Annahmeklausel
Was ist eine Annahmeklausel?
Eine Übernahmeklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag,. die es dem Verkäufer eines Eigenheims ermöglicht, die Verantwortung für die bestehende Hypothek auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Mit anderen Worten, der neue Hausbesitzer übernimmt die bestehende Hypothek und damit auch das kreditsichernde Eigentum an der Immobilie. Der Käufer muss in der Regel Kredit- und andere Qualifikationen erfüllen, und die Richtlinien für Übernahmeklauseln können je nach Kreditart variieren.
Wie eine Annahmeklausel funktioniert
Liegt der Zinssatz einer bestehenden Hypothek unter den aktuellen Marktzinsen, wird eine Übernahmeklausel zu einem attraktiven Verkaufsargument. Außerdem kann der Käufer viele Abschlusskosten vermeiden,. obwohl mit Annahmen einige Gebühren verbunden sind. Einige der Kosten umfassen eine Titelsuche,. Dokumentenstempel und Steuern.
Für die meisten Eigenheimbesitzer sind die Vorteile einer Übernahmeklausel theoretisch, weil herkömmliche Hypotheken die Praxis im Allgemeinen verbieten. Banken missbilligen Übernahmeklauseln, weil sie Hypotheken auf der Grundlage der Kreditwürdigkeit des ursprünglichen Kreditnehmers schreiben, nicht eines unbekannten späteren Käufers.
Es kann schwierig sein, die Rückzahlungsfähigkeit des neuen Eigentümers zu bewerten, und die Bank zögert möglicherweise, ihr Risiko zu übernehmen. Darüber hinaus würde eine Bank, selbst wenn sie die Kreditwürdigkeit eines neuen Kreditnehmers bestätigen würde, die Anzahlungs- und Abschlusskosten verlieren, die bei einer brandneuen Hypothek anfallen.
Hinweis
Kreditgeber können das Verhältnis von Schulden zu Einkommen des Käufers, das monatliche oder jährliche Einkommen, das Vermögen und andere finanzielle Details als Teil des Genehmigungsverfahrens für die angenommene Hypothek überprüfen.
Besondere Überlegungen
Da es selten im Interesse einer Bank ist, Annahmen zuzulassen, enthalten die meisten Hypotheken eine Due-on-Sale-Klausel,. die die Rückzahlung des Restbetrags beim Verkauf der Immobilie verlangt. Die Bank wird ihr Pfandrecht nicht unterzeichnen, bis die Hypothek bezahlt ist, was den Verkauf für Käufer unmöglich macht, die nicht in der Lage sind, die fälligen Schulden zu bezahlen.
Übernahmeklauseln sind jedoch Standard bei staatlich abgesicherten Hypotheken der Federal Housing Administration (FHA),. der Veterans Administration (VA) und des US Department of Agriculture (USDA). Der neue Eigentümer muss weiterhin die Bonitäts- und Anspruchsvoraussetzungen erfüllen.
Wichtig
Obwohl FHA-, VA- und USDA-Darlehen Annahmeklauseln zulassen können, kann das Abschlussdatum des ursprünglichen Darlehens bestimmen, welche Beschränkungen gelten oder welche Anforderungen Käufer erfüllen müssen.
Vor- und Nachteile einer Übernahmeklausel
Wenn Sie die Möglichkeit haben, das Hypothekendarlehen einer anderen Person zu übernehmen, ist es wichtig, die Vor- und möglichen Nachteile der Ausübung einer Übernahmeklausel zu berücksichtigen. Obwohl es diese Arten von Darlehen immer noch gibt, sind sie möglicherweise schwieriger zu finden oder zu qualifizieren als ein brandneues Hypothekendarlehen aufzunehmen. Es könnte auch zu Ihrem Vorteil sein, Ihre Möglichkeiten mit den besten Hypothekengebern abzuwägen, um ein neues Wohnungsbaudarlehen für den Kauf einer Immobilie zu erhalten, wenn Sie zum Kauf bereit sind.
Vorteile der Übernahmeklausel
Übernahmeklauseln können den Prozess des Hauskaufs straffer und bequemer gestalten. Es kann weniger Zeit in Anspruch nehmen, das Darlehen abzuschließen, und der Käufer erhält möglicherweise eine Hypothek mit einem Zinssatz, der unter dem durchschnittlichen aktuellen Marktsatz liegt. Zusätzliches Geld kann gespart werden, wenn der Käufer in der Lage ist, weniger aus eigener Tasche für die Anzahlung oder Abschlusskosten des Darlehens zu zahlen. Wenn keine Wertermittlung oder Hausbesichtigung erforderlich ist, kann ein Käufer sogar noch mehr Geld sparen.
Eine Übernahmeklausel könnte auch dem Verkäufer eines Eigenheims zugute kommen, wenn sie es ihm erleichtert, aus der Hypothek auszusteigen und die Immobilie zu entladen. Wenn zum Beispiel ein Angehöriger des Militärs im Ausland stationiert ist und seine Familie mitzieht, kann es sein, dass er dringend sein Haus schnell verkaufen muss. Ein VA-Darlehen mit einer Annahmeklausel könnte ihnen dies ermöglichen.
Übernahmeklausel Kons
Bei VA-Darlehen können Übernahmeklauseln problematisch sein. Das liegt an so genannten Ansprüchen, die im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers an die VA-Garantie gebunden sind. Wenn jemand ein VA-Darlehen hat und einem anderen Käufer erlaubt, es zu übernehmen, könnte dies seinen Anspruch und seine Fähigkeit, sich für ein weiteres VA-Darlehen zu qualifizieren, beeinträchtigen.
Käufer können auch benachteiligt sein, wenn das Darlehen, das sie annehmen, eingebaute private Hypothekenversicherungsprämien hat,. wie es bei FHA-Darlehen der Fall ist. Die einzige Möglichkeit, Hypothekenversicherungsprämien von einigen FHA-Darlehen zu entfernen – das heißt, wenn Ihre Anzahlung weniger als 10 % betrug und Ihr Darlehen nach dem 3. Juli 2013 entstanden ist – ist die Refinanzierung in ein Nicht-FHA-Produkt. Wenn der Zinssatz für das neue Darlehen höher ist als das aufgenommene Darlehen, kann der Käufer möglicherweise nicht viel sparen, indem er einfach die Hypothekenversicherungsprämien abzieht.
Annahmeklausel Beispiel
Stellen Sie sich eine Person vor, die die Hypothek eines Verkäufers übernehmen möchte, der eine 30-jährige Hypothek in Höhe von 240.000 USD zu 3,5 % hat, auf die sie fünf Jahre lang Zahlungen geleistet hat. Der verbleibende Restbetrag, einschließlich Zinsen, beträgt etwa 323.300 USD, und es verbleiben noch 25 Jahre auf der ursprünglichen Note.
Tipp
Die Abschlusskosten betragen in der Regel zwischen 2 % und 5 % des Kaufpreises eines Hauses, wenn Sie sich für eine traditionelle Hypothekenoption zum Kauf entscheiden.
Unter der Annahme, dass der aktuelle Marktzinssatz 4 % beträgt und der neue Käufer eine 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz für dasselbe Darlehen in Höhe von 240.000 USD aufnimmt, würde der fällige Restbetrag (mit Zinsen) am Ende dieser Zeit etwa 412.500 USD betragen. Außerdem müsste der neue Käufer eine pauschale Anzahlung an das Finanzierungsinstitut leisten.
Durch die Übernahme der bestehenden Hypothek des Verkäufers würde der Käufer über die Laufzeit des Darlehens etwa 89.000 US-Dollar sparen. Außerdem gibt es fünf Jahre kürzere Zahlungsverpflichtungen beim Übernahmeklausel-Darlehen. Jede pauschale Zahlung würde an den Verkäufer gezahlt, um das Eigenkapital auszugleichen, das er im Haus aufgebaut hat. Außerdem wird der Käufer Tausende von Dollar an Abschlusskosten vermeiden.
Höhepunkte
Diese Klauseln können Käufern auch dabei helfen, Abschlusskosten zu vermeiden.
Übernahmeklauseln sind attraktiv, wenn der Zinssatz der laufenden Hypothek niedriger ist als die aktuellen Sätze.
Für die meisten Eigenheimbesitzer sind die Vorteile einer Übernahmeklausel jedoch theoretischer Natur, da herkömmliche Hypotheken diese Praxis im Allgemeinen verbieten.
Eine Übernahmeklausel ermöglicht es dem Verkäufer eines Eigenheims, die Verantwortung für eine bestehende Hypothek auf den Käufer der Immobilie zu übertragen.
Der neue Käufer muss Kreditwürdigkeit und andere Qualifikationen erfüllen.
FAQ
Wie qualifizieren Sie sich für eine annehmbare Hypothek?
Die Qualifizierung für eine annehmbare Hypothek hängt zunächst davon ab, ob das Darlehen eine Übernahmeklausel enthält. Wenn dies der Fall ist, kann der Kreditgeber das Einkommen, die Schuldenquoten, die Kreditwürdigkeit und andere finanzielle Faktoren des Käufers berücksichtigen, um seine Fähigkeit zur Rückzahlung des Hypothekendarlehens zu bestimmen.
Ist es sinnvoll, eine Hypothek aufzunehmen?
Die Aufnahme einer Hypothek könnte für einen Hauskäufer von Vorteil sein, wenn er in der Lage ist, ein Darlehen mit einem Zinssatz zu erhalten, der unter den aktuellen Marktzinsen liegt. Der Käufer kann auch Geld bei den Abschlusskosten sparen, je nachdem, welche Gebühren mit der Eigentumsübertragung des Eigenheims und der damit verbundenen Darlehensverpflichtung verbunden sind. Käufer können möglicherweise auch eine Hypothek mit einer geringeren Anzahlungsanforderung erhalten.
Wie funktioniert eine Hypothekenübernahme?
Eine annehmbare Hypothekenklausel ermöglicht es einem Käufer, Hypothekenzahlungen für einen bestehenden Kredit im Namen eines Verkäufers zu übernehmen. Der ursprüngliche Hausbesitzer wird von jeglicher Haftung für das Darlehen befreit, während der Käufer die Verantwortung für die Hypothekenzahlungen und das Eigentum an der Immobilie übernimmt.
