假设条款

什么是假设条款？

假设条款是抵押合同中的一项条款，允许房屋的卖方将现有抵押的责任转移给财产的买方。换句话说，新房主承担了现有的抵押贷款，以及抵押贷款的财产的所有权。买方通常必须符合信用和其他资格，假设条款的指导方针可能因贷款类型而异。

假设条款的工作原理

如果现有抵押贷款的利率低于当前市场利率，假设条款将成为一个有吸引力的卖点。此外，买方可以避免许多关闭成本，尽管假设涉及一些费用。一些费用将包括标题搜索、文件印章和税费。

对于大多数房主来说，假设条款的好处是理论上的，因为传统的抵押贷款通常禁止这种做法。银行不赞成假设条款，因为他们根据原始借款人的信誉而不是后来的未知买家的信誉来提供抵押贷款。

新所有者的还款能力可能难以评估，银行可能不愿承担风险。此外，即使银行批准了新借款人的信用，它也会损失全新抵押贷款所产生的首付和过户成本。

注意

作为假定抵押贷款审批流程的一部分，贷方可以审查买方的债务收入比、月收入或年收入、资产和其他财务细节。

特别注意事项

由于允许假设很少符合银行的利益，因此大多数抵押贷款都包含到期销售条款，该条款要求在房产出售时偿还剩余余额。在支付抵押贷款之前，银行不会签署其留置权，这使得无法支付到期款项的买家无法进行出售。

联邦住房管理局 (FHA) 、退伍军人管理局 (VA)和美国农业部 (USDA)的政府支持抵押贷款的标准。新所有者仍必须符合信用和资格标准。

重要

虽然 FHA、VA 和 USDA 贷款可以允许假设条款，但原始贷款的截止日期可以决定适用哪些限制或买家需要满足哪些要求。

假设条款的优缺点

如果您有机会承担他人的抵押贷款，重要的是要考虑行使假设条款的优点和潜在缺点。尽管这些类型的贷款仍然存在，但与获得全新的抵押贷款相比，它们可能更难找到或获得资格。如果您准备购买，与最佳抵押贷款机构权衡您的选择以获取新房贷款以购买房产也可能对您有利。

假设条款优点

假设条款可以使购买房屋的过程更加简化和方便。关闭贷款可能需要更少的时间，并且买方可能会获得低于当前市场平均利率的抵押贷款。如果买方能够支付更少的贷款首付或结账费用，则可以节省额外的钱。如果不需要评估或房屋检查，买家可以节省更多的钱。

假设条款也可以使房屋卖方更容易摆脱抵押贷款并卸下财产。例如，如果一名军人驻扎在海外，他们的家人也跟着一起去，他们可能迫切需要尽快卖掉自己的房子。带有假设条款的 VA 贷款可以让他们这样做。

假设子句缺点

在 VA 贷款的情况下，假设条款可能会出现问题。这是因为所谓的权利，在借款人违约的情况下与 VA 担保相关联。如果某人拥有 VA 贷款，然后允许另一个买家承担，这可能会影响他们的权利和他们有资格获得另一 VA 贷款的能力。

如果他们假设的贷款具有内置的私人抵押贷款保险费，买家也可能处于不利地位，就像 FHA 贷款一样。从某些 FHA 贷款中去除抵押贷款保险费的唯一方法（即，如果您的首付低于 10% 并且您的贷款起源于 2013 年 7 月 3 日之后）是再融资到非 FHA 产品。如果新贷款的利率高于他们假设的贷款，那么买家可能不会仅仅通过取消抵押贷款保险费来实现储蓄。

假设子句示例

想象一个人想要承担卖方的抵押贷款，该卖方拥有 30 年、240,000 美元的抵押贷款，利率为 3.5%，他们已经支付了 5 年。包括利息在内的剩余余额约为 323,300 美元，原始票据还剩 25 年。

提示

选择传统抵押贷款方式购买时，成交成本通常在房屋购买价格的 2% 到 5% 之间。

假设当前市场利率为 4%，新买家为同样的 240,000 美元贷款申请了 30 年期的固定利率抵押贷款，那么到那时到期的余额（含利息）约为 412,500 美元。此外，新买家需要向融资机构一次性支付首付。

通过假设卖方现有的抵押贷款，买方将在贷款期限内节省约 89,000 美元。此外，假设条款贷款的付款义务减少了五年。任何一次性付款都将支付给卖方，以抵消他们在房屋中建立的资产。此外，买方将避免数千美元的成交费用。

＃＃强调

这些条款还可以帮助买家避免成交费用。
当当前抵押贷款的利率低于当前利率时，假设条款很有吸引力。
然而，对于大多数房主来说，假设条款的好处是理论上的，因为传统的抵押贷款通常禁止这种做法。
假设条款允许房屋的卖方将现有抵押贷款的责任转移给财产的买方。
新买家必须符合信用和其他条件。

＃＃常问问题

您如何获得可推定抵押贷款的资格？

获得可承担抵押贷款的资格首先取决于确定贷款是否包含假设条款。如果是这样，贷方可能会考虑买方的收入、债务比率、信用评分和其他财务因素，以确定他们偿还抵押贷款的能力。

承担抵押贷款是个好主意吗？

如果购房者能够以低于当前市场利率的利率获得贷款，那么假设抵押贷款可能对购房者有利。买方还可以节省交易费用，具体取决于转让房屋所有权和相关贷款义务所涉及的费用。买家也可以获得较低首付要求的抵押贷款。

抵押贷款假设如何运作？

可推定的抵押条款允许买方代表卖方接管现有贷款的抵押付款。原房主免除了对贷款的任何责任，而买方则承担抵押贷款支付和财产所有权的责任。