Klauzula założenia
Co to jest klauzula założenia?
Klauzula domniemania to zapis w umowie hipotecznej,. który pozwala sprzedającemu dom na przeniesienie odpowiedzialności za istniejącą hipotekę na nabywcę nieruchomości. Innymi słowy, nowy właściciel domu przejmuje istniejący kredyt hipoteczny, a wraz z nim własność nieruchomości, która zabezpiecza kredyt. Nabywca musi zazwyczaj spełniać kryteria kredytowe i inne, a wytyczne dotyczące klauzul założenia mogą się różnić w zależności od rodzaju pożyczki.
Jak działa klauzula założenia
Jeżeli oprocentowanie istniejącego kredytu hipotecznego jest niższe niż obecne oprocentowanie rynkowe, klauzula domniemania staje się atrakcyjnym punktem sprzedaży. Ponadto kupujący może uniknąć wielu kosztów zamknięcia,. chociaż założenia wiążą się z pewnymi opłatami. Niektóre koszty będą obejmować wyszukiwanie tytułów,. pieczątki dokumentów i podatki.
Dla większości właścicieli domów korzyści z klauzuli domniemania są teoretyczne, ponieważ konwencjonalne kredyty hipoteczne generalnie zabraniają takiej praktyki. Banki krzywo patrzą na klauzule przejęcia, ponieważ piszą hipoteki na podstawie zdolności kredytowej pierwotnego kredytobiorcy, a nie nieznanego późniejszego nabywcy.
Zdolność nowego właściciela do spłaty może być trudna do oceny, a bank może niechętnie podejmować ryzyko. Co więcej, nawet gdyby bank zatwierdził zdolność kredytową nowego kredytobiorcy, straciłby na wpłacie zaliczki i kosztach zamknięcia poniesionych z nowym kredytem hipotecznym.
###Uwaga
Pożyczkodawcy mogą przejrzeć wskaźnik zadłużenia do dochodu nabywcy, miesięczne lub roczne dochody, aktywa i inne szczegóły finansowe w ramach procesu zatwierdzania przypuszczalnego kredytu hipotecznego.
Uwagi specjalne
Ponieważ rzadko w interesie banku jest dopuszczanie założeń, większość kredytów hipotecznych zawiera klauzulę wymagalności,. która wymaga spłaty pozostałego salda przy sprzedaży nieruchomości. Bank nie zgłosi się do zastawu do czasu spłaty kredytu hipotecznego, co uniemożliwia sprzedaż kupującym, którzy nie są w stanie spłacić należności.
Jednak klauzule zakładające są standardowe w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych przez rząd federalny (FHA),. Veterans Administration (VA) i Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA). Nowy właściciel musi nadal spełniać standardy kredytowe i kwalifikowalności.
###Ważne
Chociaż pożyczki FHA, VA i USDA mogą dopuszczać klauzule przejęcia, data zamknięcia pierwotnej pożyczki może określić, jakie ograniczenia mają zastosowanie lub jakie wymagania nabywcy muszą spełnić.
Plusy i minusy klauzuli założenia
Jeśli masz możliwość przejęcia cudzego kredytu hipotecznego, ważne jest, aby rozważyć zalety i potencjalne wady skorzystania z klauzuli przejęcia. Chociaż tego rodzaju pożyczki nadal istnieją, mogą być trudniejsze do znalezienia lub zakwalifikowania się w porównaniu z zaciągnięciem zupełnie nowej pożyczki hipotecznej. Korzystne może być również rozważenie opcji z najlepszymi kredytodawcami hipotecznymi w celu uzyskania nowego kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości, jeśli jesteś gotowy na zakup.
Klauzula założenia plusy
Klauzule domniemania mogą usprawnić i uprościć proces zakupu domu. Zamknięcie pożyczki może zająć mniej czasu, a kupujący może otrzymać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem niższym niż średnia aktualna stopa rynkowa. Dodatkowe pieniądze można zaoszczędzić, jeśli kupujący jest w stanie zapłacić mniej z własnej kieszeni na poczet zaliczki lub kosztów zamknięcia. Jeśli nie ma potrzeby przeprowadzania oceny lub inspekcji domu, kupujący może zaoszczędzić jeszcze więcej pieniędzy.
Klauzula domniemania może również przynieść korzyść sprzedawcy domu, jeśli ułatwi mu wyjście z kredytu hipotecznego i wyładowanie nieruchomości. Na przykład, jeśli członek wojska stacjonuje za granicą, a jego rodzina się z nim zgadza, może mieć pilną potrzebę szybkiej sprzedaży domu. Pożyczka VA z klauzulą przejęcia mogłaby im to umożliwić.
Wada klauzuli założenia
Klauzule założenia mogą być problematyczne w przypadku pożyczek VA. Dzieje się tak z powodu czegoś, co nazywa się uprawnieniami, które są powiązane z gwarancją VA w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. Jeśli ktoś ma pożyczkę VA, pozwala innemu kupującemu ją założyć, co może wpłynąć na jego uprawnienia i możliwość zakwalifikowania się do kolejnej pożyczki VA.
Kupujący mogą również znaleźć się w niekorzystnej sytuacji, jeśli pożyczka, którą zaciągają, ma wbudowane składki na prywatne ubezpieczenie hipoteczne,. jak ma to miejsce w przypadku pożyczek FHA. Jedynym sposobem na usunięcie składek na ubezpieczenie hipoteczne od niektórych pożyczek FHA – to znaczy, jeśli zaliczka była mniejsza niż 10%, a pożyczka została udzielona po 3 lipca 2013 r. – jest refinansowanie na produkt inny niż FHA. Jeśli oprocentowanie nowej pożyczki jest wyższe niż założona pożyczka, kupujący może nie osiągnąć zbyt wielu oszczędności, po prostu usuwając składki na ubezpieczenie hipoteczne.
Przykład klauzuli założenia
Wyobraź sobie osobę, która chce zaciągnąć kredyt hipoteczny sprzedawcy, który ma 30-letnią hipotekę na 240 000 USD na 3,5%, na którą spłacał pieniądze przez pięć lat. Pozostałe saldo, w tym odsetki, wynosi około 323 300 USD, a na pierwotnym nocie pozostało 25 lat.
###Wskazówka
Koszty zamknięcia zwykle wynoszą od 2% do 5% ceny zakupu domu przy wyborze tradycyjnej opcji zakupu kredytu hipotecznego.
Zakładając, że obecna rynkowa stopa procentowa wynosi 4%, a nowy nabywca zaciąga 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na tę samą pożyczkę w wysokości 240 000 USD, należne saldo (z odsetkami) na koniec tego okresu wyniesie około 412 500 USD. Ponadto nowy nabywca musiałby wpłacić ryczałtową zaliczkę do instytucji finansującej.
Zakładając istniejącą hipotekę sprzedającego, kupujący zaoszczędziłby około 89 000 dolarów w okresie spłaty pożyczki. Ponadto w przypadku pożyczki z klauzulą domniemania istnieje o pięć lat mniej obowiązku spłaty. Każda płatność ryczałtowa zostanie przekazana sprzedającemu w celu zrównoważenia kapitału własnego zgromadzonego w domu. Dodatkowo kupujący uniknie tysięcy dolarów kosztów zamknięcia.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Klauzule te mogą również pomóc kupującym uniknąć kosztów zamknięcia.
Klauzule domniemania są atrakcyjne, gdy oprocentowanie aktualnego kredytu hipotecznego jest niższe od obecnych.
Jednak dla większości właścicieli domów korzyści z klauzuli domniemania są teoretyczne, ponieważ konwencjonalne kredyty hipoteczne generalnie zabraniają takiej praktyki.
Klauzula domniemania pozwala sprzedającemu dom na przeniesienie odpowiedzialności za istniejącą hipotekę na kupującego nieruchomość.
Nowy nabywca musi spełniać wymagania kredytowe i inne kwalifikacje.
##FAQ
Jak kwalifikujesz się do zaciągniętej hipoteki?
Kwalifikacja do hipoteki przejmowanej zależy w pierwszej kolejności od ustalenia, czy kredyt zawiera klauzulę przejęcia. Jeśli tak, pożyczkodawca może wziąć pod uwagę dochód kupującego, wskaźniki zadłużenia, ocenę kredytową i inne czynniki finansowe, aby określić ich zdolność do spłaty kredytu hipotecznego.
Czy założenie kredytu hipotecznego to dobry pomysł?
Zakładając, że kredyt hipoteczny może być korzystny dla nabywcy domu, jeśli jest on w stanie uzyskać pożyczkę z oprocentowaniem niższym niż obecne stopy rynkowe. Kupujący może również zaoszczędzić na kosztach zamknięcia, w zależności od opłat związanych z przeniesieniem własności domu i związanego z nim zobowiązania kredytowego. Nabywcy mogą również uzyskać kredyt hipoteczny z niższym wymogiem wkładu własnego.
Jak działa założenie hipoteki?
Klauzula ssumable hipoteki pozwala kupującemu przejąć spłatę kredytu hipotecznego za istniejący kredyt w imieniu sprzedającego. Pierwotny właściciel domu jest zwolniony z jakiejkolwiek odpowiedzialności wobec kredytu, podczas gdy kupujący przejmuje odpowiedzialność za spłatę kredytu hipotecznego i własność nieruchomości.
