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Clausola di assunzione

Clausola di assunzione

Che cos'è una clausola di presupposto?

Una clausola di assunzione è una disposizione in un contratto di mutuo che consente al venditore di una casa di trasferire la responsabilità dell'ipoteca esistente all'acquirente dell'immobile. In altre parole, il nuovo proprietario di casa assume il mutuo esistente e, insieme ad esso, la proprietà della proprietà che garantisce il prestito. L'acquirente deve in genere soddisfare i requisiti di credito e di altro tipo e le linee guida per le clausole di assunzione possono variare in base al tipo di prestito.

Come funziona una clausola di presupposto

Se il tasso di interesse su un mutuo esistente è inferiore agli attuali tassi di mercato, una clausola di assunzione diventa un interessante punto di forza. Inoltre, l'acquirente può evitare molti costi di chiusura,. sebbene ci siano alcune commissioni coinvolte nelle ipotesi. Alcuni dei costi includeranno una ricerca per titolo,. timbri per documenti e tasse.

Per la maggior parte dei proprietari di abitazione, i vantaggi di una clausola di assunzione sono teorici perché i mutui convenzionali generalmente vietano la pratica. Le banche disapprovano le clausole di assunzione perché scrivono mutui in base alla solvibilità del mutuatario originale, non di un acquirente successivo sconosciuto.

La capacità di rimborso del nuovo proprietario potrebbe essere difficile da valutare e la banca potrebbe essere riluttante ad assumersi il rischio. Inoltre, anche se una banca dovesse approvare il merito creditizio di un nuovo mutuatario, perderebbe l'acconto e i costi di chiusura sostenuti con un mutuo nuovo di zecca.

Nota

I finanziatori possono rivedere il rapporto debito/reddito dell'acquirente, il reddito mensile o annuale, le attività e altri dettagli finanziari come parte del processo di approvazione del mutuo ipotizzabile.

Considerazioni speciali

Poiché raramente è nell'interesse di una banca consentire ipotesi, la maggior parte dei mutui include una clausola di due on sale,. che richiede il rimborso del saldo residuo quando l'immobile viene venduto. La banca non firmerà il suo pegno fino al pagamento del mutuo, rendendo impossibile la vendita per gli acquirenti che non sono in grado di pagare quanto dovuto.

Tuttavia, le clausole di assunzione sono standard nei mutui garantiti dal governo dalla Federal Housing Administration (FHA),. dalla Veterans Administration (VA) e dal Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti (USDA). Il nuovo proprietario deve comunque soddisfare gli standard di credito e di ammissibilità.

Importante

Sebbene i prestiti FHA, VA e USDA possano consentire clausole di assunzione, la data di chiusura del prestito originale può determinare quali restrizioni si applicano o quali requisiti devono soddisfare gli acquirenti.

Pro e contro di una clausola di presupposto

Se hai l'opportunità di assumere un mutuo ipotecario di qualcun altro, è importante considerare i vantaggi e i potenziali svantaggi dell'esercizio di una clausola di assunzione. Sebbene questi tipi di prestito esistano ancora, potrebbero essere più difficili da trovare o per qualificarsi rispetto alla sottoscrizione di un mutuo ipotecario nuovo di zecca. Potrebbe anche essere a tuo vantaggio valutare le tue opzioni con i migliori istituti di credito ipotecario per ottenere un nuovo mutuo per la casa per l'acquisto di una proprietà se sei pronto per l'acquisto.

Clausola di assunzione pro

Le clausole di presupposto possono rendere il processo di acquisto di una casa più snello e conveniente. Potrebbe volerci meno tempo per chiudere il prestito e l'acquirente potrebbe ottenere un mutuo con un tasso di interesse inferiore al tasso medio di mercato corrente. È possibile risparmiare denaro aggiuntivo se l'acquirente è in grado di pagare meno di tasca propria per l'anticipo del prestito o i costi di chiusura. Se non è necessaria una valutazione o un'ispezione a casa, sono ancora più soldi che un acquirente potrebbe risparmiare.

Una clausola di assunzione potrebbe anche avvantaggiare il venditore di una casa se gli rende più facile uscire dal mutuo e scaricare la proprietà. Ad esempio, se un membro dell'esercito è di stanza all'estero e la sua famiglia è d'accordo con lui, potrebbe avere un urgente bisogno di vendere rapidamente la propria casa. Un prestito VA con una clausola di assunzione potrebbe consentire loro di farlo.

Clausola di assunzione cons

Le clausole di assunzione possono essere problematiche nel caso di prestiti VA. Ciò è dovuto a qualcosa chiamato diritti, che sono legati alla garanzia VA in caso di inadempimento del mutuatario. Se qualcuno ha un prestito VA, consente a un altro acquirente di assumerlo, ciò potrebbe influire sul suo diritto e sulla sua capacità di qualificarsi per un altro prestito VA.

Gli acquirenti possono anche trovarsi in una posizione di svantaggio se il prestito che stanno assumendo include premi assicurativi per i mutui privati incorporati,. come nel caso dei prestiti FHA. L'unico modo per rimuovere i premi assicurativi ipotecari da alcuni prestiti FHA, ovvero se l'acconto era inferiore al 10% e il prestito è stato originato dopo il 3 luglio 2013, è rifinanziare in un prodotto non FHA. Se il tasso di interesse sul nuovo prestito è superiore al prestito che hanno assunto, l'acquirente potrebbe non realizzare molto in termini di risparmio semplicemente rimuovendo i premi dell'assicurazione ipotecaria.

Esempio di clausola di assunzione

Immagina una persona che vuole assumere il mutuo di un venditore che ha un mutuo di 30 anni, $ 240.000 al 3,5%, su cui ha pagato per cinque anni. Il saldo rimanente, inclusi gli interessi, è di circa $ 323.300 e rimangono 25 anni sulla banconota originale.

Suggerimento

I costi di chiusura sono generalmente compresi tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto di una casa quando si sceglie un'opzione di mutuo tradizionale da acquistare.

Supponendo che l'attuale tasso di interesse di mercato sia del 4% e che il nuovo acquirente stipuli un mutuo a tasso fisso di 30 anni per lo stesso prestito di $ 240.000, il saldo dovuto (con interessi) alla fine di quel periodo sarebbe di circa $ 412.500. Inoltre, il nuovo acquirente dovrebbe presentare un acconto forfettario all'istituto finanziario.

Assumendo il mutuo esistente del venditore, l'acquirente risparmierebbe circa $ 89.000 durante la durata del prestito. Inoltre, ci sono cinque anni in meno di obbligo di pagamento con il prestito con clausola di assunzione. Qualsiasi pagamento forfettario sarebbe dato al venditore per compensare l'equità che ha accumulato nella casa. Inoltre, l'acquirente eviterà migliaia di dollari in costi di chiusura.

Mette in risalto

  • Queste clausole possono anche aiutare gli acquirenti a evitare i costi di chiusura.

  • Le clausole di assunzione sono appetibili quando il tasso di interesse sul mutuo in corso è inferiore a quello attuale.

  • Tuttavia, per la maggior parte dei proprietari di abitazione, i vantaggi di una clausola di assunzione sono teorici perché i mutui convenzionali generalmente vietano la pratica.

  • Una clausola di assunzione consente al venditore di un'abitazione di trasferire la responsabilità di un mutuo esistente all'acquirente dell'immobile.

  • Il nuovo acquirente deve soddisfare crediti e altre qualifiche.

FAQ

Come ti qualifichi per un mutuo presumibile?

La qualificazione per un mutuo assumibile dipende in primo luogo dal determinare se il prestito include una clausola di assunzione. In tal caso, il prestatore può considerare il reddito dell'acquirente, i rapporti di indebitamento, i punteggi di credito e altri fattori finanziari per determinare la sua capacità di rimborsare il mutuo ipotecario.

È una buona idea assumere un mutuo?

Supponendo che un mutuo possa essere vantaggioso per l'acquirente di una casa se è in grado di ottenere un prestito con un tasso di interesse inferiore ai tassi di mercato attuali. L'acquirente può anche risparmiare sui costi di chiusura, a seconda delle commissioni coinvolte nel trasferimento della proprietà della casa e dell'obbligo di prestito associato. Gli acquirenti possono anche essere in grado di ottenere un mutuo con un requisito di acconto inferiore.

Come funziona un'ipotesi di mutuo?

Una clausola di mutuo ipotizzabile consente a un acquirente di assumere le rate del mutuo per un prestito esistente per conto di un venditore. Il proprietario originario della casa è esonerato da ogni responsabilità verso il prestito, mentre l'acquirente si assume la responsabilità delle rate del mutuo e della proprietà dell'immobile.