Пункт предположения

Что такое оговорка о допущении?

Оговорка о презумпции — это положение в ипотечном договоре, которое позволяет продавцу дома передать ответственность за существующую ипотеку покупателю недвижимости. Другими словами, новый домовладелец принимает на себя существующую ипотеку и, вместе с ней, право собственности на недвижимость, обеспечивающую кредит. Покупатель, как правило, должен соответствовать требованиям кредитоспособности и другим требованиям, а руководящие принципы в отношении положений о допущении могут различаться в зависимости от типа кредита.

Как работает пункт предположения

Если процентная ставка по существующей ипотеке ниже текущих рыночных ставок, оговорка о допущении становится привлекательным аргументом при продаже. Кроме того, покупатель может избежать многих затрат на закрытие,. хотя есть некоторые сборы, связанные с предположениями. Некоторые расходы будут включать поиск по названию,. штампы документов и налоги.

Для большинства домовладельцев преимущества оговорки о предположении носят теоретический характер, поскольку обычные ипотечные кредиты обычно запрещают такую практику. Банки не одобряют оговорки о допущении, потому что они выдают ипотечные кредиты, основываясь на кредитоспособности первоначального заемщика, а не на неизвестном более позднем покупателе.

Способность нового владельца погасить долг может быть трудно оценить, и банк может не захотеть взять на себя их риск. Более того, даже если бы банк подтвердил кредитоспособность нового заемщика, он потерял бы первоначальный взнос и затраты на закрытие, понесенные с совершенно новой ипотекой.

Примечание

Кредиторы могут проверить отношение долга к доходу покупателя, ежемесячный или годовой доход, активы и другие финансовые данные в рамках предполагаемого процесса одобрения ипотеки.

Особые соображения

Поскольку допущение допущений редко отвечает интересам банка, большинство ипотечных кредитов включают пункт о выплате при продаже,. который требует погашения оставшейся суммы при продаже имущества. Банк не подпишет свое залоговое удержание до тех пор, пока ипотека не будет выплачена, что делает продажу невозможной для покупателей, которые не в состоянии оплатить причитающиеся суммы.

Тем не менее, положения о допущении являются стандартными для ипотечных кредитов, обеспеченных государством, от Федерального управления жилищного строительства (FHA),. Управления по делам ветеранов (VA) и Министерства сельского хозяйства США (USDA). Новый владелец должен по-прежнему соответствовать стандартам кредитоспособности и правомочности.

Важно

Хотя ссуды FHA, VA и USDA могут допускать положения о допущении, дата закрытия первоначальной ссуды может определить, какие ограничения применяются или какие требования должны соблюдать покупатели.

Плюсы и минусы оговорки о допущении

Если у вас есть возможность взять на себя чужой ипотечный кредит, важно учитывать преимущества и потенциальные недостатки использования пункта о допущении. Хотя эти типы кредитов все еще существуют, их может быть сложнее найти или претендовать на них по сравнению с получением совершенно нового ипотечного кредита. Вам также может быть полезно взвесить свои варианты с лучшими ипотечными кредиторами для получения нового ипотечного кредита на покупку недвижимости, если вы готовы ее купить.

Оговорка допущения плюсы

Оговорки о допущении могут сделать процесс покупки дома более упорядоченным и удобным. Закрытие кредита может занять меньше времени, и покупатель может получить ипотечный кредит с процентной ставкой ниже средней текущей рыночной ставки. Дополнительные деньги могут быть сэкономлены, если покупатель может платить меньше из своего кармана в счет первоначального взноса по кредиту или затрат на закрытие. Если нет необходимости в оценке или осмотре дома, покупатель может сэкономить еще больше денег.

Пункт о предположении может также принести пользу продавцу дома, если ему будет легче выйти из ипотеки и продать собственность. Например, если военнослужащий находится за границей и его семья едет вместе с ним, у него может возникнуть острая необходимость срочно продать свой дом. Кредит VA с оговоркой о допущении может позволить им это сделать.

Предложение допущения минусы

Оговорки о допущении могут быть проблематичными в случае кредитов VA. Это из-за так называемых прав, которые связаны с гарантией VA в случае дефолта заемщика. Если у кого-то есть кредит VA, то он позволяет другому покупателю принять его, что может повлиять на его право и его способность претендовать на другой кредит VA.

Покупатели также могут оказаться в невыгодном положении, если ссуда, которую они берут, имеет встроенные взносы по частному ипотечному страхованию,. как в случае с ссудами FHA. Единственный способ убрать взносы по ипотечному страхованию из некоторых кредитов FHA, то есть, если ваш первоначальный взнос составлял менее 10% и ваш кредит был выдан после 3 июля 2013 г., — это рефинансировать его в продукт, не входящий в FHA. Если процентная ставка по новому кредиту выше, чем кредит, который они взяли на себя, покупатель может не получить многого в виде сбережений, просто убрав страховые взносы по ипотечному кредиту.

Пример предложения предположения

Представьте себе человека, который хочет взять на себя ипотеку продавца, у которого есть 30-летняя ипотека на сумму 240 000 долларов под 3,5%, по которой он вносил платежи в течение пяти лет. Остаток, включая проценты, составляет около 323 300 долларов, а по первоначальному векселю осталось 25 лет.

Совет

Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома при выборе традиционного ипотечного варианта покупки.

Если предположить, что текущая рыночная процентная ставка составляет 4%, а новый покупатель берет 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой на ту же ссуду в размере 240 000 долларов, остаток к оплате (с процентами) в конце этого времени составит около 412 500 долларов. Кроме того, новый покупатель должен будет внести в финансовое учреждение единовременный авансовый платеж.

Предполагая существующую ипотеку продавца, покупатель сэкономит около 89 000 долларов в течение срока кредита. Кроме того, существует на пять лет меньше платежных обязательств по кредиту с оговоркой о допущении. Любой единовременный платеж будет предоставлен продавцу, чтобы компенсировать капитал, который он накопил в доме. Кроме того, покупатель избежит затрат на закрытие в тысячи долларов.

Особенности

• Эти пункты также могут помочь покупателям избежать затрат на закрытие.

• Оговорки о допущении привлекательны, когда процентная ставка по текущему ипотечному кредиту ниже, чем текущие ставки.

• Тем не менее, для большинства домовладельцев преимущества оговорки о предположении носят теоретический характер, поскольку обычные ипотечные кредиты обычно запрещают такую практику.

• Пункт о допущении позволяет продавцу дома передать ответственность за существующую ипотеку покупателю собственности.

• Новый покупатель должен соответствовать кредитным и другим требованиям.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как получить предполагаемую ипотеку?

Право на предполагаемую ипотеку в первую очередь зависит от определения того, включает ли ссуда пункт о допущении. Если это так, кредитор может рассмотреть доход покупателя, коэффициенты долга, кредитный рейтинг и другие финансовые факторы, чтобы определить их способность погасить ипотечный кредит.

Это хорошая идея взять ипотеку?

Предполагая, что ипотека может быть выгодна покупателю жилья, если он сможет получить кредит с процентной ставкой ниже текущих рыночных ставок. Покупатель также может сэкономить деньги на закрытии сделки, в зависимости от того, какие сборы связаны с передачей права собственности на дом и связанными с этим кредитными обязательствами. Покупатели также могут получить ипотечный кредит с более низким первоначальным взносом.

Как работает предположение об ипотеке?

Пункт о предполагаемой ипотеке позволяет покупателю брать на себя ипотечные платежи по существующему кредиту от имени продавца. Первоначальный домовладелец освобождается от любой ответственности по кредиту, а покупатель берет на себя ответственность за платежи по ипотеке и право собственности на недвижимость.