Forutsetningsklausul

Hva er en antagelsesklausul?

En forutsetningsklausul er en bestemmelse i en pantekontrakt som gjør at selgeren av en bolig kan overføre ansvaret for det eksisterende boliglånet til kjøperen av eiendommen. Med andre ord overtar den nye boligeieren det eksisterende boliglånet og – sammen med det – eierskapet til eiendommen som sikrer lånet. Kjøper må typisk oppfylle kreditt- og andre kvalifikasjoner, og retningslinjene for forutsetningsklausuler kan variere etter lånetype.

Hvordan en antagelsesklausul fungerer

Hvis renten på et eksisterende boliglån er lavere enn dagens markedsrenter, blir en forutsetningsklausul et attraktivt salgsargument. Kjøperen kan også unngå mange avsluttende kostnader,. selv om det er noen gebyrer involvert i forutsetninger. Noen av kostnadene vil inkludere et tittelsøk,. dokumentstempler og avgifter.

For de fleste huseiere er fordelene med en forutsetningsklausul teoretiske fordi konvensjonelle boliglån generelt forbyr praksisen. Banker rynker på nese over antagelsesklausuler fordi de skriver boliglån basert på kredittverdigheten til den opprinnelige låntakeren, ikke en ukjent senere kjøper.

Den nye eierens evne til å betale tilbake kan være utfordrende å vurdere, og banken kan være motvillig til å ta på seg risikoen. Dessuten, selv om en bank skulle godkjenne kredittverdigheten til en ny låntaker, ville den tape på forskuddsbetalingen og avsluttende kostnadene som påløper med et helt nytt boliglån.

###Merk

Långivere kan gjennomgå kjøperens gjeld-til-inntektsforhold, månedlige eller årlige inntekter, eiendeler og andre økonomiske detaljer som en del av godkjenningsprosessen for antatt boliglån.

Spesielle hensyn

Siden det sjelden er i bankens interesse å tillate forutsetninger, inkluderer de fleste boliglån en forfallsklausul,. som krever tilbakebetaling av gjenværende saldo når eiendommen selges. Banken vil ikke kvittere på panteretten før boliglånet er betalt, noe som gjør salget umulig for kjøpere som ikke er i stand til å betale det som skal betales.

Imidlertid er forutsetningsklausuler standard i statsstøttede boliglån fra Federal Housing Administration (FHA),. Veterans Administration (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Den nye eieren må fortsatt oppfylle kreditt- og kvalifikasjonsstandarder.

###Viktig

Selv om FHA-, VA- og USDA-lån kan tillate forutsetningsklausuler, kan sluttdatoen for det opprinnelige lånet avgjøre hvilke restriksjoner som gjelder eller hvilke kjøperkrav som må oppfylles.

Fordeler og ulemper med en antagelsesklausul

Hvis du har en mulighet til å overta andres boliglån, er det viktig å vurdere fordeler og potensielle ulemper ved å utøve en forutsetningsklausul. Selv om disse typer lån fortsatt eksisterer, kan de være vanskeligere å finne eller å kvalifisere for i forhold til å ta opp et helt nytt boliglån. Det kan også være en fordel å veie alternativene dine med de beste boliglånene for å få et nytt boliglån for å kjøpe en eiendom hvis du er klar til å kjøpe.

Forutsetningsklausul fordeler

Forutsetningsklausuler kan gjøre prosessen med å kjøpe bolig mer strømlinjeformet og praktisk. Det kan ta kortere tid å stenge lånet, og kjøperen kan få et boliglån med en rente som er under den gjennomsnittlige gjeldende markedsrenten. Ytterligere penger kan spares hvis kjøperen er i stand til å betale mindre av egen lomme mot lånets forskuddsbetaling eller avsluttende kostnader. Hvis det ikke er behov for en vurdering eller boliginspeksjon, er det enda mer penger en kjøper kan spare.

En forutsetningsklausul kan også være til fordel for en boligselger dersom den gjør det lettere for dem å komme seg ut av boliglånet og losse eiendommen. For eksempel, hvis et medlem av militæret er stasjonert i utlandet og familien deres går sammen med dem, kan de ha et presserende behov for å selge hjemmet sitt raskt. Et VA-lån med en forutsetningsklausul kan tillate dem å gjøre det.

Forutsetningsklausul ulemper

Forutsetningsklausuler kan være problematiske ved VA-lån. Det er på grunn av noe som kalles rettigheter, som er knyttet til VA-garantien i tilfelle låntakers mislighold. Hvis noen har et VA-lån, lar du en annen kjøper ta det, som kan påvirke deres rett og deres evne til å kvalifisere for et annet VA-lån.

Kjøpere kan også ha en ulempe hvis lånet de antar har innebygde private boliglånsforsikringspremier,. slik tilfellet er med FHA-lån. Den eneste måten å fjerne boliglånsforsikringspremier fra noen FHA-lån – det vil si hvis forskuddsbetalingen var mindre enn 10 % og lånet ditt oppsto etter 3. juli 2013 – er å refinansiere til et ikke-FHA-produkt. Hvis renten på det nye lånet er høyere enn lånet de tok, kan det hende at kjøperen ikke innser mye i form av sparing ved å fjerne forsikringspremiene på boliglån.

Eksempel på antagelsesklausul

Se for deg en person som ønsker å overta pantelånet til en selger som har et 30-årig, $240 000 boliglån på 3,5%, som de har betalt i fem år. Den gjenværende saldoen, inkludert renter, er rundt $323 300, og 25 år gjenstår på den opprinnelige seddelen.

###Tips

Avslutningskostnadene løper vanligvis mellom 2 % og 5 % av boligens kjøpesum når du velger en tradisjonell boliglånsopsjon.

Forutsatt at gjeldende markedsrente er 4 % og den nye kjøperen tar opp et 30-års fastrentelån for det samme lånet på 240 000 dollar, vil restbeløpet (med renter) ved slutten av den tiden være rundt 412 500 dollar. Den nye kjøperen må også sende inn et engangsbeløp til finansieringsinstitusjonen.

Ved å anta selgerens eksisterende boliglån, vil kjøperen spare rundt $89 000 over låneperioden. Dessuten er det fem færre år med betalingsplikt med forutsetningsklausullånet. Eventuell engangsbetaling vil bli gitt til selgeren for å motregne egenkapitalen de har bygget opp i hjemmet. I tillegg vil kjøperen unngå tusenvis av dollar i avsluttende kostnader.

##Høydepunkter

– Disse klausulene kan også hjelpe kjøpere med å unngå lukkingskostnader.

– Forutsetningsklausuler er attraktive når renten på gjeldende boliglån er lavere enn gjeldende renter.

– For de fleste huseiere er imidlertid fordelene med en forutsetningsklausul teoretiske fordi konvensjonelle boliglån generelt sett forbyr praksisen.

– En forutsetningsklausul gjør at selgeren av en bolig kan overføre ansvaret for et eksisterende pantelån til kjøperen av eiendommen.

– Den nye kjøperen må oppfylle kreditt og andre kvalifikasjoner.

##FAQ

Hvordan kvalifiserer du deg for et antatt boliglån?

Kvalifisering for et antakelig pantelån avhenger først av å avgjøre om lånet inneholder en forutsetningsklausul. Hvis den gjør det, kan långiver vurdere kjøpers inntekt, gjeldsforhold, kredittscore og andre økonomiske faktorer for å bestemme deres evne til å tilbakebetale boliglånet.

Er det en god idé å ta et boliglån?

Å anta at et boliglån kan være fordelaktig for en boligkjøper hvis de er i stand til å få et lån med en rente som er under gjeldende markedsrenter. Kjøper kan også spare penger på lukkingskostnader, avhengig av hvilke gebyrer det er snakk om å overføre eierskap til boligen og den tilhørende låneforpliktelsen. Kjøpere kan også være i stand til å få et boliglån med et lavere forskuddskrav.

Hvordan fungerer en antagelse om et boliglån?

En antatt pantebestemmelse gjør det mulig for en kjøper å overta pantebetalinger for et eksisterende lån på vegne av en selger. Den opprinnelige huseieren er fritatt fra ethvert ansvar overfor lånet, mens kjøperen påtar seg ansvaret for boliglånsbetalingene og eierskapet til eiendommen.