Varsayım Maddesi
Varsayım Cümlesi Nedir?
Bir varsayım maddesi, bir ipotek sözleşmesinde, bir ev satıcısının mevcut ipoteğin sorumluluğunu mülkün alıcısına devretmesine izin veren bir hükümdür. Başka bir deyişle, yeni ev sahibi mevcut ipoteği ve onunla birlikte krediyi güvence altına alan mülkün mülkiyetini üstlenir. Alıcı genellikle kredi ve diğer nitelikleri karşılamalıdır ve varsayım hükümlerine ilişkin yönergeler kredi türüne göre değişebilir.
Varsayım Cümlesi Nasıl Çalışır?
Mevcut bir ipotek üzerindeki faiz oranı mevcut piyasa oranlarından düşükse, bir varsayım maddesi cazip bir satış noktası haline gelir. Ayrıca, varsayımlarda yer alan bazı ücretler olsa da , alıcı birçok kapanış maliyetinden kaçınabilir . Maliyetlerden bazıları başlık arama,. belge damgaları ve vergileri içerecektir.
Çoğu ev sahibi için, bir varsayım maddesinin faydaları teoriktir çünkü geleneksel ipotekler genellikle uygulamayı yasaklar. Bankalar, ipotekleri, sonradan bilinmeyen bir alıcıya değil, asıl borçlunun kredibilitesine dayalı olarak yazdığı için varsayım hükümlerine kaşlarını çattı.
Yeni mal sahibinin geri ödeme kabiliyetini değerlendirmek zor olabilir ve banka onların riskini almak konusunda isteksiz olabilir. Ayrıca, bir banka yeni bir borçlunun kredibilitesini onaylasa bile, yepyeni bir ipotekle yapılan peşinat ve kapatma masraflarını kaybedecektir.
###Not
Kredi verenler, varsayılabilir ipotek onay sürecinin bir parçası olarak alıcının borç-gelir oranını, aylık veya yıllık gelirini, varlıklarını ve diğer mali ayrıntılarını inceleyebilir.
Özel Hususlar
Varsayımlara izin vermek nadiren bir bankanın çıkarına olduğundan, çoğu ipotek , mülk satıldığında kalan bakiyenin geri ödenmesini talep eden bir satışta vade şartı içerir. Banka, ipotek ödenene kadar hacizini imzalamaz, bu da borcunu ödeyemeyen alıcılar için satışı imkansız hale getirir.
Federal Konut İdaresi (FHA),. Gaziler İdaresi (VA) ve ABD Tarım Bakanlığı'ndan (USDA) alınan hükümet destekli ipoteklerde standarttır . Yeni mal sahibi yine de kredi ve uygunluk standartlarını karşılamalıdır.
###Önemli
FHA, VA ve USDA kredileri varsayım hükümlerine izin verebilse de, orijinal kredinin kapanış tarihi, hangi kısıtlamaların geçerli olduğunu veya hangi alıcı gereksinimlerinin karşılanması gerektiğini belirleyebilir.
Varsayım Cümlesinin Artıları ve Eksileri
Başka birinin ipotek kredisini üstlenme fırsatınız varsa, bir varsayım şartı uygulamanın avantajlarını ve potansiyel dezavantajlarını göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu tür krediler hala mevcut olsa da, yepyeni bir ipotek kredisi almaya kıyasla bulmak veya hak kazanmak daha zor olabilir. Ayrıca, satın almaya hazırsanız, bir mülk satın almak için yeni bir ev kredisi almak için seçeneklerinizi en iyi ipotek kredisi verenlerle tartmak da sizin yararınıza olabilir.
Varsayım yan tümcesi profesyonelleri
Varsayım maddeleri, bir ev satın alma sürecini daha akıcı ve kullanışlı hale getirebilir. Krediyi kapatmak daha az zaman alabilir ve alıcı, ortalama mevcut piyasa oranının altında bir faiz oranına sahip bir ipotek alıyor olabilir. Alıcı, kredinin peşinat veya kapanış masrafları için cebinden daha az ödeyebilirse, ek paradan tasarruf edilebilir. Bir değerlendirmeye veya evde incelemeye gerek yoksa, bu bir alıcının tasarruf edebileceği daha da fazla paradır.
Bir varsayım maddesi, ipotekten çıkmalarını ve mülkü boşaltmalarını kolaylaştırıyorsa, bir evin satıcısına da fayda sağlayabilir. Örneğin, bir ordu mensubu yurt dışında görev yapıyorsa ve ailesi de onlarla birlikte gidiyorsa, evini bir an önce satmak için acil bir ihtiyacı olabilir. Varsayım maddesine sahip bir VA kredisi, bunu yapmalarına izin verebilir.
Varsayım yan tümcesi eksileri
VA kredileri durumunda varsayım maddeleri sorunlu olabilir. Bunun nedeni, borçlunun temerrüde düşmesi durumunda VA garantisine bağlı olan ve yetki adı verilen bir şeydir. Birinin bir VA kredisi varsa, o zaman başka bir alıcının krediyi üstlenmesine izin verir, bu da onların haklarını ve başka bir VA kredisine hak kazanma yeteneklerini etkileyebilir.
FHA kredilerinde olduğu gibi, üstlendikleri kredinin yerleşik özel ipotek sigortası primleri varsa, alıcılar da dezavantajlı olabilir. Bazı FHA kredilerinden ipotek sigortası primlerini kaldırmanın tek yolu - yani, peşinatınız %10'dan azsa ve krediniz 3 Temmuz 2013'ten sonra geldiyse - FHA dışı bir ürüne yeniden finanse etmektir. Yeni kredinin faiz oranı üstlendikleri krediden yüksekse, alıcı sadece ipotek sigorta primlerini kaldırarak tasarruf yolunda pek bir şey elde edemeyebilir.
Varsayım Cümlesi Örneği
Beş yıl boyunca ödeme yaptığı, 30 yıl vadeli 240.000 ipoteği olan ve %3.5'ten ipotekli bir satıcının ipoteğini üstlenmek isteyen bir insan düşünün. Faiz dahil kalan bakiye yaklaşık 323.300 dolar ve orijinal banknotta 25 yıl kaldı.
###İpucu
Kapanış maliyetleri, satın almak için geleneksel bir ipotek seçeneği seçerken genellikle bir evin satın alma fiyatının %2 ila %5'i arasında değişir.
Mevcut piyasa faiz oranının %4 olduğunu ve yeni alıcının aynı 240.000 kredi için 30 yıllık sabit faizli ipotek aldığını varsayarsak, bu sürenin sonunda vadesi gelen bakiye (faizli) yaklaşık 412.500 $ olacaktır. Ayrıca, yeni alıcının finansman kuruluşuna bir toplu peşinat ödemesi yapması gerekecektir.
Satıcının mevcut ipoteğini varsayarak, alıcı kredi süresi boyunca yaklaşık 89.000 $ tasarruf edecektir. Ayrıca, varsayım şartı kredisi ile beş yıl daha az ödeme yükümlülüğü vardır. Satıcıya, evde oluşturdukları öz sermayeyi dengelemek için herhangi bir toplu ödeme yapılacaktır. Ayrıca, alıcı kapanış maliyetlerinde binlerce dolardan kaçınacaktır.
##Öne çıkanlar
Bu maddeler, alıcıların kapanış maliyetlerinden kaçınmasına da yardımcı olabilir.
Varsayım hükümleri, mevcut ipotek üzerindeki faiz oranı cari oranlardan düşük olduğunda caziptir.
Bununla birlikte, çoğu ev sahibi için, bir varsayım şartının faydaları teoriktir çünkü geleneksel ipotekler genellikle uygulamayı yasaklar.
Bir varsayım maddesi, bir ev satıcısının mevcut bir ipoteğin sorumluluğunu mülkün alıcısına devretmesine izin verir.
Yeni alıcı, kredi ve diğer nitelikleri karşılamalıdır.
##SSS
Varsayılabilir Bir İpoteğe Nasıl Hak Kazanırsınız?
Üstlenilebilir bir ipoteğe hak kazanmak, öncelikle kredinin bir varsayım maddesi içerip içermediğinin belirlenmesine bağlıdır. Bunu yaparsa, borç veren, ipotek kredisini geri ödeyebilme yeteneklerini belirlemek için alıcının gelirini, borç oranlarını, kredi puanlarını ve diğer finansal faktörleri dikkate alabilir.
İpotek Almak İyi Bir Fikir mi?
Mevcut piyasa oranlarının altında bir faiz oranına sahip bir kredi alabiliyorlarsa, bir ipotek kredisi almak, bir ev alıcısı için faydalı olabilir. Alıcı ayrıca, evin mülkiyetini devretmek için hangi ücretlerin dahil olduğuna ve ilgili kredi yükümlülüğüne bağlı olarak, kapanış maliyetlerinden tasarruf edebilir. Alıcılar ayrıca daha düşük bir peşinat gereksinimi ile bir ipotek alabilirler.
Bir İpotek Varsayımı Nasıl Çalışır?
Kabul edilebilir bir ipotek maddesi, bir alıcının bir satıcı adına mevcut bir kredi için ipotek ödemelerini devralmasına izin verir. İlk ev sahibi krediye karşı herhangi bir sorumluluktan kurtulurken, alıcı ipotek ödemeleri ve mülkün mülkiyeti için sorumluluk üstlenir.
