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Cláusula de Asunción

Cláusula de Asunción

¿Qué es una cláusula de asunción?

Una cláusula de asunción es una disposición en un contrato hipotecario que le permite al vendedor de una casa pasar la responsabilidad de la hipoteca existente al comprador de la propiedad. En otras palabras, el nuevo propietario asume la hipoteca existente y, junto con ella, la propiedad de la propiedad que garantiza el préstamo. El comprador generalmente debe cumplir con los requisitos de crédito y otros requisitos, y las pautas para las cláusulas de asunción pueden variar según el tipo de préstamo.

Cómo funciona una cláusula de asunción

Si la tasa de interés de una hipoteca existente es más baja que las tasas actuales del mercado, una cláusula de asunción se convierte en un punto de venta atractivo. Además, el comprador puede evitar muchos costos de cierre,. aunque hay algunas tarifas involucradas en las suposiciones. Algunos de los costos incluirán una búsqueda de títulos,. sellos de documentos e impuestos.

Para la mayoría de los propietarios de viviendas, los beneficios de una cláusula de asunción son teóricos porque las hipotecas convencionales generalmente prohíben la práctica. Los bancos desaprueban las cláusulas de asunción porque escriben hipotecas en función de la solvencia del prestatario original, no de un comprador posterior desconocido.

La capacidad de pago del nuevo propietario puede ser difícil de evaluar, y el banco puede ser reacio a asumir su riesgo. Además, incluso si un banco aprobara la solvencia de un nuevo prestatario, perdería el pago inicial y los costos de cierre incurridos con una hipoteca nueva.

Nota

Los prestamistas pueden revisar la relación entre la deuda y los ingresos del comprador, los ingresos mensuales o anuales, los activos y otros detalles financieros como parte del proceso de aprobación de la hipoteca asumible.

Consideraciones Especiales

Como rara vez le conviene a un banco permitir suposiciones, la mayoría de las hipotecas incluyen una cláusula de vencimiento en el momento de la venta,. que exige el reembolso del saldo restante cuando se vende la propiedad. El banco no aprobará su gravamen hasta que se pague la hipoteca, lo que hace que la venta sea imposible para los compradores que no pueden pagar lo que se debe.

Sin embargo, las cláusulas de asunción son estándar en las hipotecas respaldadas por el gobierno de la Administración Federal de Vivienda (FHA),. la Administración de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA). El nuevo propietario aún debe cumplir con los estándares de elegibilidad y crédito.

Importante

Aunque los préstamos FHA, VA y USDA pueden permitir cláusulas de asunción, la fecha de cierre del préstamo original puede determinar qué restricciones se aplican o qué requisitos deben cumplir los compradores.

Ventajas y desventajas de una cláusula de asunción

Si tiene la oportunidad de asumir el préstamo hipotecario de otra persona, es importante considerar las ventajas y desventajas potenciales de ejercer una cláusula de asunción. Aunque estos tipos de préstamos todavía existen, pueden ser más difíciles de encontrar o de calificar en comparación con obtener un préstamo hipotecario nuevo. También podría ser ventajoso para usted sopesar sus opciones con los mejores prestamistas hipotecarios para obtener un nuevo préstamo hipotecario para comprar una propiedad si está listo para comprar.

Pros de la cláusula de asunción

Las cláusulas de asunción pueden hacer que el proceso de compra de una vivienda sea más ágil y conveniente. Puede llevar menos tiempo cerrar el préstamo y el comprador puede obtener una hipoteca con una tasa de interés inferior a la tasa promedio actual del mercado. Se puede ahorrar dinero adicional si el comprador puede pagar menos de su bolsillo para el pago inicial o los costos de cierre del préstamo. Si no hay necesidad de una tasación o inspección de la casa, el comprador podría ahorrar aún más dinero.

Una cláusula de asunción también podría beneficiar al vendedor de una casa si les facilita salir de la hipoteca y deshacerse de la propiedad. Por ejemplo, si un miembro de las fuerzas armadas está estacionado en el extranjero y su familia lo acompaña, es posible que tenga una necesidad apremiante de vender su casa rápidamente. Un préstamo VA con una cláusula de asunción podría permitirles hacer eso.

Contras de la cláusula de asunción

Las cláusulas de asunción pueden ser problemáticas en el caso de los préstamos VA. Eso se debe a algo llamado derechos, que están vinculados a la garantía del VA en caso de incumplimiento del prestatario. Si alguien tiene un préstamo VA y luego permite que otro comprador lo asuma, eso podría afectar su derecho y su capacidad para calificar para otro préstamo VA.

Los compradores también pueden estar en desventaja si el préstamo que están asumiendo tiene primas de seguro hipotecario privadas incorporadas,. como es el caso de los préstamos de la FHA. La única forma de eliminar las primas del seguro hipotecario de algunos préstamos de la FHA, es decir, si su pago inicial fue inferior al 10 % y su préstamo se originó después del 3 de julio de 2013, es refinanciar en un producto que no sea de la FHA. Si la tasa de interés del nuevo préstamo es más alta que el préstamo que asumieron, es posible que el comprador no obtenga muchos ahorros simplemente eliminando las primas del seguro hipotecario.

Ejemplo de cláusula de suposición

Imagine una persona que quiere asumir la hipoteca de un vendedor que tiene una hipoteca de $ 240,000 a 30 años al 3.5%, en la que ha realizado pagos durante cinco años. El saldo restante, incluidos los intereses, es de aproximadamente $ 323,300 y quedan 25 años en la nota original.

Sugerencia

Los costos de cierre suelen oscilar entre el 2 % y el 5 % del precio de compra de una vivienda cuando se elige una opción hipotecaria tradicional para comprar.

Suponiendo que la tasa de interés actual del mercado es del 4 % y que el nuevo comprador obtiene una hipoteca de tasa fija a 30 años por el mismo préstamo de $240 000, el saldo adeudado (con intereses) al final de ese tiempo sería de aproximadamente $412 500. Además, el nuevo comprador tendría que presentar un pago inicial de suma global a la institución financiera.

Al asumir la hipoteca existente del vendedor, el comprador ahorraría alrededor de $89,000 durante el plazo del préstamo. Además, hay cinco años menos de obligación de pago con el préstamo con cláusula de asunción. Cualquier pago de suma global se le daría al vendedor para compensar la equidad que ha acumulado en la casa. Además, el comprador evitará miles de dólares en costos de cierre.

Reflejos

  • Estas cláusulas también pueden ayudar a los compradores a evitar los costos de cierre.

  • Las cláusulas de asunción resultan atractivas cuando el tipo de interés de la hipoteca vigente es inferior a los tipos vigentes.

  • Sin embargo, para la mayoría de los propietarios de viviendas, los beneficios de una cláusula de asunción son teóricos porque las hipotecas convencionales generalmente prohíben la práctica.

  • Una cláusula de asunción permite que el vendedor de una casa transfiera la responsabilidad de una hipoteca existente al comprador de la propiedad.

  • El nuevo comprador debe cumplir con el crédito y otras calificaciones.

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Cómo califica para una hipoteca asumible?

Calificar para una hipoteca asumible depende primero de determinar si el préstamo incluye una cláusula de asunción. Si es así, el prestamista puede considerar los ingresos del comprador, los índices de deuda, los puntajes de crédito y otros factores financieros para determinar su capacidad para pagar el préstamo hipotecario.

¿Es Buena Idea Asumir una Hipoteca?

Asumir que una hipoteca podría ser beneficiosa para un comprador de vivienda si puede obtener un préstamo con una tasa de interés inferior a las tasas actuales del mercado. El comprador también puede ahorrar dinero en los costos de cierre, según las tarifas involucradas en la transferencia de propiedad de la vivienda y la obligación de préstamo asociada. Los compradores también pueden obtener una hipoteca con un requisito de pago inicial más bajo.

¿Cómo funciona una suposición de una hipoteca?

Una cláusula de hipoteca asumible permite que un comprador se haga cargo de los pagos de la hipoteca de un préstamo existente en nombre de un vendedor. El propietario original queda liberado de cualquier responsabilidad con respecto al préstamo, mientras que el comprador asume la responsabilidad de los pagos de la hipoteca y la propiedad de la propiedad.