luottopisteet ja muut taloudelliset tekijät määrittääkseen kykynsä maksaa asuntolaina.

Onko hyvä idea ottaa asuntolaina?

Asuntolainan olettaminen voisi olla hyödyllistä asunnon ostajalle, jos hän voi saada lainan, jonka korko on alle nykyisen markkinakoron. Ostaja voi myös säästää rahaa sulkemiskuluissa riippuen siitä, mitä maksuja asunnon omistusoikeuden ja siihen liittyvän lainavelvollisuuden siirto sisältää. Ostajat voivat myös saada asuntolainaa pienemmällä käsirahavaatimuksella.

Kuinka asuntolainan ottaminen toimii?

Odotettavissa olevan asuntolainalausekkeen avulla ostaja voi ottaa haltuunsa olemassa olevan lainan asuntolainamaksut myyjän puolesta. Alkuperäinen asunnonomistaja vapautuu kaikesta lainavastuusta, kun taas ostaja vastaa asuntolainan maksuista ja kiinteistön omistuksesta.