Clause de présomption
Qu'est-ce qu'une clause de prise en charge ?
Une clause de prise en charge est une disposition d'un contrat hypothécaire qui permet au vendeur d'une maison de transférer la responsabilité de l'hypothèque existante à l'acheteur de la propriété. En d'autres termes, le nouveau propriétaire assume l'hypothèque existante et, avec elle, la propriété de la propriété qui garantit le prêt. L'acheteur doit généralement répondre aux critères de crédit et autres et les directives relatives aux clauses de prise en charge peuvent varier selon le type de prêt.
Comment fonctionne une clause d'hypothèse
Si le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire existant est inférieur aux taux actuels du marché, une clause de prise en charge devient un argument de vente intéressant. En outre, l'acheteur peut éviter de nombreux frais de clôture,. bien qu'il y ait des frais impliqués dans les hypothèses. Certains des coûts comprendront une recherche de titre,. des timbres de documents et des taxes.
Pour la plupart des propriétaires, les avantages d'une clause de prise en charge sont théoriques car les hypothèques conventionnelles interdisent généralement la pratique. Les banques désapprouvent les clauses de prise en charge car elles souscrivent des hypothèques en fonction de la solvabilité de l'emprunteur initial, et non d'un acheteur ultérieur inconnu.
La capacité de remboursement du nouveau propriétaire peut être difficile à évaluer et la banque peut être réticente à assumer ses risques. De plus, même si une banque devait approuver la solvabilité d'un nouvel emprunteur, elle perdrait l'acompte et les frais de clôture encourus avec une toute nouvelle hypothèque.
Remarque
Les prêteurs peuvent examiner le ratio dette/revenu de l'acheteur, son revenu mensuel ou annuel, ses actifs et d'autres détails financiers dans le cadre du processus d'approbation du prêt hypothécaire assumable.
Considérations particulières
Comme il est rarement dans l'intérêt d'une banque d'autoriser des hypothèses, la plupart des hypothèques incluent une clause d'exigibilité,. qui exige le remboursement du solde restant lorsque la propriété se vend. La banque ne signera pas son privilège jusqu'à ce que l'hypothèque soit payée, rendant la vente impossible pour les acheteurs qui ne sont pas en mesure de payer ce qui est dû.
Cependant, les clauses de prise en charge sont standard dans les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement de la Federal Housing Administration (FHA),. de la Veterans Administration (VA) et du US Department of Agriculture (USDA). Le nouveau propriétaire doit toujours respecter les normes de crédit et d'admissibilité.
Important
Bien que les prêts FHA, VA et USDA puissent autoriser des clauses de prise en charge, la date de clôture du prêt initial peut déterminer les restrictions applicables ou les exigences que les acheteurs doivent respecter.
Avantages et inconvénients d'une clause de prise en charge
Si vous avez la possibilité de prendre en charge le prêt hypothécaire de quelqu'un d'autre, il est important de considérer les avantages et les inconvénients potentiels de l'exercice d'une clause de prise en charge. Bien que ces types de prêts existent toujours, ils peuvent être plus difficiles à trouver ou à obtenir que de contracter un tout nouveau prêt hypothécaire. Il pourrait également être à votre avantage de peser vos options avec les meilleurs prêteurs hypothécaires pour obtenir un nouveau prêt immobilier pour acheter une propriété si vous êtes prêt à acheter.
Avantages de la clause d'hypothèse
Les clauses de prise en charge peuvent rendre le processus d'achat d'une maison plus simple et plus pratique. La clôture du prêt peut prendre moins de temps et l'acheteur peut obtenir un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt inférieur au taux moyen actuel du marché. De l'argent supplémentaire peut être économisé si l'acheteur est en mesure de payer moins de sa poche pour l'acompte ou les frais de clôture du prêt. S'il n'y a pas besoin d'une évaluation ou d'une inspection de la maison, c'est encore plus d'argent qu'un acheteur pourrait économiser.
Une clause de prise en charge pourrait également profiter au vendeur d'une maison si elle lui permet de se retirer plus facilement de l'hypothèque et de décharger la propriété. Par exemple, si un militaire est en poste à l'étranger et que sa famille l'accompagne, il peut avoir un besoin pressant de vendre rapidement sa maison. Un prêt VA avec une clause de prise en charge pourrait leur permettre de le faire.
Clause d'hypothèse contre
Les clauses de prise en charge peuvent être problématiques dans le cas des prêts VA. C'est à cause de ce qu'on appelle des droits, qui sont liés à la garantie VA en cas de défaillance de l'emprunteur. Si quelqu'un a un prêt VA, puis permet à un autre acheteur de l'assumer, cela pourrait affecter son droit et sa capacité à se qualifier pour un autre prêt VA.
Les acheteurs peuvent également être désavantagés si le prêt qu'ils contractent comporte des primes d'assurance hypothécaire privée intégrées,. comme c'est le cas avec les prêts FHA. La seule façon de supprimer les primes d'assurance hypothécaire de certains prêts FHA, c'est-à-dire si votre acompte était inférieur à 10 % et que votre prêt a été contracté après le 3 juillet 2013, est de refinancer un produit non FHA. Si le taux d'intérêt sur le nouveau prêt est supérieur à celui du prêt qu'il a contracté, l'acheteur pourrait ne pas réaliser beaucoup d'économies simplement en supprimant les primes d'assurance hypothécaire.
Exemple de clause d'hypothèse
Imaginez une personne qui veut assumer l'hypothèque d'un vendeur qui a une hypothèque de 240 000 $ sur 30 ans à 3,5 %, sur laquelle elle a effectué des versements pendant cinq ans. Le solde restant, y compris les intérêts, est d'environ 323 300 $ et il reste 25 ans sur le billet original.
Astuce
Les frais de clôture se situent généralement entre 2 % et 5 % du prix d'achat d'une maison lors du choix d'une option hypothécaire traditionnelle.
En supposant que le taux d'intérêt actuel du marché est de 4 % et que le nouvel acheteur contracte un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour le même prêt de 240 000 $, le solde dû (avec intérêts) à la fin de cette période serait d'environ 412 500 $. De plus, le nouvel acquéreur devra verser un acompte forfaitaire à l'organisme de financement.
En prenant en charge l'hypothèque existante du vendeur, l'acheteur économiserait environ 89 000 $ sur la durée du prêt. De plus, il y a cinq années de moins d'obligation de paiement avec le prêt avec clause de prise en charge. Tout paiement forfaitaire serait versé au vendeur pour compenser la valeur nette qu'il a accumulée dans la maison. De plus, l'acheteur évitera des milliers de dollars en frais de clôture.
Points forts
Ces clauses peuvent également aider les acheteurs à éviter les frais de clôture.
Les clauses de prise en charge sont intéressantes lorsque le taux d'intérêt de l'hypothèque en cours est inférieur aux taux en vigueur.
Cependant, pour la plupart des propriétaires, les avantages d'une clause de prise en charge sont théoriques car les hypothèques conventionnelles en interdisent généralement la pratique.
Une clause de prise en charge permet au vendeur d'une maison de transférer la responsabilité d'une hypothèque existante à l'acheteur de la propriété.
Le nouvel acheteur doit répondre au crédit et à d'autres qualifications.
FAQ
Comment se qualifier pour un prêt hypothécaire assumable ?
L'admissibilité à une hypothèque assumable dépend d'abord de la détermination si le prêt comprend une clause de prise en charge. Si tel est le cas, le prêteur peut tenir compte des revenus, des ratios d'endettement, des cotes de crédit et d'autres facteurs financiers de l'acheteur pour déterminer sa capacité à rembourser le prêt hypothécaire.
Est-ce une bonne idée d'assumer une hypothèque ?
Supposer qu'un prêt hypothécaire pourrait être avantageux pour un acheteur de maison s'il est en mesure d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt inférieur aux taux actuels du marché. L'acheteur peut également économiser de l'argent sur les frais de clôture, en fonction des frais impliqués dans le transfert de propriété de la maison et de l'obligation de prêt associée. Les acheteurs peuvent également être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire avec une exigence de mise de fonds inférieure.
Comment fonctionne une prise en charge d'une hypothèque ?
Une clause hypothécaire assumable permet à un acheteur de prendre en charge les paiements hypothécaires pour un prêt existant au nom d'un vendeur. Le propriétaire d'origine est dégagé de toute responsabilité envers le prêt, tandis que l'acheteur assume la responsabilité des versements hypothécaires et de la propriété de la propriété.
