Antagelsesklausul
Hvad er en antagelsesklausul?
En forudsætningsklausul er en bestemmelse i en realkreditkontrakt,. der giver sælgeren af en bolig mulighed for at overdrage ansvaret for det eksisterende pant til køberen af ejendommen. Med andre ord overtager den nye boligejer det eksisterende realkreditlån og – sammen med det – ejendomsretten til den ejendom, der sikrer lånet. Køber skal typisk opfylde kredit- og andre kvalifikationer, og retningslinjerne for forudsætningsklausuler kan variere fra lånetype.
Hvordan en antagelsesklausul fungerer
Hvis renten på et eksisterende realkreditlån er lavere end de nuværende markedsrenter, bliver en antagelsesklausul et attraktivt salgsargument. Køberen kan også undgå mange lukkeomkostninger,. selvom der er nogle gebyrer involveret i antagelser. Nogle af omkostningerne vil omfatte en titelsøgning,. dokumentstempler og afgifter.
For de fleste boligejere er fordelene ved en antagelsesklausul teoretiske, fordi konventionelle realkreditlån generelt forbyder praksis. Banker rynker på næsen af antagelsesklausuler, fordi de skriver realkreditlån baseret på den oprindelige låntagers kreditværdighed, ikke en ukendt senere køber.
Den nye ejers tilbagebetalingsevne kan være udfordrende at vurdere, og banken kan være tilbageholdende med at påtage sig deres risiko. Desuden, selv hvis en bank skulle godkende en ny låntagers kreditværdighed, ville den tabe på udbetalingen og lukkeomkostningerne med et helt nyt realkreditlån.
###Bemærk
Långivere kan gennemgå købers gæld-til-indkomst-forhold, månedlige eller årlige indkomst, aktiver og andre finansielle detaljer som en del af den antagelige realkreditgodkendelsesproces.
Særlige overvejelser
Da det sjældent er i en banks interesse at tillade forudsætninger, indeholder de fleste realkreditlån en forfaldsklausul,. som kræver tilbagebetaling af restbeløbet, når ejendommen sælges. Banken vil ikke underskrive sin pant,. før realkreditlånet er betalt, hvilket gør salget umuligt for købere, der ikke er i stand til at betale, hvad der skal betales.
Imidlertid er antagelsesklausuler standard i statsstøttede realkreditlån fra Federal Housing Administration (FHA),. Veterans Administration (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Den nye ejer skal stadig opfylde kredit- og berettigelsesstandarder.
###Vigtigt
Selvom FHA-, VA- og USDA-lån kan give mulighed for antagelsesklausuler, kan slutdatoen for det oprindelige lån afgøre, hvilke begrænsninger der gælder, eller hvilke køberkrav skal opfylde.
Fordele og ulemper ved en antagelsesklausul
Hvis du har mulighed for at optage en andens realkreditlån, er det vigtigt at overveje fordele og potentielle ulemper ved at udøve en antagelsesklausul. Selvom disse typer lån stadig eksisterer, kan de være sværere at finde eller at kvalificere sig til i forhold til at optage et helt nyt realkreditlån. Det kan også være en fordel for dig at afveje dine muligheder med de bedste realkreditinstitutter for at få et nyt boliglån til at købe en ejendom, hvis du er klar til at købe.
Antagelsesklausul fordele
Forudsætningsklausuler kan gøre processen med at købe en bolig mere strømlinet og bekvem. Det kan tage kortere tid at lukke på lånet, og køberen får muligvis et realkreditlån med en rente, der er under den gennemsnitlige aktuelle markedsrente. Yderligere penge kan spares, hvis køberen er i stand til at betale mindre ud af lommen til lånets udbetaling eller lukningsomkostninger. Hvis der ikke er behov for en vurdering eller boliginspektion, er det endnu flere penge, som en køber kan spare.
En forudsætningsklausul vil også kunne gavne en boligs sælger, hvis den gør det nemmere for dem at komme ud af realkreditlånet og losse ejendommen. For eksempel, hvis et medlem af militæret er udstationeret i udlandet, og deres familie tager med dem, kan de have et presserende behov for at sælge deres hjem hurtigt. Et VA-lån med en antagelsesklausul kunne give dem mulighed for det.
Antagelsesklausul ulemper
Forudsætningsklausuler kan være problematiske i tilfælde af VA-lån. Det er på grund af noget, der kaldes rettigheder, som er knyttet til VA-garantien i tilfælde af låntagers misligholdelse. Hvis nogen har et VA-lån, så tillader en anden køber at påtage sig det, hvilket kan påvirke deres ret og deres evne til at kvalificere sig til et andet VA-lån.
Købere kan også være dårligere stillet, hvis det lån, de antager, har indbyggede private realkreditforsikringspræmier,. som det er tilfældet med FHA-lån. Den eneste måde at fjerne realkreditforsikringspræmier fra nogle FHA-lån - det vil sige, hvis din udbetaling var mindre end 10%, og dit lån stammer fra den 3. juli 2013 - er at refinansiere til et ikke-FHA-produkt. Hvis renten på det nye lån er højere end det lån, de overtog, kan køberen måske ikke realisere meget i form af besparelser blot ved at fjerne realkreditforsikringspræmierne.
Eksempel på antagelsesklausul
Forestil dig en person, der ønsker at påtage sig pantet fra en sælger, der har et 30-årigt realkreditlån på 240.000 USD på 3,5 %, som de har foretaget betalinger på i fem år. Den resterende saldo, inklusive renter, er omkring $323.300, og der er 25 år tilbage på den oprindelige seddel.
###Tip
Lukkeomkostninger løber typisk mellem 2% og 5% af en boligs købspris, når du vælger en traditionel realkreditoption at købe.
Forudsat at den nuværende markedsrente er 4%, og den nye køber optager et 30-årigt fastforrentet realkreditlån for det samme $240.000-lån, ville restbeløbet (med renter) ved udgangen af det tidsrum være omkring $412.500. Den nye køber skal også indsende en engangsudbetaling til finansieringsinstitutionen.
Ved at antage sælgers eksisterende realkreditlån, ville køber spare omkring 89.000 dollars i løbet af lånet. Desuden er der fem års betalingsforpligtelse mindre med overtagelsesklausullånet. Ethvert engangsbeløb vil blive givet til sælgeren for at modregne den egenkapital, de har opbygget i hjemmet. Plus, køberen vil undgå tusindvis af dollars i lukkeomkostninger.
##Højdepunkter
Disse klausuler kan også hjælpe købere med at undgå lukkeomkostninger.
Forudsætningsklausuler er attraktive, når renten på det aktuelle realkreditlån er lavere end de nuværende satser.
For de fleste boligejere er fordelene ved en antagelsesklausul dog teoretiske, fordi konventionelle realkreditlån generelt forbyder praksis.
En antagelsesklausul gør det muligt for sælgeren af en bolig at overdrage ansvaret for et eksisterende realkreditlån til køberen af ejendommen.
Den nye køber skal opfylde kredit- og andre kvalifikationer.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvordan kvalificerer du dig til et antageligt realkreditlån?
At kvalificere sig til et overtageligt realkreditlån afhænger først af, om lånet indeholder en overtagelsesklausul. Hvis det gør det, kan långiveren overveje købers indkomst, gældsforhold, kreditscore og andre finansielle faktorer for at bestemme deres evne til at tilbagebetale realkreditlånet.
Er det en god idé at påtage sig et realkreditlån?
At antage, at et realkreditlån kan være en fordel for en boligkøber, hvis de er i stand til at få et lån med en rente, der er under de nuværende markedsrenter. Køber kan også spare penge på lukkeomkostninger, afhængigt af hvilke gebyrer der er forbundet med overdragelse af ejendomsretten til boligen og den tilhørende låneforpligtelse. Købere kan muligvis også få et realkreditlån med et lavere udbetalingskrav.
Hvordan fungerer en overtagelse af et realkreditlån?
En antagelig realkreditklausul giver en køber mulighed for at overtage realkreditlån for et eksisterende lån på vegne af en sælger. Den oprindelige boligejer er fritaget for ethvert ansvar over for lånet, mens køber påtager sig ansvaret for afdrag på realkreditlån og ejerskab af ejendommen.
